Golden Visa di Dubai: il dettaglio completo per il 2026.
Numeri trasparenti per la rotta immobiliare da AED 2 milioni verso una residenza negli Emirati Arabi Uniti di dieci anni. Ogni voce di costo, incluse quelle che la maggior parte delle guide omette, con esempi pratici per un singolo acquirente e una famiglia di quattro persone.
La risposta breve
Un Golden Visa UAE di dieci anni tramite il percorso della proprietà richiede una proprietà (o portafoglio) negli EAU con un valore registrato DLD di almeno 2 milioni di AED. Per un singolo richiedente il costo dal lato del governo del visto si attesta tra circa 14.000 e 22.000 AED. L'importo molto più grande su cui pianificare è l'acquisto della proprietà stessa: i costi di transazione totali oltre il prezzo indicativo ammontano generalmente dal 6,5% all'8% per gli acquirenti in contanti e leggermente superiore quando finanziato.
Aggiungete un coniuge e due figli e il costo totale dal lato del visto aumenta di circa 15.000 a 25.000 AED, più l'assicurazione sanitaria annuale per ogni persona a carico.
2 milioni di AED: come funziona la soglia
Il numero principale per il percorso della proprietà è 2 milioni di AED. Ciò che conta per tale importo è il valore riportato nel vostro atto di proprietà del Dubai Land Department, non quanto avete pagato in equity né la percentuale di finanziamento della banca. Seguono alcune regole pratiche:
- Una proprietà o più proprietà: un singolo asset può soddisfare la soglia, ma altrettanto possono farlo due o più proprietà il cui valore DLD combinato supera i 2 milioni di AED.
- Su carta e pronto entrambi si qualificano: una proprietà su carta registrata tramite Oqood conta allo stesso modo di una proprietà pronta registrata, a condizione che lo sviluppatore rilasci una lettera di non obiezione che faccia riferimento alla domanda di visto.
- Il titolo deve essere a nome del richiedente: le proprietà intestate a una società, un trust, o al nome di un altro membro della famiglia non si qualificano per la domanda di visto personale di quel membro della famiglia.
- In qualsiasi punto degli EAU: Dubai è il percorso più comune grazie all'inventario e alla velocità del DLD, ma una proprietà in qualsiasi emirato conta finché il titolo e la valutazione raggiungono i 2 milioni di AED.
Proprietà ipotecata: l'aggiornamento di febbraio 2026
Fino all'inizio del 2026 la regola generale era che un richiedente dovesse aver versato almeno AED 2 milioni di capitale proprio nella proprietà prima del rilascio del visto. Tale requisito è stato rimosso a febbraio 2026. La posizione attuale è più semplice:
- Il valore registrato alla DLD della proprietà deve essere di almeno AED 2 milioni.
- Qualora la proprietà sia ipotecata, la banca deve rilasciare una lettera di non obiezione attestante che non si oppone al rilascio del Golden Visa sulla proprietà e confermando l'importo pagato e il saldo residuo.
- Il certificato di valutazione DLD (emesso a partire da AED 4.020 e quasi sempre nello stesso giorno per appartamenti e ville) è ciò su cui l'autorità migratoria fa affidamento, non il prezzo di acquisto registrato nell'atto.
L'effetto pratico è che gli acquirenti che utilizzano finanziamenti ipotecari non devono più sincronizzare la richiesta del visto con una soglia di acconto del 50%. JRE riscontra una quota significativa di nuove richieste di Golden Visa provenienti da acquirenti che utilizzano un mutuo con rapporto loan-to-value dal 50% al 75%.
La struttura completa dei costi
È utile considerare il costo del Golden Visa in tre livelli. Il primo (acquisto della proprietà) è di gran lunga il più consistente. Il secondo (domanda di visto) è quello che la maggior parte delle persone intende quando parla del "costo del Golden Visa". Il terzo (famiglia) si applica solo se portate con voi persone a carico.
- Spese di acquisto della proprietà, pagato una volta, oltre il prezzo indicato.
- Spese di domanda di visto, pagate all'Autorità federale per l'identità, la cittadinanza, i dazi doganali e la sicurezza portuale (ICP) o alla Direzione generale per la residenza e gli affari degli stranieri (GDRFA), più i costi medici e biometrici.
- Spese di patrocinio familiare, per ogni persona a carico, facoltativo.
