هزینه Golden Visa دبی: تجزیه کامل سال ۱۴۰۵.
اعداد دقیق برای مسیر ملک ۲ میلیون درهمی برای اقامت ۱۰ ساله در امارات. هر مورد هزینه، از جمله مواردی که اکثر راهنماها آن را حذف میکنند، با نمونههای محاسباتی برای خریدار تک و خانواده چهار نفره.
پاسخ خلاصه
ویزای طلایی 10 ساله امارات از طریق مسیر ملکی دارایی یا پرتفوی ملکی در امارات را نیاز است که ارزش ثبتشده آن در دفتر اسناد رسمی دستکم 2 میلیون درهم باشد. برای متقاضی تنهایی، هزینه دولتی از سوی ویزا تقریباً 14000 تا 22000 درهماست. رقم بسیار بزرگتر برای برنامهریزی خرید ملک است: کل هزینههای مالیاتی و حقالانجام بر فراز قیمت اصلی معمولاً 6/5 تا 8 درصد برای خریداران نقد و کمی بیشتر در صورت تأمین مالی.
با افزودن همسر و دو فرزند، کل هزینه ویزا تقریباً 15000 تا 25000 درهم افزایش مییابد، بهعلاوه بیمهنامه سلامت سالانه برای هر نفر تحت تکفل.
2 میلیون درهم: نحوه عملکرد آستانه
عدد اصلی برای مسیر ملکی 2 میلیون درهم است. آنچه برعلیه آن محسوب میشود ارزش ثبتشده در سند سرخ دبی است، نه آنچه شما در سرمایهگذاری پرداخت کردید و نه رقم وام بانک. چند قانون عملی از این نتیجهگیری برمیآیند:
- یک ملک یا چند ملک: یک دارایی تنهایی میتواند شرط را برآورده کند، یا دو یا بیشتر ملکی که ارزش ثبتشده آنها در دفتر اسناد رسمی دبی بیش از 2 میلیون درهم باشد.
- پیشفروش و آمادهساخت هر دو صلاحیت دارند: پیشفروش ثبتشده از طریق عقود همانگونه که ملک آمادهساخت ثبتشده محسوب میشود، با شرط آنکه توسعهدهنده نامه عدماعتراض صادر کند که به درخواست ویزا اشاره کند.
- سند مالکیت باید به نام متقاضی باشد: ملکی که از طریق شرکت، امانت یا به نام دیگر اعضای خانواده نگهداری میشود برای درخواست ویزای شخصی آن فرد صلاحیت ندارد.
- هرجای امارات درست است: دبی رایجترین مسیر است زیرا موجودی ملک و سرعت ثبت در دفتر اسناد رسمی بیشتر است، اما ملک در هر اماراتای صلاحیت دارد تا زمانیکه سند و ارزیابی به 2 میلیون درهم برسد.
ملک رهنشده: بروز رسانی فوریه 2026
تا اوایل سال 2026 قاعده کلی این بود که متقاضی باید حداقل AED 2 میلیون سرمایه را در ملک سرمایهگذاری کرده باشد تا ویزا صادر شود. این شرط در فوریه 2026 حذف شد. موضع فعلی سادهتر است:
- ارزش ثبتشده DLD ملک باید حداقل AED 2 میلیون باشد.
- اگر ملک تحت وام بانکی است، بانک باید نامه عدمترتیب صادر کند که بیان کند مانعی برای صدور Golden Visa بر روی ملک ندارد و مبلغ پرداختشده و موجودی باقیمانده را تأیید کند.
- گواهی ارزیابی DLD (صادر از AED 4,020 و تقریباً همیشه در همان روز برای آپارتمانها و ویلاها) چیزی است که دستگاه مهاجرت بر آن اعتماد میکند، نه قیمت خرید ثبتشده در سند.
تأثیر عملی این است که خریداران مستفادهکننده از تأمین مالی وام دیگر نیاز ندارند زمان درخواست ویزا را حول آستانه پیشپرداخت 50% برنامهریزی کنند. JRE درسهم قابلتوجهی از برنامههای جدید Golden Visa میبیند که اکنون از خریداران استفادهکننده از وام با نسبت LTV 50 تا 75% نشأت میگیرد.
کل پشته هزینه
درک هزینه ویزای طلایی در سه لایه مفید است. لایه اول (خرید ملک) کاملاً بزرگترین است. لایه دوم (درخواست ویزا) همان چیزی است که اکثر مردم هنگام پرسش درباره "هزینه ویزای طلایی" منظور دارند. لایه سوم (خانوادگی) تنها در صورتی اعمال میشود که اعضای خانواده را با خود بیاورید.
