Come acquistare una proprietà a Dubai
Una guida in dodici step per compratori alle prime armi e esperti, scritta da un'agenzia immobiliare di Dubai che lo fa da trent'anni. Aggiornata per le normative e le tariffe del 2026.
La risposta breve
Gli stranieri possono acquistare proprietà in piena proprietà ovunque nelle zone designate in piena proprietà di Dubai senza requisiti di residenza. Il processo richiede quattro-dieci settimane per la rivendita, due-quattro settimane per prenotare su carta, e aggiunge dal 6,5% all'8% in commissioni transazionali oltre al prezzo. JRE coordina ogni fase. I 12 passaggi sottostanti sono come si svolge effettivamente.
Chi può acquistare cosa
Dubai opera un sistema di proprietà chiaramente articolato su due livelli. Le zone designate in piena proprietà (la maggior parte del mercato primario: Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Emirates Hills, Dubai Hills, MBR City, Business Bay, JLT, Jumeirah Bay, Bluewaters, La Mer, i nuovi lanci di isole ultra-prime) sono aperte a tutte le nazionalità su base di piena proprietà. Le zone non in piena proprietà sono riservate ai cittadini degli Emirati Arabi Uniti e del GCC. Quasi tutti i lanci sul mercato primario che vedrai su JRE sono in piena proprietà.
Non è necessario essere residente negli EAU per acquistare, né serve uno sponsor locale. Le società (emiratine o estere) possono detenere il titolo di proprietà a proprio nome nella maggior parte delle zone in piena proprietà, previo parere del DLD.
Su carta vs pronto
I due percorsi si presentano molto diversi nella pratica.
- Su carta: acquistati direttamente dallo sviluppatore, pagati per fasi durante la costruzione. Blocchi il prezzo di oggi per la consegna tra 18 e 60 mesi. Punto di ingresso inferiore, flessibilità del piano di pagamento e nessuna commissione del broker per la rivendita, ma con rischio costruttivo e costi di finanziamento.
- Pronto(rivendita o completato da poco): acquistato oggi, intestato a te oggi, affittabile dal primo giorno. Maggiore fabbisogno di liquidità, ma nessun rischio costruttivo e rendimento immediato.
La maggior parte dei clienti JRE fa entrambi. Su carta è adatto a chi distribuzione il capitale nel tempo o cerca le costruzioni più recenti; pronto è adatto a chi impiega il capitale ora per generare reddito.
1. Scegli un consulente
Dubai ha migliaia di broker registrati e molti altri agenti. L'ampiezza della qualità è enorme. Scegli un'agenzia immobiliare registrata RERA con una comprovata esperienza al tuo livello di prezzo, termini di incarico scritti e un consulente dedicato che gestisce personalmente il tuo fascicolo. Evita di rivolgere la stessa richiesta a cinque broker diversi; rischi di essere escluso dalle proprietà fuori dal mercato e dalle allocazioni di lancio.
2. Definisci l'istruttoria
Un'istruttoria precisa è il più grande acceleratore. Definisci: emirato e area, tipo di unità e camere da letto, budget (con mutuo o tutto contanti dichiarato), uso previsto, priorità di stile di vita (zona scolastica, prossimità alla spiaggia, vista) e orizzonte temporale. Comunica al tuo consulente cosa non desideri; i criteri di esclusione restringono il campo più velocemente dei positivi.
3. Shortlist e visite
Mimiamo una shortlist di tre a sette proprietà. Visita di persona dove possibile; per un acquisto remoto, aspettati una visita video completa più una relazione di ispezione di JRE. Per le proprietà su carta, il test più utile è visitare gli edifici completati dello sviluppatore e giudicare direttamente la qualità della finitura.
4. Presentare un'offerta
I lanci del mercato primario vengono venduti al prezzo ufficiale dello sviluppatore; prenoti al prezzo con un piano di pagamento dichiarato. Le offerte di rivendita sono negoziabili. JRE prepara l'offerta con transazioni comparabili (Property Finder Insights, registri DLD) in modo che il numero rientri in un intervallo difendibile.
