Dubai-Immobilien für indische Käufer.
Der vollständige Leitfaden für 2026 für in Indien ansässige Personen und NRIs, die Immobilien in Dubai kaufen. RBI Liberalised Remittance Scheme, FEMA, TCS, NRI-Hypotheken, Repatriierung, Besteuerung und das Golden Visa, verfasst von einer JRE-Praxis, die seit dreißig Jahren mit indischen Kunden arbeitet.
Die Kurzantwort
Indische Käufer sind nun das größte einzelne internationale Segment im Dubai-Immobilienmarkt. Indische Gebieter können pro Finanzjahr bis zu USD 250.000 pro Person unter dem LRS ins Ausland überweisen, um Immobilien zu erwerben, wobei 20% TCS auf Beträge über der Schwelle anfallen (anrechenbar auf die Einkommensteuer). Nicht ansässige Inder können frei kaufen. VAE-Banken vergeben Darlehen an Nicht-Ansässige mit einem Loan-to-Value-Verhältnis von 50% bis 60%. Immobilien ab AED 2 Millionen berechtigen den Haupteigentümer zu einem 10-jährigen Golden Visa. Nachfolgend: jeder Schritt des Weges, einschließlich der regulatorischen und steuerlichen Details, die die meisten Makler überspringen.
Warum indische Käufer Dubai bevorzugen
Indische Käufer haben ihren Marktanteil in Dubai deutlich ausgebaut und stellen nun die größte Käufergruppe nach Nationalität. Die strukturellen Gründe sind in unserem Portfolio konsistent:
- NäheDirektflüge von mehr als einem Dutzend indischer Städte, zwei und eine halbe bis vier Stunden nach DXB.
- SteuereffizienzKeine persönliche Steuer in den VAE, AED-USD-Bindung und vollständiges Freihold-Eigentum für Ausländer.
- WährungsabsicherungEine USD-denominierte Immobilie dient als Absicherung gegen die INR-Abwertung, die über das letzte Jahrzehnt hinweg durchschnittlich 3% bis 5% pro Jahr gegenüber dem Dollar betragen hat.
- Golden VisaAED 2 Millionen in eine Immobilie investieren verschaffen dem Käufer, dem Ehepartner, den Kindern (ohne Altersbeschränkung) und den Eltern eine 10-jährige Aufenthaltserlaubnis.
- Vertraute GemeinschaftUngefähr einer von drei Dubai-Einwohnern hat indische Wurzeln, mit etablierten Schulen, Gotteshäusern, Lebensmitteln und professionellen Netzwerken.
Das LRS: USD 250.000 pro Jahr
Das Liberalisierte Überweisungssystem (Liberalised Remittance Scheme), das von der Reserve Bank of India reguliert wird, ermöglicht in Indien ansässigen Privatpersonen, bis zu USD 250.000 pro Geschäftsjahr für zulässige Kapital- und Kontokorrenttransaktionen zu überweisen, einschließlich des Erwerbs von unbeweglichem Vermögen außerhalb Indiens.
Praktische Mechanik:
- Das Limit gilt pro Person pro Geschäftsjahr (1. April bis 31. März). Eine vierköpfige Familie kann daher pro Geschäftsjahr bis zu USD 1 Million zusammentragen.
- Die Gelder werden von Ihrer AD-Kategorie-1-Bank auf das VAE-Treuhandkonto oder das Entwicklerkonto überwiesen; Sie füllen ein Formular A2 und manchmal Formular 15CA / 15CB aus.
- Das Eigentum an der Immobilie muss auf den Namen des Remitters (oder gemeinsam mit Co-Remittern) eingetragen sein; das LRS gestattet keine Unternehmenskäufe ohne separate ODI-Genehmigungen.
- Bei Käufen über dem LRS-Limit haben NRIs und OCIs Kapazität außerhalb des LRS-Rahmens; JRE empfiehlt oft, vor größeren Käufen in den NRI-Status zu wechseln.
FEMA-Meldung
Das Foreign Exchange Management Act von 1999 und seine Änderungen von 2015 für Immobilienbesitz im Ausland bilden den Berichterstattungsrahmen. Käufer sollten sich bewusst sein:
- Formular A2 eingereicht bei der AD-Bank zum Zeitpunkt der Remittierung.
- FLA-Erklärung (Foreign Liabilities and Assets) für bestimmte Unternehmen, die Vermögenswerte im Ausland halten.
- Schedule FA in der indischen Einkommensteuererklärung, mit Offenlegung ausländischer Vermögenswerte einschließlich Immobilienbesitz im Ausland.
- 15CA / 15CB auf bestimmte Remittierungen, mit Bescheinigung der TDS-Position, soweit anwendbar.