- هزینههای خرید ملک، یکبار پرداخت میشود، بر فراز قیمت اعلامشده.
- هزینههای درخواست ویزا، پرداخت به اداره فدرال هویت و شهروندی، گمرک و امنیت پورت (ICP) یا اداره کل اقامت و امور اتباع خارجی (GDRFA)، به علاوه هزینههای پزشکی و زیستی.
- هزینههای تعهد خانوادگی، برای هر نفر تحت تکفل، اختیاری
هزینههای خرید ملک (دفتر اسناد رسمی دبی، دفتر امانات، کارگزار)
این هزینهها منحصر به متقاضیان Golden Visa نیستند؛ هر خریدار ملک در دبی آنها را میپردازد. در اینجا مهم است زیرا معمولاً در گفتگوی "AED 2 میلیون" پنهان هستند و خروجی کلنهایی را بهشکل قابلتوجهی بالاتر از قیمت تیتری میبرند.
| مورد هزینه | هزینه | یادداشتها |
|---|---|---|
| هزینه انتقال دارایی بخش زمین دبی (DLD) | 4% از ارزش ملک | تقریباً همیشه از سوی خریدار پرداخت میشود. بزرگترین مورد هزینه پس از قیمت خود ملک. |
| هزینه اداری بخش زمین دبی | 580 درهم (آپارتمانها / اداری)، 430 درهم (زمین)، 40 درهم (سایر) | هزینه ثابت کوچکی که به انتقال اضافه میشود. |
| صدور سند مالکیت | 580 درهم | در دفتر امانتداری در هنگام تکمیل صادر میشود. |
| هزینه دفتر امانتداری | 4,200 درهم (قیمت > 500,000 درهم)، 2,100 درهم (قیمت ≤ 500,000 درهم) | به علاوه 5% مالیات بر ارزش افزوده. در هنگام امضا پرداخت میشود. |
| کمیسیون کارگزار املاک | 2% از ارزش ملک | به علاوه 5% مالیات بر ارزش افزوده. JRE از سوی پیمانکار در فروش در بازار اولیه پرداخت میشود، بنابراین خریداران بازار اولیه هیچ کمیسیون JRE نمیپردازند. |
| گواهی عدماعتراض پیمانکار | 500 تا 5,000 درهم | تنها در مورد فروش مجدد ضروری است. تأیید میکند که شارژ ساختمان پرداخت شده است؛ معمولاً از سوی فروشنده پرداخت میشود. |
| ثبت وام (در صورت تامینمالی) | 0.25% از مبلغ وام به علاوه 290 درهم | بر اساس ارزش وام محاسبه میشود، نه بر اساس قیمت ملک. |
| ارزیابی ملک بانک (در صورت تامینمالی) | 2,500 تا 3,500 درهم | یکبار، پرداخت به ارزیاب منتخب بانک. |
برای خریداری نقدی خالص از آپارتمان AED 2 میلیونی، برنامهریزی کنید برای تقریباً 130,000 تا 165,000 درهم به عنوان هزینههای تراکنش بر فراز قیمت خود ملک، قبل از هرگونه تاسیسات، اصلاحهای ساختمانی یا شارژ ساختمان. در صورت وامگیری، هزینههای ثبت و ارزیابی بانکی را نیز باید 5,000 تا 12,000 درهم اضافه کنید.
هزینههای ویزا (ICP / GDRFA)
هزینه ویزا بسته به کانال درخواست (مرکز خدمات حضوری، مرکز تایپ، آنلاین یا خدمات کنسیرژ اختصاصی) متفاوت است، و بستگی به اینکه درخواست را از طریق ICP به صورت فدرالی یا از طریق GDRFA دبی ارائه کنید. اعداد زیر محدوده معمول سال ۱۴۰۵ برای متقاضی اصلی مسیر ملک هستند.
