نحوه خریدن ملک در دبی

چه کسی می‌تواند چه خریداری کند

دبی بر اساس یک سیستم مالکیت دوسطحی روشن عمل می‌کند. مناطق مالکیت کامل تعیین‌شده (بخش اعظم بازار اول: Dubai Marina، Downtown Dubai، Palm Jumeirah، Emirates Hills، Dubai Hills، MBR City، Business Bay، JLT، Jumeirah Bay، Bluewaters، La Mer و آخرین پروژه‌های جزیره‌ای فوق‌العاده اول) برای تمام ملیت‌ها بر اساس مالکیت کامل باز است. مناطق غیر مالکیت‌کامل برای شهروندان امارات و کشورهای شرکای خلیج محفوظ است. تقریباً تمام راه‌اندازی‌های بازار اول که در JRE می‌بینید، مالکیت کامل هستند.

شما نیازی ندارید ساکن امارات باشید و نیاز ندارید حامی محلی داشته باشید. شرکت‌ها (امارتی یا خارجی) نیز می‌توانند سند ملکیت را به نام خود در اکثر مناطق مالکیت‌کامل ثبت کنند، موضوع بررسی اداره عمومی کاداستر.

پیش‌فروش و آماده

این دو مسیر در عمل بسیار متفاوت به نظر می‌رسند.

• پیش‌فروش: خریداری مستقیم از پیمانکار، پرداخت به صورت مراحل در طول ساخت. قیمت امروز را برای تحویل در ۱۸ تا ۶۰ ماه قفل می‌کنید. نقطه‌ورود کم‌تر، انعطاف‌پذیری طرح پرداخت، و عدم وجود کمیسیون دلال بازفروش، اما با ریسک ساخت و هزینه‌های تأمین مالی.
• آماده(بازفروش یا تکمیل‌شده اول): خریداری امروز، به نام شما امروز، قابل اجاره از روز اول. نیاز به نقد بیش‌تر، اما بدون ریسک ساخت و بازدهی فوری.

بیشتر کلاینت‌های JRE هر دو راه را انتخاب می‌کنند. پیش‌فروش برای خریداری‌هایی مناسب است که سرمایه را مرحله‌ای تأمین کنند یا ساختمان‌های جدیدترین را بخواهند؛ آماده برای کسانی است که سرمایه را اکنون مستقر کنند و درآمد فوری می‌خواهند.

1. انتخاب یک مشاور

دبی هزاران دلال ثبت‌شده و بسیاری عاملان بیشتر دارد. تنوع کیفیت بسیار زیاد است. یک دلالی ثبت‌شده RERA با سابقه در سطح قیمت شما، شرایط پیمان کتبی، و یک مشاور نام‌گذاری‌شده که فایل شما را به‌طور شخصی برعهده دارد انتخاب کنید. از اجرای یک جستجو در پنج دلال اجتناب کنید؛ این شما را از موجودی بازار و تخصیص راه‌اندازی خارج می‌کند.

2. تعریف خلاصه

یک خلاصه دقیق بزرگ‌ترین تسریع‌کننده است. قفل کنید: امارت و منطقه، نوع واحد و اتاق‌خواب، بودجه (با وام یا تمام‌نقد بیان‌شده)، استفاده مقصودی، اولویت‌های سبک‌زندگی (منطقه مدرسه، نزدیکی ساحل، منظر)، و افق زمانی شما. به مشاور خود بگویید چه چیزی نمی‌خواهید؛ معیارهای رد بسیار سریع‌تر از مثبت‌ها میدان را محدود می‌کنند.

3. فهرست کوتاه و بازدید

ما به منظور فهرست کوتاه‌مدت سه تا هفت ملک هدف می‌گذاریم. در صورت امکان با حضور شخصی بازدید کنید؛ در خریدی از راه دور، انتظار بروزرسانی ویدیو کامل به اضافه گزارش بازرسی JRE را داشته باشید. برای پیش‌فروش، مفیدترین آزمایش بازدید از ساختمان‌های تکمیل‌شده پیمانکار و قضاوت کیفیت پایان‌کاری است.

۴. ارائه پیشنهاد

راه‌اندازی‌های بازار اولیه با قیمت فهرست رسمی پیمانکار فروخته می‌شوند؛ شما با طرح پرداخت بیان‌شده در فهرست رزرو می‌کنید. پیشنهادهای بازفروش قابل‌مذاکره هستند. JRE پیشنهاد را با معاملات مقایسه‌ای (Property Finder Insights، رکوردهای DLD) آماده می‌کند بنابراین عدد در یک محدوده قابل‌دفاع است.

5. رزرو یا MOU

رزرو پیش‌فروش فرم استاندارد پیمانکار است، به‌همراه سپرده امضاء شده است. بازفروش از فرم F، نامه تفاهم استاندارد DLD که توسط خریدار، فروشنده و دلال‌ها امضاء می‌شود استفاده می‌کند. هر دو قیمت، سپرده، تاریخ انتقال هدف، اینکه چه تجهیزاتی باقی می‌ماند، و هر شرطی را تعیین می‌کنند. فرم را قبل از امضاء بخوانید؛ پس از امضاء، سپرده در خطر است.