JRE arbeitet mit indischen Wirtschaftsprüfern zusammen, die sich auf grenzenüberschreitende Immobilien spezialisieren; wir vermitteln gerne Kontakte auf Anfrage.
Rückführung von Kapital und Miete
Kapital und Ertrag aus einer Dubai-Immobilie können unter FEMA nach Indien repatriiert werden, über normale Bankkanäle:
- Mieteinnahmen können vollständig repatriiert werden; die Weiterleitung hängt vom Ansässigkeitsstatus ab. NRIs nutzen typischerweise NRE-Konten; Gebietsansässige repatriieren auf normale INR-Konten nach angemessener Devisenumrechnung.
- Verkaufserlöse können vorbehaltlich gleichwertiger LRS-Obergrenzen und FEMA-Meldepflichten repatriiert werden; für NRIs ist die Repatriierung im Rahmen des FEMA unbegrenzt.
- Währungsumrechnung AED zu INR erfolgt zu AD-Bank-Kursen; Kurse und Margen variieren zwischen SBI, HDFC, ICICI, Axis und Kotak.
TCS auf Auslandsüberweisung
Ab 2026 erhebt das Einkommensteuergesetz Quellensteuern auf Auslandsüberweisungen unter LRS:
- 20% TCS auf Beträge über der Schwelle für Auslandseigentumskäufe (die Schwelle beträgt INR 7 Lakh insgesamt pro Geschäftsjahr).
- TCS wird von der überweisenden Bank zum Zeitpunkt der Überweisung eingezogen.
- TCS ist anrechenbar auf Ihre Einkommensteuerverbindlichkeit, wenn Sie Ihre ITR einreichen; es ist ein Liquiditätsereignis, keine endgültige Steuer.
Für einen Käufer, der USD 200.000 über der Schwelle überweist, beträgt die 20% TCS USD 40.000 zum Zeitpunkt der Überweisung und wird gegen die nächste ITR-Verbindlichkeit verrechnet oder erstattet, falls keine ausgleichende Steuer anfällt.
Hypothekenoptionen für indische Käufer
Indische Nicht-Gebietsansässige können Hypotheken direkt von lokalen Banken in den VAE erhalten. Typische Konditionen 2026:
- Beleihungsquote 50 % bis 60 % für Nicht-Gebietsansässige; bis zu 75 % bis 80 % für Einwohner der VAE.
- Laufzeit bis zu 25 Jahren.
- Festzinsprodukte bei 5 % bis 6,5 % (einjährig bis fünfjährig gebunden), variabel bei EIBOR + 1,5 % bis 2,5 %.
- Unterlagen: Reisepass, OCI / indische PAN, Kontoauszüge der letzten sechs Monate, Einkommensteuererklärung der letzten zwei bis drei Jahre, Gehaltsabrechnungen oder Nachweise von Geschäftseinkünften, Herkunftsnachweise der Mittel.
Häufig in JRE-Unterlagen verzeichnete Kreditgeber: Emirates NBD, Mashreq, ADCB, HSBC, Standard Chartered, RAKBANK. JRE vermittelt warme Einführungen zu Relationship Managern.
Steuern in Indien und den VAE
Die Übersicht:
- VAE: keine persönliche Einkommensteuer auf Mieteinnahmen, keine Kapitalertragsteuer für Privatpersonen, keine jährliche Grundsteuer (Servicegebühren ersetzen diese).
- Indien, NRIs: VAE-Mieteinnahmen sind grundsätzlich für NRIs in Indien nicht steuerpflichtig.
- Indien, Gebietsansässige: VAE-Mieteinnahmen sind im indischen steuerbaren Einkommen zu Staffelsätzen enthalten, mit Anrechnung aller gezahlten VAE-Steuern (derzeit null), sodass die effektive Steuer normale indische Staffelsteuer auf Brutto-VAE-Mieteinnahmen ist.
- KapitalgewinneIndische Gebieter zahlen indische Kapitalertragsteuer auf den umgerechneten AED-INR-Gewinn beim Verkauf von VAE-Immobilien.
Die genauen Voraussetzungen variieren von Person zu Person; überprüfen Sie diese stets mit einem indischen Chartered Accountant vor einer Transaktion.