| مورد هزینه | هزینه | یادداشتها |
|---|---|---|
| گواهی ارزیابی ملک DLD | از ۴۰۲۰ درهم | ضروری برای پرونده Golden Visa. برای آپارتمان و ویلا فوراً صادر میشود. |
| درخواست Golden Visa از ICP / GDRFA | ۸۰۰۰ تا ۱۰۵۰۰ درهم | شامل صدور مجوز اقامت و اجزای مجوز ورود. به مرکز خدمات و کانال مختلف کمی متفاوت است. |
| آزمایش تناسب اندام پزشکی | ۳۲۰ تا ۷۷۰ درهم | خدمات VIP و مسیر ممتاز گرانتر هستند؛ نوبت استاندارد در حد پایین است. |
| کارت شناسائی امارات (۱۰ سال) | ۱۱۵۳ درهم | شامل هزینه مرکز تایپ و دستگاههای دولتی است. |
| بیمه سلامت (سالانه) | ۸۰۰ تا ۸۰۰۰+ درهم | طرحهای پوشش پایه با کمتر از ۱۰۰۰ درهم شروع میشوند. پوشش بینالمللی برای مشتریان فراوانثروت میتواند تحت تاثیر قابلملاحظهای باشد. |
| صدقات سند (در مواردی که قابل اجرا است) | ۱۵۰ تا ۲۰۰۰ درهم | گواهی ازدواج یا تولد خارجی هنگام حمایت از خانواده نیاز به تصدیق MOFA دارد. |
دو نکته عملی. اولاً، ردیف «درخواست ICP» هم مجوز ورود و هم تمبر مجوز اقامت را شامل میشود، به همین دلیل محدوده وسیع است. ثانیاً، گواهی ارزیابی DLD به مبلغ ۴۰۲۰ درهم جزء پرونده Golden Visa است، نه خریداری ملک، بنابراین هزینه مختص Golden Visa است نه هزینه ملک.
معاینه پزشکی، بیومتریکس و شناسنامه الکترونیکی امارات
هر متقاضی Golden Visa، فرد اصلی یا تحت تکفل، باید:
- آزمایش تناسب اندام پزشکی را در مرکز سلامتی تایید شده توسط دولت انجام دهید (آزمایش خون، رادیوگرافی قفسه سینه، و بررسی تناسب اندام)،
- دارای بیومتریکس ثبتشده برای شناسنامه امارات باشند، و
- عکس اخیری در استانداردهای ICP ارائه دهند.
نوبتهای معاینات پزشکی و بیومتریکس معمولاً در همان هفته، اغلب در همان روز اگر سرویس VIP را رزرو کنید انجام میشوند. نتایج یک تا سه روز کاری طول میکشد؛ سپس شناسنامه امارات چاپ و با پیک رسانی میشود.
تعهد خانوادگی
یکی از رازهای نسبتاً نزدیکپنهان مسیر ملکی، سخاوت حمایت خانوادگی آن است، در مقایسه با ویزای اقامتی معمولی. به طور خاص:
- محدودیت سنی برای فرزندان وجود ندارد: فرزندان بزرگسال میتواند برای مدت ده سال مانند والدین حامی شوند
- والدین واجد شرایط هستند برای دریافت مجوز ده ساله تطابقی، هر دو مادر و پدر
- حداقل درآمد نیست: درخواستکننده اصلی نیازی به اثبات حد آستانه درآمد ندارد، تنها کافی است که ملک به شرایط واجد اعتبار ادامه دهد
- کارکنان خانگی میتوانند در نرخهای استاندارد MOHRE حامی شوند
| مورد هزینه | هزینه | یادداشتها |
|---|---|---|
| ویزای طلایی همسر (تحت حمایت) | 5,000 تا 7,500 درهم | کمتر از درخواستکننده اصلی زیرا ارزیابی ملک جداگانه نیازی ندارد |
| هر فرزند (تحت حمایت) | 5,000 تا 7,500 درهم | محدودیت سن بالایی برای فرزندان حامیشده تحت ویزای طلایی وجود ندارد |
| والد (تحت حمایت، ده ساله) | 5,000 تا 7,500 درهم | هر دو والد میتوانند حامی شوند اگر تمام معیارهای واجد اعتبار برآورده شوند |
| کارمند خانگی (تحت حمایت) | 5,500 تا 7,500 درهم | منوط به نیازمندیهای استاندارد قرارداد کاری MOHRE |
مثالهای محاسباتی
اعداد زیر فرض خرید ملک در دبی با انتقال ثبتشده در دفتر اسناد رسمی از طریق دفتر امانات، آپارتمان آمادهساخت (بنابراین بدون مسائل تطهیر شارژ ساختمان) و آمیزش با JRE را فرض میکند.