Spese di acquisto della proprietà (DLD, trustee, intermediario)
Questi costi non sono esclusivi dei richiedenti il Golden Visa; ogni acquirente di proprietà a Dubai li sostiene. Sono rilevanti qui perché di solito rimangono invisibili nella conversazione su "AED 2 milioni" e portano l'esborso complessivo materialmente al di sopra del prezzo di listino.
| Voce di costo | Costo | Note |
|---|---|---|
| Tassa di trasferimento del Dubai Land Department (DLD) | 4% del valore dell'immobile | Quasi sempre a carico dell'acquirente. La voce singola più importante dopo il prezzo stesso. |
| Tassa amministrativa DLD | AED 580 (appartamenti / uffici), AED 430 (terreni), AED 40 (altro) | Una piccola tassa fissa aggiunta al trasferimento. |
| Emissione dell'atto di proprietà | AED 580 | Emesso presso l'ufficio fiduciario al completamento. |
| Tassa dell'ufficio fiduciario | AED 4.200 (prezzo > AED 500.000), AED 2.100 (prezzo ≤ AED 500.000) | Più 5% IVA. Pagato alla sottoscrizione. |
| Commissione dell'agente immobiliare | 2% del valore dell'immobile | Più 5% IVA. JRE è pagato dallo sviluppatore nelle vendite primarie, quindi gli acquirenti del mercato primario non pagano la commissione JRE. |
| Certificato di non obiezione dello sviluppatore (NOC) | da AED 500 a AED 5.000 | Richiesto solo nella rivendita. Confirma che gli oneri di servizio sono versati; solitamente pagato dal venditore. |
| Registrazione del mutuo (se finanziato) | 0,25% dell'importo del mutuo + AED 290 | Calcolato sul valore del mutuo, non sul prezzo dell'immobile. |
| Valutazione della proprietà bancaria (se finanziato) | da AED 2.500 a AED 3.500 | Una tantum, pagato al perito della banca. |
Per un acquisto pulito in contanti di un appartamento da AED 2 milioni, pianificate all'incirca da AED 130.000 a AED 165.000 nei costi di transazione oltre il prezzo stesso, prima di arredamento, rettifiche o oneri di servizio. Con un mutuo, aggiungere ulteriori AED 5.000 a AED 12.000 per la registrazione e la valutazione bancaria.
Diritti di visto (ICP / GDRFA)
Il costo legato al visto varia a seconda del canale di presentazione (centro servizi in presenza, centro di dattilografia, online o servizio concierge premium) e da come si presenta la domanda tramite ICP a livello federale o tramite la GDRFA di Dubai. I numeri sottostanti rappresentano gli intervalli tipici per il 2026 per un richiedente principale sulla rotta immobiliare.
| Voce di costo | Costo | Note |
|---|---|---|
| Certificato di valutazione della proprietà DLD | da AED 4.020 | Richiesto come parte del fascicolo del Golden Visa. Emesso istantaneamente per appartamenti e ville. |
| Domanda di Golden Visa ICP / GDRFA | da AED 8.000 a AED 10.500 | Include l'emissione del permesso di residenza e i componenti del permesso di ingresso. Varia leggermente a seconda del centro servizi e del canale. |
| Test di idoneità medica | da AED 320 a AED 770 | I servizi VIP e corsia prioritaria costano di più; una visita standard rientra nella fascia più bassa. |
| Emirates ID (10 anni) | AED 1.153 | Include spese di dattilografia e di autorità. |
| Assicurazione sanitaria (annuale) | da AED 800 a AED 8.000+ | I piani con copertura di base iniziano sotto gli AED 1.000. La copertura internazionale per clienti ad alto patrimonio netto può essere significativamente superiore. |
| Legalizzazioni di documenti (se applicabile) | da AED 150 a AED 2.000 | I certificati di matrimonio o di nascita esteri richiedono la legalizzazione MOFA quando si sponsorizzano familiari. |
Due considerazioni pratiche. In primo luogo, la voce "domanda ICP" copre sia il permesso di ingresso sia il timbro del permesso di residenza, motivo per cui l'intervallo è ampio. In secondo luogo, il certificato di valutazione DLD di AED 4.020 è un requisito del fascicolo del Golden Visa e non dell'acquisto della proprietà stessa, per cui è un costo specifico del Golden Visa piuttosto che un costo di proprietà.
Visita medica, riconoscimento biometrico e Emirates ID
Ogni richiedente il Golden Visa, principale o a carico, deve:
- completare un test di idoneità medica presso un centro sanitario autorizzato dal governo (esame del sangue, radiografia del torace e revisione dell'idoneità),
- abbiano i dati biometrici acquisiti per l'Emirates ID, e
- forniscano una fotografia recente conforme alle norme ICP.
Gli appuntamenti medici e biometrici si tengono solitamente nella stessa settimana, spesso nello stesso giorno se prenota un servizio con accesso prioritario. I risultati arrivano in uno o tre giorni lavorativi; la carta Emirates ID viene quindi stampata e spedita per corriere.
