Proprietà a Dubai per acquirenti indiani.

Perché gli acquirenti indiani preferiscono Dubai

Gli acquirenti indiani hanno passato da una quota significativa del mercato di Dubai a diventare la più grande comunità nazionale. Le ragioni strutturali rimangono coerenti nel portafoglio di JRE:

• Prossimità: voli diretti da oltre una dozzina di città indiane, due ore e mezza a quattro ore fino a DXB.
• Efficienza fiscale: zero imposte personali negli EAU, ancoraggio AED-USD, e piena proprietà in usufrutto per stranieri.
• Copertura valutaria: una proprietà denominata in USD protegge dall'effetto del deprezzamento dell'INR, che si è composto intorno al 3-5% annuo rispetto al dollaro negli ultimi dieci anni.
• Visto d'oro: AED 2 milioni investiti in una proprietà concedono una residenza di 10 anni all'acquirente, coniuge, figli (senza limite di età) e genitori.
• Comunità familiare: approssimativamente uno su tre residenti a Dubai è di origine indiana, con scuole consolidate, luoghi di culto, offerta gastronomica e reti professionali ben strutturate.

L'LRS: USD 250K annuali

Lo Schema di Rimesse Liberalizzate, disciplinato dalla Reserve Bank of India, consente ai residenti persone fisiche indiane di trasferire fino a USD 250.000 per anno finanziario per operazioni autorizzate su conto capitale e corrente, incluso l'acquisto di immobili al di fuori dell'India.

Meccanica operativa:

• Il limite è per persona, per anno finanziario (1 aprile - 31 marzo). Una famiglia di quattro persone può quindi mettere in comune fino a USD 1 milione per anno finanziario.
• I fondi vengono rimpatriati dalla banca di categoria AD al conto in escrow negli EAU o al conto dello sviluppatore; si completa un modulo A2 e talvolta il Modulo 15CA / 15CB.
• Il titolo della proprietà deve essere intestato al rimittente personalmente (o congiuntamente con co-rimittenti); l'LRS non consente acquisti tramite percorso aziendale senza approvazioni ODI separate.
• Per acquisti oltre il limite LRS, NRI e OCI hanno capacità al di fuori del quadro LRS; JRE spesso consiglia la transizione allo stato NRI prima di acquisti di importo maggiore.

Segnalazione FEMA

Il Foreign Exchange Management Act del 1999 e i suoi emendamenti del 2015 per la proprietà estere fissano il quadro normativo. Gli acquirenti dovrebbero essere consapevoli di:

• Modulo A2 presentato alla banca AD al momento del rimpatrio.
• Dichiarazione FLA (Passività e Attività Estere) per determinate entità che detengono attività estere.
• Schedule FA nella dichiarazione dei redditi indiana, indicando le attività estere incluse immobili esteri.
• 15CA / 15CB su determinati rimpatri, certificando la posizione TDS ove applicabile.

JRE collabora con dottori commercialisti indiani specializzati in real estate transfrontaliero; offriamo presentazioni su richiesta.

Rimpatriare il capitale e gli affitti

Capitale e reddito di una proprietà a Dubai sono rimpatriabili in India secondo FEMA, attraverso i normali canali bancari:

• Redditi da locazione sono interamente rimpatriabili; il percorso dipende dallo stato di residenza. Gli NRI utilizzano in genere conti NRE; i residenti rimpatriano su conti INR ordinari dopo appropriata conversione valutaria.
• Proventi di vendita sono rimpatriabili entro i limiti equivalenti a LRS e con comunicazione FEMA; per gli NRI, il rimpatrio è illimitato nel quadro FEMA.
• Conversione valutaria su AED-INR ai tassi della banca AD; i tassi e gli spread variano tra SBI, HDFC, ICICI, Axis e Kotak.

TCS sul trasferimento in uscita

A partire dal 2026, l'Income Tax Act applica l'imposta riscossa alla fonte sui trasferimenti in uscita secondo l'LRS:

• 20% TCS su importi superiori alla soglia per acquisti di proprietà estere (la soglia è INR 7 lakh in aggregato per anno finanziario).
• Il TCS è riscosso dalla banca rimittente al momento del trasferimento di fondi.
• Il TCS è creditabile rispetto alla passività fiscale finale quando si presenta l'ITR; è un evento di flusso di cassa, non un'imposta definitiva.

Per un acquirente che trasferisce USD 200.000 al di sopra della soglia, il TCS del 20% è USD 40.000 al momento del trasferimento, recuperato rispetto alla prossima responsabilità fiscale ITR o rimborsato se non sono dovute imposte compensative.