خریدار تنهای با خرید نقد 2 میلیون درهم
- ملک: 2,000,000 درهم
- انتقال DLD (4%): 80,000 درهم
- DLD اداری و سند مالکیت: 1,160 درهم
- دفتر متولی (شامل VAT): 4,410 درهم
- کمیسیون دلال (2% + VAT): 42,000 درهم
- گواهی ارزیابی DLD (ویزای طلایی): 4,020 درهم
- درخواست ICP + شناسنامه الکترونیکی امارات + معاینه پزشکی: 12,500 درهم (میانگین)
- بیمه سلامت (پایه، سالانه): 1,000 درهم
مجموع: تقریباً 2,145,000 درهم در سال اول هزینههای ملک 127,570 درهم (حدود 6.4%) است. هزینههای ویزا 17,520 درهم
خانواده چهارنفره، خریدی دوباره 4 میلیون درهم، 50% وام
- ملک: 4,000,000 درهم
- انتقال DLD (4%): 160,000 درهم
- DLD اداری و سند مالکیت: 1,160 درهم
- دفتر متولی (شامل VAT): 4,410 درهم
- کمیسیون دلال (2% + VAT): 84,000 درهم
- ثبت وام (0.25% از وام 2 میلیون درهم + 290 درهم): 5,290 درهم
- ارزیابی بانک: 3,000 درهم
- NOC سازنده (خریدی دوباره): 1,500 درهم (بر عهده فروشنده، اما لحاظ کنید)
- گواهی ارزیابی DLD: 4,020 درهم
- ویزای طلایی متقاضی اصلی: 18,000 درهم (با معاینه پزشکی VIP)
- ویزای طلایی همسر: 6,500 درهم
- دو فرزند: 13,000 درهم
- بیمه سلامت برای چهار نفر (میانگین): 12,000 درهم
مجموع: تقریباً 4,313,000 درهم در سال اول هزینههای ملک 257,860 درهم (حدود 6.4%) است. هزینههای ویزا 53,520 درهم
اسناد مورد نیاز شما
فایل اساسی برای متقاضی اصلی در مسیر ملک به شرح زیر است:
- گذرنامه با اعتبار حداقل شش ماه.
- ویزای اقامتی موجودِ امارات (اگر وجود دارد) و شناسنامه الکترونیکی.
- سند مالکیت DLD برای ملک (یا ملکهای) واجدشرایط.
- گواهی ارزیابی ملک DLD، فعلی.
- نامه عدماعتراض بانک (اگر بدهکار باشد)، یا نامه عدماعتراض توسعهدهنده (اگر پیشفروش باشد).
- گواهی بیمه سلامت امارات
- عکس دیجیتالی مطابق با استاندارد ICP
- گواهی حسنرفتاری از پلیس دبی، مخاطب به DLD
- گواهینامه ازدواج و تولد، تأییدشده توسط MOFA، در صورت تکفل خانواده
روند، مرحله به مرحله
- ملک واجد شرایط را شناسایی و اقتناء کنید. JRE میتواند هم لیست کوتاه و هم قیمتگذاری را هدایت کند؛ برای خریداران با مالکیت موجود، میتوانیم راهنمایی کنیم که آیا نمونه کار موجود از آستانه تجاوز میکند.
- انتقال را در دفتر مورد تأیید DLD ثبت کنید. سند ملکیت در همان روز صادر میشود.
- گواهی ارزیابی ملک DLD را سفارش دهید.
- درخواست را برای ICP / GDRFA ارسال کنید، حضوری یا از طریق مرکز تایپ. JRE با شریکان مهاجرت برقرار برای این مرحله همکاری میکند.
- معاینات شایستگی پزشکی و بیومتریکس را تکمیل کنید.
- تصمیم اجازه ورود / مجوز اقامت را دریافت کنید (معمولاً در عرض پنج تا پانزده روز کاری پس از ارسال پرونده).
- شناسنامه امارات چاپ و ارسال میشود.
- افراد تحتتکفل را بهصورت موازی با سندهای خانوادگی تصدیقشده تحت پوشش قرار دهید؛ پروندههای آنها در کنار فرد اصلی اجرا میشود.
خطاهای شایع
- قیمت تیتری را بهعنوان هزینه درنظر گرفتن. حداقل 6.5% تا 8% حاشیه سود را بر روی قیمت برای هزینههای معاملاتی تنها برنامهریزی کنید.
- دستیابی به زمانبندی نادرست ارزیابی برای واحدهای کوچک یا غیرمعمول. استودیو، واحدهای با مجوز هتل و برخی ساختارهای استیجاری ارزیابی طولتر میشود و میتواند پرونده ویزا را پیچیده کند.