Patrocinio della famiglia
Uno dei segreti meglio custoditi della golden visa basata sulla proprietà immobiliare è quanto generosa sia la sponsorizzazione familiare rispetto a un visto di residenza standard. In particolare:
- Nessun limite di età per i figli: i figli adulti possono essere sponsorizzati per la stessa durata decennale del genitore.
- I genitori si qualificano per un permesso decennale equivalente, sia madre che padre.
- Nessuno stipendio minimo: il richiedente principale non deve dimostrare una soglia salariale, ma solo che l'immobile continua a qualificarsi.
- Collaboratori domestici possono essere sponsorizzati alle tariffe standard MOHRE.
| Voce di costo | Costo | Note |
|---|---|---|
| Visto Oro per il coniuge (sponsorizzato) | AED 5.000 a AED 7.500 | Inferiore a quello del richiedente principale perché non è necessaria una valutazione separata della proprietà. |
| Ogni figlio (sponsorizzato) | AED 5.000 a AED 7.500 | Nessun limite di età massimo per i figli sponsorizzati con il Visto Oro. |
| Genitore (sponsorizzato, decennale) | AED 5.000 a AED 7.500 | Entrambi i genitori possono essere sponsorizzati se tutti i criteri di idoneità sono soddisfatti. |
| Collaboratore domestico (sponsorizzato) | AED 5.500 a AED 7.500 | Soggetto ai requisiti standard di contratto di lavoro MOHRE. |
Esempi pratici
I numeri seguenti presuppongono un acquisto di proprietà a Dubai con trasferimento DLD registrato tramite uno studio di fiducia, un appartamento pronto (quindi nessun problema di liquidazione delle spese di servizio) e un'acquisizione condotta da JRE.
Acquirente singolo, acquisto in contanti AED 2 milioni
- Immobile: AED 2.000.000
- Trasferimento DLD (4%): AED 80.000
- Amministrazione DLD + atto di proprietà: AED 1.160
- Ufficio fiduciario (IVA inclusa): AED 4.410
- Commissione agente (2% + IVA): AED 42.000
- Certificato di valutazione DLD (Visto d'Oro): AED 4.020
- Domanda ICP + Carta Identità Emiratina + visita medica: AED 12.500 (fascia media)
- Assicurazione sanitaria (base, annuale): AED 1.000
Totale: circa AED 2.145.000 nel primo anno. I costi immobiliari sono AED 127.570 (circa 6,4%). I costi legati al visto sono AED 17.520.
Famiglia di quattro, rivendita AED 4 milioni, mutuo al 50%
- Immobile: AED 4.000.000
- Trasferimento DLD (4%): AED 160.000
- Amministrazione DLD + atto di proprietà: AED 1.160
- Ufficio fiduciario (IVA inclusa): AED 4.410
- Commissione agente (2% + IVA): AED 84.000
- Registrazione mutuo (0,25% del mutuo AED 2M + AED 290): AED 5.290
- Valutazione bancaria: AED 3.000
- Nulla osta sviluppatore (rivendita): AED 1.500 (pagato dal venditore, ma da prevedere)
- Certificato di valutazione DLD: AED 4.020
- Visto d'Oro principale: AED 18.000 (con visita medica VIP)
- Visto d'Oro per il coniuge: AED 6.500
- Due figli: AED 13.000
- Assicurazione sanitaria per quattro (fascia media): AED 12.000
Totale: circa AED 4.313.000 nel primo anno. I costi immobiliari sono AED 257.860 (circa 6,4%). I costi legati al visto sono AED 53.520.
Documenti necessari
Il fascicolo base per un richiedente principale di percorso immobiliare è:
- Passaporto con validità di almeno sei mesi.
- Visto di residenza negli EAU esistente (se presente) e Emirates ID.
- Titolo registrato presso la DLD per la proprietà idonea (o proprietà).
- Certificato di valutazione della proprietà DLD, aggiornato.
- Lettera di non opposizione della banca (se ipotecata), o lettera di non opposizione dello sviluppatore (se in costruzione).
- Certificato di assicurazione sanitaria EAU.
- Fotografia digitale conforme ICP.
- Certificato di buona condotta della Polizia di Dubai, indirizzato alla DLD.
- Certificati di matrimonio e nascita, attestati MOFA, se si sponsorizza la famiglia.
Il processo, passo dopo passo
- Identificare e acquisire la proprietà qualificante. JRE può guidarvi sia nella selezione che nella determinazione dei prezzi; per chi possiede già immobili, possiamo consigliare se il portafoglio esistente soddisfa la soglia richiesta.
- Registrare il trasferimento presso un ufficio trustee approvato dalla DLD. L'atto di proprietà è emesso lo stesso giorno.
- Ordinare il certificato di valutazione della proprietà DLD.
