چرا در ملکورزی دبی سرمایهگذاری کنند.
هفت دلیل ساختاری که مشتریان خصوصی در سال ۲۰۲۶ سرمایهی خود را در ملکورزی دبی استقرار میدهند، و مقایسههایی که آن را در متن قرار میدهند. نوشتهشده توسط JRE.
پاسخ خلاصه
دبی در موقعیتی منحصربهفرد میان شهرهای درگذر جهانی قرار دارد: صفر مالیات درآمد شخصی، ارز درهم پیوند خورده با دلار، اقامت از طریق خانه با مبلغ ۲ میلیون درهم، عمیقترین خطلوله توسعهدهندگان اول در منطقه، و یک نظارتگر که بازار را از سال ۲۰۰۸ بهطور قابلتوجهی حرفهای کرده است. برای خریداران خصوصی که به دنبال بازده پس از مالیات، رشد سرمایه و حفاظت در برابر نوسانات ارز کشور خود هستند، هفت ستون زیر اهمیت ساختاری را توضیح میدهند.
۱. صفر مالیات شخصی
امارات متحده عربی هیچ مالیات درآمد شخصی بر درآمد اجارهای، هیچ مالیات بر افزایش سرمایه برای افراد در فروخت مجدد، و هیچ مالیات ملک سالیانه اعمال نمیکند. مالیات ۹ درصدی معرفیشده در سال ۲۰۲۳ فقط برای شرکات اعمال میشود، و اکثر سرمایهگذاران فردی ملک را به نام شخصی در اختیار دارند. تفاوت بازدهی بعد از مالیات در مقایسه با لندن (جایی که درآمد اجارهای تا ۴۵ درصد مالیات میشود) یا نیویورک (نرخهای ترکیبی فدرال و ایالتی بهطور معمول از ۳۰ درصد تجاوز میکند) ساختاری است نه چرخهای.
۲. پیوند ارز درهم با دلار
درهم امارات از سال ۱۹۹۷ به دلار آمریکا بهطور تقریبی ۳٫۶۷۲۵ متصل است. ملکورزی دبی، از نظر پورتفولیو، دارایی نسبتشده به دلار است. برای سرمایهگذاران دارای پوند، یورو، روپیه، روبل یا سایر ارزها، این متصلسازی یک ایمنکننده دلار در ساختار حقوقی درهم را تحویل میدهد: ارزش با دلار حرکت میکند، صرفنظر از اینکه ارز خانهی شما چه میکند.
۳. ویزای طلایی
ملکوری ارزیابیشده در ۲ میلیون درهم یا بیشتر در سند DLD صاحب اصلی را برای ویزای طلایی ۱۰ سالهی امارات، بدون نیاز سرمایهی اولیهی پیشاپیش از فوریه ۲۰۲۶ صلاحیت میدهد. همسر و فرزندان (بدون سقف سن) و والدین در مجوزهای دهسالهی منطبق حمایت میشوند. ویزا خریدار ملکورزی را به یک گزینهی تابعیت محلاقامت چندنسلی تبدیل میکند، دبی را بهمیزان قابلتوجهی از تمام سایر دروازههای ردهی اول متمایز میکند.
۴. خطلوله و عرضه اول
بازار اولیهی دبی بیشتر از سهام مسکن برندینشدهی جدید نسبت به هر شهر دیگری در جهان بهرسمی برمیآورد. خطوط لولههای فعال از Emaar، DAMAC، Sobha، Nakheel، Meraas، Omniyat، Binghatti، Aldar (ابوظبی) و ثانویهی عمیق خریداران خصوصی را برای عرضهی مداوم محصول جدید در مختلف نقاط قیمت فراهم میکند. جایی که زمین در امارات نخبه (Marina، Palm، Emirates Hills، Jumeirah Bay) واقعاً محدود است، عرضهی محدود بدلشدن بهجای تعریض است.