- فراموشی نامه عدمترتیب بانک. برای ملک تحت وام، نامه بانک باید مقصد ویزا را بهصراحت ذکر کند؛ نامه موجودی عمومی کافی نیست.
- عدم انجام تأییدنامههای خانوادگی در مراحل اولیه. گواهیهای ازدواج و تولد خارجی نیاز به تصدیق MOFA دارند؛ اینها را در کشور خود جمعآوری کنید در صورت امکان قبل از انتقال.
- فروش ملک واجد شرایط بدون جایگزین. ویزا به دارایی گرهخورده است؛ فروش بدون برنامه میتواند تجدید را تحتتأثیر قرار دهد.
سوالات متکرر
آیا باید 2 میلیون درهم نقد پرداخت کنم تا واجد شرایط باشم؟
خیر. تا فوریه 2026، نیاز سرمایه اولیه حذف شده است. آنچه اهمیت دارد، ارزش کل ملک در سند ملک است، نه سهم حقوق صاحبان. ملکی با ارزش 2.5 میلیون درهم که 1.2 میلیون درهم مرهن دارد، به شرطی که بانک نامه عدم اعتراض برای صدور ویزای طلایی ارائه دهد، واجد شرایط است.
آیا میتوانم چند ملک را ترکیب کنم تا به 2 میلیون درهم برسم؟
بلی. دو یا بیشتر ملک که ارزش ثبتشده در DLD آنها 2 میلیون درهم یا بیشتر است، واجد شرایط هستند، به شرط آنکه هر کدام در نام درخواستکننده باشد و در امارات واقع شده باشد.
آیا ملک پیشفروش واجد شرایط است؟
بلی. ملک پیشفروش که از طریق سیستم عقود ثبت شده است، منوط به همان آستانه ارزیابی 2 میلیون درهم و صدور نامه عدم اعتراض توسط سازنده، واجد شرایط است.
روند دریافت Golden Visa چقدر طول میکشد؟
از ارسال تا صدور مجوز اقامت، دو تا شش هفته را برنامهریزی کنید. آزمایش سلامت پزشکی یک تا سه روز کاری است؛ تصویب پیشفروض ICP معمولاً چند روز کاری است؛ بیومتریکس و صدور کارت هویت امارات به صورت موازی انجام میشود.
آیا همسر و فرزندان من میتوانند مدت اعتبار ویزا را یکسان داشته باشند؟
بلی. همسر و فرزندان تحت مجوز اقامتی حامی میشوند که مدت ویزای طلایی را بازتاب میدهد. محدودیت سنی برای فرزندان حامیشده تحت ویزای طلایی وجود ندارد، برخلاف ویزای اقامتی معمولی، و والدین نیز میتوانند برای مجوز ده ساله تطابقی حامی شوند.
اگر ملک را پس از دریافت ویزا بفروشم چه میشود؟
ویزای طلایی به مالکیت ملک واجد شرایط مرتبط است. فروش ملک بدون جایگزینی آن با دارایی واجد شرایط دیگری میتواند بر اعتبار ویزا تأثیر بگذارد. همیشه فروش را حول دوره تجدید برنامهریزی کنید و قبل از نوشتن آگهی با JRE صحبت کنید.
آیا مشروط بر درآمد یا حقوق خاصی است؟
خیر. مسیر ملکی حداقل درآمد تعیین نمیکند. بیمه سلامت لازم است که ترتیب دادن آن ساده است. منبع وجوه از طریق مراحل استاندارد AML / KYC در زمان خرید تأیید میشود.
مهم: قوانین ویزا و هزینههای دولتی بدون اطلاع قابل تغییر هستند. اعدادِ بالا قوانین و قیمتگذاری را بر اساس 6 مه 2026 منعکس میکند و صرفاً برای اطلاعات عمومی ارائه شده است، نه به عنوان مشاوره حقوقی یا مهاجرتی. برای موضعِ الزامآور و کنونی با کانالهای رسمی ICP و وزارت اراضی دبی مشورت کنید یا با JRE صحبت کنید.
برای ویزا خریداری میکنید یا برای خانه؟
به هر حال، ما ملکِ واجدشرایطِ مناسب را فهرست خواهیم کرد، اعداد را با شما مرور خواهیم کرد و فایل ویزا را از ابتدا تا انجام هماهنگ خواهیم کرد. بیشتر کلاینتها در کمتر از شش هفته صادر میشوند.