Royal Oasis Black Edition (77-Year Leasehold)

Royal Oasis Black Edition是NEXA在巴厘岛Bukit Peninsula开发的31套家具齐全的公寓综合体，采用77年租赁产权方式交付，并由欧洲运营商经营的五星级酒店公寓结构。

# 建筑及其在Bukit Peninsula中的地位

Bukit Peninsula位于巴厘岛的南端，是一条吸引国际持续关注的走廊，以其崖顶地形、低密度规划和靠近岛屿知名海滩俱乐部及海岸线而闻名。在该走廊内，Kutuh地区一直因缺乏中端溢价酒店品牌产品而略显欠发达，这正是Royal Oasis Black Edition为之而建的市场缺口。

该综合体由单座建筑组成，共31套公寓。NEXA持有该项目的PBG建筑许可证，并已通过苏黎世保险公司承包商全险保单覆盖该建筑。该开发商在巴厘岛有记录在案的业绩，在该岛过去六年内完成约19,667平方米的项目，跨越六个开发项目。

施工正在进行中。

# 住宅：布局、装修和包含内容

该建筑内的每套公寓配置均为：398平方英尺（约37平方米），配置为一居室住宅，包含厨房和阳台。规格的统一性意味着购房者确切知道他们在获得什么；没有顶层公寓或复式单位的溢价等级来模糊该项目。

根据开发商说法，装修规格包括花岗岩台面、意大利贴面橱柜、TOTO卫浴设备、King Koil床垫和BLUM全屋软关闭硬件。天花板据称较高，采用通高玻璃意在引入自然采光。所有单位交付时均为家具齐全状态。

NEXA为该建筑提供10年结构保证，同时为装修和工程系统提供2年保证。该开发商还提供融资担保，其称这在巴厘岛市场中不常见。

# 租赁产权和法律结构

租赁期限为77年，已在基础法律文件中公证为80年。开发商声称独立法律尽职调查已确认产权清晰且完全符合监管要求。购房者应当如同任何在其本国司法管辖区外的租赁产权购买一样，在最终确定前进行自己的法律审查。

# 设施和酒店运营

相对于建筑规模而言，设施组合范围广泛。现场设施：游泳池、健身房、水疗区、餐厅、咖啡馆、酒吧、火盆区、儿童游乐区和水上运动通道。该餐厅按全酒店就座容量规模配置，而非仅限居民设施，这将对该物业的氛围和居民体验方式产生同等塑造作用。

该综合体作为国际酒店连锁的一部分运营，由一家拥有超过十年巴厘岛经验的欧洲运营商管理。对于打算将该单位纳入租赁池中的购房者而言，这一管理层很重要：入住率、定价和服务一致性由一家确立的运营商负责，而非由单个业主负责。

# 连通性和周围地区

Kutuh位置使该建筑距离Pandawa和Melasti海滩5到7分钟车程范围内。Ngurah Rai国际机场距离约为25分钟车程，通过Mandara收费公路，一条受通行费管制的路线，根据交通状况变量性地减少旅行时间。

现场停车为共享。

# 该项目适合何人及在市场中的地位

入场价，从约AED 396,000起（按当前汇率约为USD 108,000），使Royal Oasis Black Edition定位于巴厘岛品牌住宅市场的较低端。对于习惯迪拜定价的购房者而言，票面规模谦虚；投资逻辑依赖于通过酒店管理计划的租金回报率以及长期资本增值，该地区可比酒店服务产品历来稀缺。

最可能认为这种方案有吸引力的购房者档案是国际流动人口，尤其是来自欧洲或GCC的购房者，其已持有迪拜房产并正在多元化进入东南亚休闲房地产。77年租赁产权是固定期限，并非永久产权所有权，定价应相应进行评估。作为回报，该项目提供的是在一处具有真实旅游需求的位置、由专业酒店公司而非由身居海外的业主自我管理的带家具、已管理、已担保产品。