۵. نظارت شفاف
آژانس تنظیمگری ملکورزی (RERA، بخشی از بخش دبی Land) بازار را از زمان ۲۰۰۸ حرفهایسازی کرده است. اسکرو الزامی برای پروژههای توسعهدهنده، ثبت کارگزار، اجرای AML / KYC، سوابق قیمت عمومی، قراردادهای استاندارد (Form F، Form A) و رژیم گزارشگری goAML دبی را در شفافسازی پیش از بازارهای همسطح و در زیر آنها در اصطکاک تراکنش قرار میدهد.
۶. جمعیت و جریانهای سرمایه
جمعیت دبی پیشبینیشده است از تقریباً ۳٫۷ میلیون امروز به ۵٫۸ میلیون تا سال ۲۰۴۰ رشد کند، یک هدف صریح دولتی. مهاجرت خالص سرمایهی بالا به امارات در سه سال پیاپی بالاترین سطح جهانی بوده است پس از Wealth Report Knight Frank. فصل یک ۲۰۲۶ ۴٬۲۱۸ سرمایهگذار را مشاهده کرد که تابعیت محلاقامت ویزای طلایی را از طریق ملکورزی تنها قبول کند، پرش سالبر سال ۳۴٫۷ درصدی پس از دادههای بخش دبی Land. هیچ یک از این در کوتاهمدت معکوس نمیشود.
۷. سبک زندگی و امنیت
ایمنی شخصی، انگلیسی بهعنوان زبان کاری، زیرساختهای جهانی (Metro، Etihad Rail، فرودگاههای DXB و DWC، بزرگراههای ششخطی)، مراقبتهای بهداشتی شخصی قابلمقایسه با اروپای غربی و یک بازار مدرسهی بینالمللی متراکم مقیاس سرمایهگذاری مستقیم نیستند. آنها دلیل انتخاب ساکنان طولانیمدت برای باقیماندن هستند، کدامچیزی بازار اجارهای را که درآمد بازدهیشده را که سرمایهگذاری را کار میکند تحتیه میکند.
دبی در مقابل لندن / نیویورک / سنگاپور
| مورد | دبی | London | New York | Singapore |
|---|---|---|---|---|
| مالیات درآمد شخصی بر اجارهبها | دبی: ۰٪ | London: تا ۴۵٪ | New York: تا ۳۷٪ فدرال + ایالتی | سنگاپور: تا ۲۴٪ |
| مالیات بر درآمد سرمایه | دبی: ۰٪ | لندن: تا ۲۴٪ | نیویورک: تا ۲۰٪ (سطح فدرال) | سنگاپور: ۰٪ (بدون مالیات درآمد سرمایه) |
| عوارض انتقال / هزینه حق انتقال | دبی: ۴٪ | لندن: تا ۱۷٪ (غیرمقیم، خانه دوم) | نیویورک: حدود ۲٫۸۲۵٪ | سنگاپور: تا ۶۰٪ (عوارض اضافی خریدار خارجی) |
| مالیات ملک سالانه | دبی: ۰٪ (هزینه خدمات) | لندن: عوارض شهری | نیویورک: حدود ۰٫۶٪ تا ۱٫۰٪ | سنگاپور: تدریجی |
| ممنوعیت / عوارض اضافی برای خریداران خارجی | دبی: ندارد | لندن: ۲٪ عوارض اضافی برای غیرمقیمین | نیویورک: ندارد | سنگاپور: ۶۰٪ عوارض اضافی |
| اقامت دائم با خریداری ملک | دبی: ۲ میلیون درهم برای ویزای طلایی ۱۰ ساله | لندن: خیر | نیویورک: خیر | سنگاپور: خیر |
عملکرد، ۵ سال اخیر
دادههای شاخص قیمت Reidin و DLD از سال ۲۰۲۰ داستانی منسجم را بیان میکنند.