Beliebte Gegenden für indische Käufer
| Bezirk | Objekttyp | Typischer Preis | Begründung |
|---|---|---|---|
| Dubai Marina | 1-2-Zimmer-Wohnungen | AED 1,6 Mio. bis AED 4 Mio. | Starke Vermietbarkeit, englischsprachig, Lebensstil |
| Business Bay | Studios bis 2-Zimmer | AED 1,2 Mio. bis AED 3,5 Mio. | DIFC-Nähe, Branded Residences |
| Downtown Dubai | 1-3-Zimmer-Wohnungen | AED 2,2 Mio. bis AED 12 Mio. | Burj-Khalifa-Blick, Prime Location |
| Dubai Hills Estate | Reihenhäuser, Villen | AED 3,5 Mio. bis AED 25 Mio. | Villen für Familien, Schulen, Golfplatz |
| JVC, JVT | Studios bis Villen | AED 750K bis AED 4M | Höchste Renditen, familienfreundlich |
| Palm Jumeirah | Wohnungen und Villen | AED 4M bis AED 100M+ | Exklusive Adresse, Strand, Freizeit |
| Damac Hills 2 | Reihenhäuser und Villen | AED 1,4M bis AED 4,5M | Erschwingliche Villen für Familien, Golfplatz |
| MBR City / Meydan | Wohnungen bis Herrenhäuser | AED 1,8M bis AED 80M+ | Neue Uferlagen, hochwertige Villenenklaven |
Golden Visa aus Indien
Ein Immobilienkauf im Wert von AED 2 Millionen berechtigt den Käufer zu einem 10-jährigen Golden Visa, einschließlich Ehepartner, Kinder ohne Altersbeschränkung und Eltern. Die Visumsunterlage nutzt die DLD-Eigentumsurkunde plus ein aktuelles DLD-Bewertungszertifikat. Der ärztliche Tauglichkeitstest und die biometrische Erfassung werden in Dubai durchgeführt (ein bis drei Werktage). JRE koordiniert die parallele Visumverwaltung mit dem Immobilienkauf.
Für indische Käufer mit einer VAE-Hypothek gibt die Bank ein Freigabeschreiben für das Visum aus (die Eigenkapitalanforderung entfiel im Februar 2026). Die vollständige Aufschlüsselung finden Sie in unserem Golden Visa Kostenratgeber.
Logistik: Flüge, Schulen, Bankwesen
- Flüge: täglich nonstop von Mumbai, Delhi, Bengaluru, Hyderabad, Chennai, Kolkata, Ahmedabad, Cochin, Trivandrum, Pune, Lucknow, Goa, Coimbatore. Zweieinhalb bis vier Stunden.
- Schulen: Dubai hat die dichteste Konzentration von CBSE-, ICSE- und IB-Schulen außerhalb Indiens, darunter Dubai Modern High, Indian High School, Delhi Private, GEMS Modern Academy.
- Banking: HSBC India, ICICI Bank UK / Bahrain-Niederlassungen, Bank of Baroda Dubai, SBI Dubai. NRE- / NRO- / FCNR-Kontostrukturen decken die meisten Rückführungsbedürfnisse ab.
- Gesundheitswesen: Aster, NMC, Mediclinic, Saudi German und Dubai London Clinic bieten weltweit führende private Gesundheitsversorgung in englischer Sprache.
Ferneinkauf aus Indien
- Erstkonsultation mit dem JRE-Team für Indien (in Hindi oder English).
- Shortlist von drei bis sieben Objekten mit vollständigen Videobesichtigungen und JRE-Inspektionsnotizen.
- Vollmacht über das VAE-Konsulat in Mumbai oder Delhi ausstellen, in Indien beglaubigt zur Verwendung bei der Treuhänder-Stelle.
- Reservierung oder Absichtserklärung (Form F MOU); Anzahlung unter LRS über Ihre AD-Bank überwiesen.
- Hypothekantragsantrag (falls Finanzierung erforderlich); JRE stellt die Verbindung zum Relationship Manager her.
- DLD-Eintrag; JRE stellt sich auf POA-Basis. Eigentumstext wird am selben Tag ausgestellt.
- Golden-Visa-Unterlagen parallel eingereicht; medizinische Untersuchung und biometrische Erfassung für Ihren nächsten Besuch in Dubai gebucht.
- Immobilienverwaltung (Langzeitmiete oder Kurzzeitmietung) übertragen; JRE bewirtschaftet die Immobilie, während Sie in Indien bleiben.
Häufig gestellte Fragen
Wie viel kann ein in Indien ansässiger Einzelner remittieren, um Immobilien in Dubai zu kaufen?
Nach dem Liberalised Remittance Scheme der Reserve Bank of India kann ein in Indien ansässiger Einzelner pro Geschäftsjahr bis zu USD 250.000 für Kapital- und Geschäftstransaktionen, einschließlich des Kaufs von Immobilien im Ausland, remittieren. Eine vierköpfige Familie kann ihre LRS-Grenzen zusammenlegen und erreicht somit einen praktischen jährlichen Spielraum von USD 1 Million.