5. Prenotazione o MOU
La prenotazione su carta è il modulo standard dello sviluppatore, firmato insieme al deposito. La rivendita utilizza il Modulo F, il memorandum standard DLD firmato da acquirente, venditore e broker. Entrambi stabiliscono prezzo, deposito, data di trasferimento target, quali infissi rimangono e eventuali condizioni. Leggi il modulo prima di firmarlo; una volta firmato, il deposito è a rischio.
6. AML e KYC
La legge degli EAU richiede a JRE di verificare l'identità e la fonte dei fondi prima di completare qualsiasi transazione. Ti verrà chiesto di fornire un passaporto, prova di indirizzo di residenza, prova della fonte di ricchezza (impiego, proprietà aziendale, vendita di attività) e la catena di finanziamento che mostra da dove proviene il denaro dell'acquisto. JRE gestisce il fascicolo; i clienti che preparano questi documenti in anticipo comprimono notevolmente i tempi.
7. Versare il deposito
I depositi su carta vanno direttamente allo sviluppatore secondo il modulo di prenotazione. I depositi di rivendita sono tipicamente il 10% del prezzo, pagati tramite assegno circolare al venditore (o trattenuti in garanzia presso l'ufficio fiduciario).
8. Mutuo (se finanziato)
Per i residenti degli EAU, le banche prestano fino all'80% del valore della proprietà sulla prima proprietà e al 65% sulla seconda; i non residenti sono solitamente limitati al 50-60%. La pre-approvazione richiede una o due settimane ed è valida per 60-90 giorni; l'approvazione completa dopo l'offerta richiede ulteriori due o tre settimane mentre il perito del panel della banca ispeziona la proprietà.
9. Nulla osta dello sviluppatore (rivendita)
Lo sviluppatore emette un Certificato di Nulla Osta confermando che le spese di servizio, il raffreddamento centralizzato e eventuali spese della comunità sono pagate integralmente e che lo sviluppatore non ha obiezioni al trasferimento. Il trasferimento non può procedere senza di esso; consenti 5-15 giorni lavorativi dalla richiesta.
10. Trasferimento DLD
Acquirente, venditore e broker si incontrano presso un ufficio fiduciario approvato da DLD. L'acquirente paga il prezzo (assegno circolare), la tassa di trasferimento DLD del 4% e la commissione del fiduciario. L'atto di proprietà è emesso a nome dell'acquirente lo stesso giorno, solitamente entro due ore.
11. Consegna e controllo di qualità
Su una proprietà pronta, ricevi le chiavi al trasferimento. Per una consegna su carta, JRE partecipa alla visita di consegna dello sviluppatore, documenta ogni difetto (un appartamento tipico genera 30-80 elementi) e traccia la rettifica con lo sviluppatore fino alla chiusura di ogni voce. Non consigliamo di trasferirsi finché il controllo di qualità non sia completato e firmato.
12. Atto di proprietà e oltre
Con l'atto di proprietà emesso, attiva DEWA, telecomunicazioni e raffreddamento centralizzato. Decidi se occupare, affittare a lungo termine o gestire affitti brevi. Se il valore della proprietà supera AED 2 milioni, presenta la domanda di Golden Visa; con il mutuo in essere, assicurati la lettera di nulla osta della banca per il visto.
Commissioni all-in
| Voce di costo | Costo | Note |
|---|---|---|
| Commissione di trasferimento DLD | 4% del prezzo | Paga l'acquirente |
| DLD amministrazione / registro catastale | AED 580 + AED 580 | Appartamento / ufficio |
| Ufficio fiduciario | AED 4.200 + 5% IVA | Proprietà oltre AED 500.000 |
| Commissione agente immobiliare | 2% + 5% IVA | Gratuito per prima casa; pagabile alla rivendita |
| Registrazione ipotecaria | 0,25% del mutuo + AED 290 | Se finanziato |
| Valutazione bancaria | AED 2.500 a 3.500 | Se finanziato |
| NOC sviluppatore | AED 500 a 5.000 | Solo rivendita; generalmente a carico del venditore |
| Professionista di trasferimento (facoltativo) | AED 6.000 a 12.000 | Consigliato per proprietà oltre AED 10 milioni |
Errori da evitare
- Inviare la stessa richiesta a più agenti immobiliari. Vi sottrae l'accesso prioritario alle allocazioni al lancio e crea dispute sulle commissioni.