| سال | رشد شاخص | یادداشتها |
|---|---|---|
| ۲۰۲۱ | +۱۱% | بهبود از فروتاشی COVID |
| ۲۰۲۲ | +۱۰% | بازتخصیص سرمایه روسیه و اوکراین |
| ۲۰۲۳ | ۱۸%+ | اوج مهاجرت ثروت |
| ۲۰۲۴ | ۱۹%+ | کشف قیمت مداوم در بخش فوقاول |
| ۲۰۲۵ | ۸%+ | نرمالسازی و گسترش به بازار میانطبقه |
رشد ترکیبی پنج ساله در کل بازار مسکونی دبی از آغاز سال ۲۰۲۱ تقریباً ۸۰ تا ۹۰ درصد است. بخشهای اول و فوقاول عملکرد بسیار بهتری داشتهاند. عملکرد گذشته تضمینی برای بازده آینده نیست، اما گستردگی این تحرک (از فوقاول تا میانطبقه در ۲۰۲۵) نشاندهنده بازاری در حال نرمالسازی است نه بازگشت به میانگین.
خریداران دبی کیستند
ترکیب کلاینتهای JRE در سال ۲۰۲۶ تقریباً ۳۰ درصد از بریتانیا و اروپا، ۲۵ درصد از تحتالقاره (هند و پاکستان)، ۲۰ درصد از روسیه و کشورهای مستقل مشترکالمنافع، ۱۰ درصد از آمریکای شمالی، ۸ درصد از چین و شرق آسیا و ۷ درصد از منطقه خاورمیانه و شمال افریقا است. خیط مشترک تنها ملیت نیست؛ بلکه خریدار خصوصیای است که به دنبال گزینههای متنوع میگردد. ملک در دبی یکجا به شما بازدهی، رشد، اقامت و تحفظ نسبت به دلار آمریکا میدهد؛ بسیاری از بازارهای رقیب تنها یکی از اینها را، در بهترین حالت، فراهم میکنند.
ریسکهایی که قابل قیمتگذاری هستند
- تناوبی. دبی چرخههای روشنی در سالهای ۲۰۰۸ تا ۲۰۱۰، ۲۰۱۴ تا ۲۰۱۶ و ۲۰۲۰ داشته است. برای یکی از اینها در دوره نگهداری خود برنامهریزی کنید.
- خطر تمرکز در برخی نقاط. عرضه آپارتمان میانطبقه در برخی جوامع بالا است؛ مناطقی را انتخاب کنید که دارای محرکهای تقاضا باشند، نه صرفاً بازدهی جذاب.
- ژئوپلیتیک. امارات بسیار پایدار بوده است، اما منطقه وسیعتر چنین نیست. بیشتر کلاینتهای JRE این را یک فاکتور افزایش قیمت در نظر میگیرند که باید در هر سرمایهگذاری شرقمیانه منعکس شود.
- تورم هزینه خدمات در ساختمانهای قدیمیتر میتواند بازدهی خالص را کاهش دهد اگر اجارهها ثابت باشند.
- تغییر نظارتی. قوانین ویزا، مالکیت کامل، اجاره کوتاهمدت و مالیات شرکتی همگی در سه سال گذشته تغییر کردهاند. JRE هر تغییری را پیگیری میکند و در همان هفته کلاینتها را مطلع میکند.
سوالات متکرر
آیا ملکورزی دبی یک حباب است؟
بازار ملکورزی دبی دورهای واضحی را تجربه کرده است، اما یک بازار انتخابگرتر و تنظیمشدهتر پس از سال ۲۰۰۸ شکل گرفت. عرضهی نخبه اکنون بهدلیل کمیاب شدن زمین در قلمروهای مالکیت کامل تاریخی محدود است، وامگیریهای مسکونی محتاط (۶۰ تا ۸۰ درصد نسبت وام به ارزش) هستند، و تقاضا توسط مهاجرت سرمایهی واقعی بهجای اهرمگیریهای سفتهای هدایت میشود. تورمپذیری باقی میماند؛ نظر JRE در سال ۲۰۲۶ این است که حباب عمومی وجود ندارد.