- Presentare la domanda all'ICP / GDRFA, di persona o tramite un centro di tipizzazione. JRE lavora con partner immigrazione consolidati per questa fase.
- Completare il test di idoneità medica e l'acquisizione dei dati biometrici.
- Ricevere la decisione sul permesso d'ingresso / soggiorno (solitamente entro cinque e quindici giorni lavorativi dalla presentazione della pratica).
- L'Emirates ID è stampato e spedito.
- Sponsorizzare i familiari a carico in parallelo utilizzando documenti familiari autenticati; le loro pratiche procedono insieme a quella del richiedente principale.
Errori comuni
- Considerare il prezzo di listino come il costo effettivo. Pianificate un premio del 6,5% all'8% al di sopra del prezzo per i soli costi transazionali.
- Sottovalutare i tempi di valutazione su unità piccole o inusuali. Monolocali, unità con licenza alberghiera e alcune strutture in leasing richiedono più tempo per la valutazione e possono complicare la pratica del visto.
- Dimenticare la lettera di non obiezione della banca. Su una proprietà ipotecata la lettera della banca deve esplicitamente indicare lo scopo del visto; una lettera generica relativa al saldo non è sufficiente.
- Tralasciare le attestazioni familiari in fase iniziale. Certificati di matrimonio e di nascita stranieri richiedono la legalizzazione MOFA; recuperate questi documenti nel vostro paese di origine prima del trasferimento dove possibile.
- Vendere la proprietà qualificante senza una sostituzione. Il visto è vincolato all'asset; una vendita non pianificata può incidere sul rinnovo.
Domande frequenti
Devo pagare AED 2 milioni in contanti per qualificarmi?
No. A partire da febbraio 2026, il requisito di capitale iniziale è stato eliminato. Quello che conta è il valore totale della proprietà nel registro dei titoli, non la quota di capitale proprio. Una proprietà valutata AED 2,5 milioni con AED 1,2 milioni di mutuo residuo si qualifica comunque, a condizione che la banca rilasci una lettera di non obiezione per l'emissione del Visto Oro.
Posso combinare più proprietà per raggiungere AED 2 milioni?
Sì. Due o più proprietà il cui valore complessivo registrato presso il DLD è pari o superiore a AED 2 milioni si qualificano, a condizione che ciascuna sia intestata al richiedente e ubicata negli EAU.
Una proprietà su carta si qualifica?
Sì, una proprietà su carta registrata tramite il sistema Oqood si qualifica, soggetta alla stessa soglia di valutazione di AED 2 milioni e alla condizione che lo sviluppatore rilasci la lettera di non obiezione richiesta.
Quanto tempo dura il processo per il Golden Visa?
Dalla presentazione della domanda al rilascio del permesso di residenza, prevedere da due a sei settimane. Il test di idoneità medica richiede da uno a tre giorni lavorativi; l'approvazione preliminare dell'ICP è generalmente di pochi giorni lavorativi; i dati biometrici e l'emissione della tessera Emirates ID procedono in parallelo.
Il coniuge e i figli possono ottenere la stessa durata del visto?
Sì. Il coniuge e i figli sono sponsorizzati con un permesso di residenza che rispecchia la durata del Visto Oro. Non c'è alcun limite di età per i figli sponsorizzati con il Visto Oro, a differenza dei visti di residenza standard, e i genitori possono anche essere sponsorizzati per un permesso decennale equivalente.
Cosa accade se vendo la proprietà dopo aver ottenuto il visto?
Il Visto Oro è legato alla proprietà di un immobile qualificato. Vendere la proprietà senza sostituirla con un altro asset qualificato può influire sulla validità del visto. Pianificate sempre la vendita attorno al vostro ciclo di rinnovo e consultate JRE prima di mettere in vendita.
Esiste un requisito di reddito o di stipendio?
No. Il percorso basato sulla proprietà immobiliare non impone uno stipendio minimo. L'assicurazione sanitaria è obbligatoria, ed è semplice da ottenere. L'origine dei fondi è verificata attraverso standard AML e KYC al momento dell'acquisto.
Importante: Le norme sui visti e le tasse governative possono cambiare senza preavviso. Le cifre sopra riportate riflettono le norme e i prezzi vigenti al 6 maggio 2026 e sono fornite a titolo informativo generale, non come consulenza legale o di immigrazione. Per la posizione vincolante e attuale, consultare i canali ufficiali dell'ICP e del Dubai Land Department, oppure contattare JRE.
Acquistare per il visto o per la casa?
In entrambi i casi, selezioneremo la proprietà idonea corretta, analizzeremo i numeri insieme a voi e coordineremo il fascicolo del visto da inizio a fine. La maggior parte dei clienti riceve il visto in meno di sei settimane.