- Considerare il prezzo di listino come il costo effettivo. Contate un premio del 6,5% all'8% per i compratori cash, di più con il finanziamento.
- Saltare il sopralluogo di controllo al momento della consegna di una nuova proprietà. Il costo di riparare i difetti dopo il trasferimento è materialmente superiore a farli riparare dallo sviluppatore prima.
- Non considerare le spese condominiali nella rivendita. Le spese condominiali variano da AED 8 / m² (base) a AED 35 / m² (ultra lusso). Chiedete due anni di fatture pagate prima di sottoscrivere.
- Acquistare su carta senza visitare i progetti precedenti dello sviluppatore. I rendering sono arte; la qualità della finitura è prova.
Domande frequenti
Uno straniero può acquistare una proprietà a Dubai?
Sì. I cittadini non EAU possono acquistare proprietà in piena proprietà nelle zone designate di Dubai (e in parti di Abu Dhabi e degli Emirati Settentrionali) con diritti di piena proprietà. Non esiste alcun requisito di residenza per acquistare.
Devo essere a Dubai per completare l'acquisto?
No. Molti clienti di JRE completano da remoto utilizzando una procura rilasciata attraverso un'ambasciata EAU, e il nostro team presenzia all'ufficio del trustee per conto dell'acquirente. Possiamo anche coordinare sopralluoghi completamente remoti via video.
Quanto tempo richiede l'acquisto?
Dalla prenotazione su carta all'accordo di vendita firmato, in genere passano da due a quattro settimane. Dalla rivendita, dall'offerta all'atto notarile, in genere passano da quattro a dieci settimane; il singolo passaggio più lungo è la NOC dello sviluppatore e qualsiasi processo ipotecario in sospeso.
Che cos'è la piena proprietà a Dubai?
Piena proprietà significa piena proprietà dell'unità e una quota perpetua del terreno sottostante, registrata con il tuo nome nell'atto DLD. È la forma di proprietà più forte disponibile per gli acquirenti stranieri.
Ci sono imposte sulla proprietà annuali?
Dubai non applica un'imposta annuale sulla proprietà sugli immobili residenziali. I proprietari pagano spese condominiali annuali all'associazione dei proprietari dell'edificio e bollette DEWA in base ai consumi. Esiste una tassa di alloggio del 5% sui contratti di affitto (pagata dagli inquilini).
Quale è il premio dell'acquirente al di là del prezzo?
Pianifica dal 6,5% all'8% del prezzo dichiarato per un acquirente cash, e leggermente di più con un mutuo. La voce più grande è la commissione di trasferimento DLD al 4%.
Posso pagare a rate?
Su carta, quasi ogni progetto offre un piano di pagamento dello sviluppatore, in genere dal 5% al 20% alla prenotazione con il saldo distribuito nel corso della costruzione e post-consegna. Alcuni piani si estendono da tre a sette anni post-consegna.
L'acquisto mi qualificherà per un Golden Visa?
Una proprietà valutata a AED 2 milioni o più nell'atto DLD dà diritto al proprietario principale a un Golden Visa di 10 anni, senza alcun requisito di equity iniziale dall'febbraio 2026. Consulta la guida ai costi Golden Visa di JRE per la scomposizione completa.
Importante: Le norme e i diritti governativi relativi a acquisti di proprietà, finanziamenti e visti negli EAU possono cambiare senza preavviso. Le cifre sopra riportate riflettono le norme e i prezzi a partire dal 6 maggio 2026 e sono fornite esclusivamente a titolo informativo generale, non come consulenza legale, fiscale, immigrazione o di investimento. Per la posizione vincolante e attuale si prega di consultare l'autorità federale degli EAU competente, un consulente autorizzato o di parlare con JRE.
Stai acquistando una proprietà a Dubai?
JRE gestisce il brief, la shortlist, la negoziazione, l'AML, il trasferimento, la verifica e il post-consegna, end to end. Un advisor, una relazione, nessun passaggio intermedio.