چرا درآمد مالیاتی در دبی نیست؟
امارات متحده عربی تاریخیطور از درآمدهای هیدروکربنی و بازدهیهای صندوقهای سرمایهگذاری حاکمیتی تأمینمالی کرده است، نه از طریق مالیات مستقیم. معرفی مالیات ۹ درصدی بر درآمد شرکات در سال ۲۰۲۳ به درآمد اجارهی فردی تعمیم نمییابد. هیچ برنامهی اعلانشدهای برای مالیات بر درآمد شخصی وجود ندارد.
آیا متصلسازی درهم-دلار دوام خواهد آورد؟
درهم امارات از سال ۱۹۹۷ به دلار آمریکا به نرخ تقریبی ۳٫۶۷۲۵ متصل است و توسط ذخایر ارزی قابلتوجهی امارات حمایت میشود. این متصلسازی از چندین دور نوسان قیمت نفت سالم بر نکل آمده و سنگبنای سیاست پولی امارات باقی است. ما برای اهداف پورتفولیو، داراییهای نسبتشده به درهم را بهعنوان داراییهای نسبتشده به دلار در نظر میگیریم.
دبی برای سرمایهگذاری با لندن یا نیویورک چگونه مقایسه میشود؟
از نظر بازدهی بعد از مالیات و سهولت ورود، دبی برای اکثر خریداران خصوصی بینالمللی بهمیزان قابلتوجهی جذابتر از لندن یا نیویورک است. از نظر مقیاس و عمق سهام نخبهی تاریخیشده، لندن و نیویورک هنوز بزرگتر هستند. دبی بالاترین شهر گذرگاه با بازدهی در بین شهرهای ردهی جهانی است، و تنها شهری است که تابعیت محلاقامت را از طریق خریدارملکورزی ارائه میدهد.
چه کسی در سال ۲۰۲۶ ملکورزی دبی را خریداری میکند؟
ترکیب مشتریان JRE در سال ۲۰۲۶ تحتالشعاع خریداران خصوصی هندی، بریتانیایی، روسی و کشورهای مستقل همسود، اروپایی، آمریکای شمالی و بهطور فزایندهای چینی است. دادههای مهاجرت سرمایهی Knight Frank دبی را در سال سوم پیاپی در بالاترین جریان خالص HNW در سراسر جهان قرار میدهد.
افق معمول برای سرمایهگذاری ملکورزی دبی چیست؟
سه تا پنج سال برای بازی بازدهی و رشد؛ ده سال یا بیشتر برای نگهداری متصلشده به تابعیت محلاقامت مرتبط با ویزای طلایی. هزینهی تراکنشی ۶٫۵ تا ۸ درصدی در ورود، افق طولانیتری را پاداش میدهد.
آیا یک خارجی میتواند ملکی در دبی بخرد؟
بله. مناطق مالکیت کامل تعیینشده در سراسر دبی برای تمام ملیتها برای مالکیت کامل مالکیت کامل باز است، بدون نیاز به تابعیت محلاقامت و بدون علاوهی خریدار خارجی. برخی مناطق غیر مالکیت کامل برای شهروندان امارات و کشورهای خلیج فارس محفوظ است.
مهم: قوانین و هزینههای دولتی مربوط به بازارهای ملکی دبی، سیاست مالیاتی و ویزایی میتواند بدون اطلاع تغییر کند. ارقام بالا قوانین و قیمتگذاری را تا 6 مه 2026 منعکس میکند و تنها برای اطلاعات عمومی ارائه شده است، نه به عنوان مشاوره حقوقی، مالیاتی، مهاجرتی یا سرمایهگذاری. برای موقعیت الزامآور و فعلی، لطفاً با اداره فدرالی امارات متحده عربی، مشاور دارای مجوز یا JRE تماس بگیرید.
سرمایهگذاری در دبی را در نظر دارید؟
چه برای بازدهی سالانه، رشد سرمایه، کسب اقامت یا حفاظت ارز دلار باشد، JRE ورود مناسب را برای شما طراحی میکند. یک مشاور، تصویر کامل.