۶. AML و KYC

قانون امارات JRE را ملزم می‌کند هویت و منبع وجوه را قبل از تکمیل هر معاملهٔ تصدیق کند. انتظار داشته باشید پاسپورت، اثبات آدرس سکونت، شاهدی از منبع ثروت (اشتغال، مالکیت کسب‌و‌کار، فروش دارایی)، و زنجیره تأمین مالی را فراهم کنید که نشان می‌دهد پول خریداری از کجا می‌آید. JRE فایل را برعهده می‌گیرد؛ کلاینت‌هایی که این اسناد را از قبل آماده کنند برنامه را به طور قابل‌توجهی کاهش می‌دهند.

۷. پرداخت سپرده

سپرده‌های پیش‌فروش مستقیماً به پیمانکار بر اساس فرم رزرو می‌روند. سپرده‌های بازفروش معمولاً 10% قیمت هستند، توسط چک منیجر به فروشنده پرداخت می‌شوند (یا در اسکرو در دفتر سرپرست نگه‌داری می‌شوند).

۸. وام‌الحق (درصورت تأمین مالی)

برای ساکنان امارات، بانک‌ها تا 80% وام‌ به‌ارزش در اولین ملک و 65% در دومی وام می‌دهند؛ غیرساکنان معمولاً محدود به 50% تا 60% هستند. پیش‌تأیید یک تا دو هفته طول می‌کشد و 60 تا 90 روز معتبر است؛ تأیید کامل پس از پیشنهاد دو تا سه هفته دیگر طول می‌کشد در حالی که ارزیاب کارشناس بانک ملک را بررسی می‌کند.

۹. مجوز عدم اعتراض پروژه‌دار (فروش مجدد)

پیمانکار گواهی عدم‌اعتراض صادر می‌کند که تأیید می‌کند شارژ خدمات، خنک‌کنندگی منطقه و هر گونه هزینه جامعه به‌طور کامل پرداخت شده‌اند و اینکه پیمانکار هیچ اعتراضی به انتقال ندارد. انتقال بدون آن نمی‌تواند ادامه یابد؛ 5 تا 15 روز کاری از درخواست به‌دست آورید.

10. انتقال DLD

خریدار، فروشنده و دلال‌ها در دفتر سرپرست تایید شده DLD به هم می‌رسند. خریدار قیمت (چک منیجر)، شارژ انتقال 4% DLD، و کارمزد سرپرست را پرداخت می‌کند. سند مالکیت در نام خریدار در همان روز، معمولاً در عرض دو ساعت، صادر می‌شود.

11. تحویل و بازرسی

در مورد ملک آماده، کلیدها را در انتقال دریافت می‌کنید. در تحویل پیش‌فروش، JRE در پیاده‌روی تحویل پیمانکار شرکت می‌کند، هر عیب را مستند می‌کند (یک آپارتمان معمولی ۳۰ تا ۸۰ مورد تولید می‌کند)، و تصحیح را با پیمانکار تا بسته شدن هر مورد پیگیری می‌کند. ما انتقال را تا زمانی که بازرسی تکمیل و امضاء شود توصیه نمی‌کنیم.

12. سند مالکیت و بیشتر

با سند مالکیت صادر شده، DEWA، مخابرات و خنک‌کنندگی منطقه را راه‌اندازی کنید. تصمیم بگیرید که آیا قرار است سکونت داشته باشید، اجاره کنید یا اجاره کوتاه‌مدت اجرا کنید. اگر ارزش ملک از 2 میلیون درهم فراتر رود، درخواست ویزای طلایی ارائه دهید؛ با وام در جای خود، نامه عدم‌اعتراض بانک را برای ویزا تأمین کنید.

کارمزدهای کامل

اشتباه‌هایی که باید از آن‌ها اجتناب کنید

• اجرای همان استعلام از طریق چندین دلال از شما اولویت دسترسی در توزیع اولیه می‌گیرد و نزاعات کمیسیون ایجاد می‌کند.
• قیمت تیتری را به‌عنوان هزینه درنظر گرفتن. برای خریداران نقدی 6.5% تا 8% اضافه‌قیمت را منظور کنید، بیشتر با تامین مالی.
• نادیده‌گرفتن مرحله بازرسی در تحویل جدید هزینه رفع نقایص پس از نقل‌مکان بسیار بیشتر از آن است که سازنده قبل از تحویل آن‌ها را رفع کند.
• نادیده‌گرفتن شارژ خدمات در فروش مجدد شارژ خدمات ساختمان از 8 درهم به ازای فوت مربع (پایه) تا 35 درهم به ازای فوت مربع (بسیار اول‌درجه) متغیر است. قبل از امضا، دو سال از فاکتورهای پرداخت‌شده را درخواست کنید.
• خریدن پیش‌فروش بدون بازدید از پروژه‌های قبلی پیمانکار. تصاویر سه‌بعدی هنری‌اند؛ کیفیت اجرا گواهی‌شده است.

سوالات متکرر