Opzioni di mutuo per gli acquirenti indiani

I non residenti indiani possono ottenere mutui negli EAU direttamente dalle banche locali. Condizioni tipiche 2026:

• Loan-to-value dal 50% al 60% per non residenti; fino al 75% all'80% per residenti negli EAU.
• Durata fino a 25 anni.
• Prodotti a tasso fisso dal 5% al 6,5% (fisso da uno a cinque anni), variabile a EIBOR + 1,5% al 2,5%.
• Documentazione: passaporto, OCI / PAN indiano, estratti conto degli ultimi sei mesi, dichiarazione dei redditi (ITR) degli ultimi due o tre anni, cedolini stipendiali o documentazione dei redditi aziendali, tracciabilità della fonte dei fondi.

Istituti di credito comuni nei fascicoli JRE: Emirates NBD, Mashreq, ADCB, HSBC, Standard Chartered, RAKBANK. JRE facilita presentazioni personali ai responsabili relazioni.

Imposte in India e negli EAU

La posizione di alto livello:

• EAU: zero tasse sul reddito da locazione, zero plusvalenze per persone fisiche, nessuna tassa annuale sulla proprietà (gli oneri di servizio la sostituiscono).
• India, NRI: il reddito da locazione degli EAU generalmente non è tassabile in India per gli NRI.
• India, residenti: il reddito da locazione degli EAU è incluso nel reddito imponibile indiano secondo le aliquote del regime, con credito per eventuali tasse pagate negli EAU (attualmente zero), pertanto l'imposta effettiva è l'aliquota normale del regime fiscale indiano sul reddito lordo degli EAU.
• Plusvalenze: I residenti indiani pagano l'imposta India sulle plusvalenze in valuta convertita da AED a INR in caso di vendita di proprietà negli EAU.

Le specifiche circostanze variano per ogni individuo; verificare sempre con un commercialista indiano abilitato prima di concludere la transazione.

Aree popolari per gli acquirenti indiani

Visto dorato dall'India

Un acquisto di proprietà per AED 2 milioni qualifica l'acquirente per un Golden Visa di 10 anni, includendo coniuge, figli senza limite di età e genitori. Il fascicolo di candidatura utilizza il titolo DLD più un certificato di valutazione DLD attuale. L'esame di idoneità medica e l'appuntamento biometrico si completano a Dubai (da uno a tre giorni lavorativi). JRE coordina il fascicolo visto parallelo con l'acquisto della proprietà.

Per gli acquirenti indiani che utilizzano un mutuo negli EAU, la banca rilascia una lettera di non obiezione per il visto (il requisito di capitale iniziale è stato rimosso a febbraio 2026). Lo schema completo è nella nostra guida ai costi del Golden Visa.

Logistica: voli, scuole, banche

• Voli: giornalieri diretti da Mumbai, Delhi, Bengaluru, Hyderabad, Chennai, Kolkata, Ahmedabad, Cochin, Trivandrum, Pune, Lucknow, Goa, Coimbatore. Da due ore e mezza a quattro ore.
• Scuole: Dubai ospita il maggiore numero di scuole CBSE, ICSE e IB fuori dall'India, incluse Dubai Modern High, Indian High School, Delhi Private, GEMS Modern Academy.
• Banche: HSBC India, ICICI Bank UK / filiali del Bahrain, Bank of Baroda Dubai, SBI Dubai. Le strutture di conti NRE / NRO / FCNR coprono la maggior parte delle esigenze di rimpatrio.
• Sanità: Aster, NMC, Mediclinic, Saudi German e Dubai London Clinic forniscono assistenza sanitaria privata di livello mondiale in inglese.

Acquistare da remoto dall'India

1. Briefing iniziale con il desk JRE India (in hindi o inglese).
2. Selezione di tre a sette proprietà, con video tour completi e note di ispezione JRE.
3. Rilascio di una procura presso il consolato degli EAU a Mumbai / Delhi, con apostille dell'India per l'uso presso l'ufficio del trustee.
4. Prenotazione o MOU Modulo F; deposito trasferito secondo LRS attraverso la banca AD.
5. Domanda di mutuo (se finanziato); JRE introduce il responsabile relazioni.
6. Trasferimento DLD; JRE interviene per procura. L'atto di proprietà è emesso lo stesso giorno.
7. Fascicolo Golden Visa presentato parallelamente; visita medica e appuntamento biometrico prenotati per il vostro prossimo viaggio a Dubai.
8. Consegna della gestione immobiliare (affitto a lungo o breve termine); JRE gestisce l'unità mentre rimanete in India.

Domande frequenti