Wird TCS auf die Remittance für Dubai-Immobilien erhoben?
Ja. Ab 2026 werden auf Auslandsüberweisungen im Rahmen des LRS 20% Tax Collected at Source auf Beträge über der Schwelle für Auslandsimmobilienkäufe erhoben, eingezogen durch die überweisende Bank und auf Ihre indische Einkommensteuer anrechenbar. Die TCS ist ein Liquiditätsereignis, keine endgültige Steuer, und kann bei der ITR-Erklärung gutgeschrieben werden.
Zahlen NRIs in Indien Steuern auf Dubai-Mieteinnahmen?
In den VAE verdiente Einkünfte eines in Indien nicht ansässigen Inders (NRI) sind grundsätzlich nicht in Indien nach indischem Steuerrecht steuerpflichtig. In Indien ansässige Personen (die den NRI-Schwellenwert nicht erfüllen) müssen ihre Mieteinnahmen aus den VAE in ihrer indischen Steuererklärung angeben und können sich gezahlte VAE-Steuern anrechnen. Da die VAE keine persönliche Einkommensteuer auf Mieteinnahmen erheben, ist der praktische Effekt für in Indien ansässige Personen normale indische Steuer auf die Bruttomiete aus den VAE.
Können nicht ansässige Inder eine VAE-Hypothek erhalten?
Ja. VAE-Banken vergeben Kredite an nicht ansässige Inder mit einem typischen Loan-to-Value-Verhältnis von 50% bis 60%, Festzinsprodukte zu 5% bis 6,5% in der ersten Jahreshälfte 2026 und Laufzeiten bis zu 25 Jahren. Die Dokumentation konzentriert sich auf Einkünfte, Vermögensquelle und AML/KYC; Kontoauszüge und Steuererklärungen aus Indien sind Standard.
Wie funktioniert das Golden Visa für indische Käufer?
Ein indischer Käufer (oder ein Käufer jeder anderen Nationalität), der eine auf dem Dubai Land Department Grundbuchblatt mit AED 2 Million oder mehr bewertete Immobilie erwirbt, qualifiziert sich für ein 10-jähriges Golden Visa, ohne dass seit Februar 2026 ein Eigenkapitalaufwand erforderlich ist. Ehepartner, Kinder (ohne Altersgrenze) und Eltern werden mit entsprechenden zehnjährigen Genehmigungen gesponsert. JRE koordiniert das Visa-Verfahren parallel zum Kaufprozess.
Kann ich die Immobilie vermieten und die Miete nach Indien zurückbringen?
Ja. Von einer Dubaier Immobilie verdiente Mieten eines in Indien ansässigen Käufers sind unter dem LRS-Rahmen nach Indien transferierbar mit normaler NRO-, NRE- oder FCNR-Kontoabwicklung, je nach Ansässigkeitsstatus. Verkaufserlöse sind ebenfalls transferierbar, unterliegen jedoch LRS-äquivalenten Obergrenzen und FEMA-Meldepflichten.
Muss ich physisch in Dubai anwesend sein, um den Kauf abzuschließen?
Nein. Viele JRE-Kunden führen Transaktionen aus der Ferne von Indien aus und nutzen dazu eine Vollmacht, die über das VAE-Konsulat in Mumbai oder Neu-Delhi ausgestellt und in Indien beglaubigt ist. Die Eigentumsübertragung wird dann von JRE im Namen des Käufers durchgeführt. Wir arrangieren im Voraus umfassende Video-Besichtigungen.
Gibt es Flugverbindungen?
Dubai ist eine der weltweit best verbundenen Städte mit Indien. Täglich durchgehende Flüge aus Mumbai, Delhi, Bengaluru, Hyderabad, Chennai, Kolkata, Ahmedabad, Kochin, Trivandrum und mehreren kleineren Städten; die Flugzeit beträgt zwei bis viereinhalb Stunden. Emirates, Air India, IndiGo, SpiceJet und Akasa bedienen alle diese Strecke.
Important: rules and government fees relating to Indische Auslandsüberweisungen, Besteuerung und VAE-Immobilien can change without notice. The figures above reflect rules and pricing as of 6. Mai 2026 and are provided for general information only, not as legal, tax, immigration or investment advice. For the binding and current position please consult the relevant UAE federal authority, a licensed advisor or speak with JRE.
Kauf aus Indien?
JRE verfügt über ein spezialisiertes India Desk: Hindi und Englisch sprechend, von Mumbai und Delhi zu indischen Zeiten erreichbar, umfassend vertraut mit LRS, FEMA, NRI-Banking und dem parallelen Golden-Visa-Verfahren. Ein Ansprechpartner, durchgehende Betreuung.