Dubai-Golden-Visa-Kosten: die vollständige Aufschlüsselung für 2026.
Verlässliche Zahlen für die AED-2-Millionen-Immobilienlösung zu einer zehnjährigen VAE-Aufenthaltserlaubnis. Jeder Posten, einschließlich derjenigen, die die meisten Leitfäden auslassen, mit durchgerechneten Beispielen für einen einzelnen Käufer und eine Familie aus vier Personen.
Die Kurzantwort
Ein zehnjähriges UAE Golden Visa über die Immobilienroute erfordert eine UAE-Immobilie (oder ein Portfolio) mit einem DLD-erfassten Wert von mindestens AED 2 Millionen. Für einen einzelnen Antragsteller liegen die Regierungskosten auf der Visumseite zwischen ungefähr AED 14.000 und AED 22.000. Die deutlich größere Zahl, die Sie einplanen sollten, ist der Immobilienkauf selbst: Die Gesamttransaktionskosten auf top of the price sind typischerweise 6,5 % bis 8 % für Barkaeufer und etwas höher bei Finanzierung.
Addieren Sie einen Ehepartner und zwei Kinder, und die Gesamtkosten auf der Visumseite steigen um ungefähr AED 15.000 bis AED 25.000, plus jährliche Krankenversicherung für jeden Unterhaltsberechtigten.
AED 2 Millionen: So funktioniert die Schwelle
Die Zahl für die Immobilienroute ist AED 2 Millionen. Was dagegen gerechnet wird, ist der Wert in Ihrer Dubai Land Department Eigentumsschrift, nicht das, was Sie an Eigenkapital gezahlt haben, und nicht die Beleihungsquote der Bank. Einige praktische Regeln folgen daraus:
- Ein Objekt oder mehrere: Ein einzelnes Objekt kann die Schwelle erfüllen, aber auch zwei oder mehr Immobilien, deren kombinierter DLD-Wert AED 2 Millionen überschreitet.
- Vorverkauf und fertiggestellt zählen beide: Im Vorverkauf registriert über Oqood wird genauso gewertet wie ein registriertes fertiges Objekt, vorausgesetzt der Entwickler stellt ein Bestätigungsschreiben aus, das sich auf den Visumantrag bezieht.
- Der Titel muss auf den Namen des Antragstellers lauten: Immobilien, die in eine Gesellschaft, einen Trust oder auf den Namen eines anderen Familienmitglieds eingetragen sind, zählen nicht für den persönlichen Visumantrag dieses Familienmitglieds.
- Überall in den VAE funktioniert es: Dubai ist der häufigste Weg wegen des Immobilienangebots und der DLD-Verarbeitungsgeschwindigkeit, aber Immobilieneigentum in jedem Emirat zählt, solange Titel und Bewertung AED 2 Millionen erreichen.
Beliehene Immobilie: Die Aktualisierung vom Februar 2026
Bis Anfang 2026 galt als Faustregel, dass ein Antragsteller mindestens AED 2 Millionen Eigenkapital in die Immobilie eingezahlt haben musste, bevor das Visum ausgestellt wurde. Diese Anforderung entfiel im Februar 2026. Die aktuelle Regelung ist einfacher:
- Der von der DLD eingetragene Immobilienwert muss mindestens AED 2 Millionen betragen.
- Wenn die Immobilie mit einer Hypothek belastet ist, muss die Bank ein Unbedenklichkeitsschreiben ausstellen, das bestätigt, dass sie die Ausstellung eines Golden Visa für die Immobilie nicht ablehnt, und den gezahlten Betrag sowie den ausstehenden Saldo konfirmiert.
- Das DLD-Bewertungszertifikat (ab AED 4.020 ausgestellt, fast immer am gleichen Tag für Wohnungen und Villen) ist das Dokument, auf das sich die Immigrationsbehörde stützt, nicht der auf der Urkunde eingetragene Kaufpreis.
Praktisch bedeutet dies, dass Käufer mit Hypothekenfinanzierung die Visumbeantragung nicht mehr nach einem 50%-Anzahlungsschwellenwert timen müssen. JRE sieht einen bedeutsamen Anteil neuer Golden-Visa-Anträge, die jetzt von Käufern mit einem 50- bis 75%-Loan-to-Value-Darlehen eingehen.
Die vollständige Kostenkalkulation
Es hilft, die Kosten des Golden Visa in drei Schichten zu betrachten. Die erste (Immobilienkauf) ist mit Abstand die größte. Die zweite (Visumantrag) ist das, was die meisten Leute meinen, wenn sie nach den „Kosten des Golden Visa" fragen. Die dritte (Familie) gilt nur, wenn Sie Unterhaltsberechtigte mitbringen.
- Immobilienkaufgebühren, einmalig fällig, zusätzlich zum angegebenen Kaufpreis.
- Visumgebühren, gezahlt an die Federal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security (ICP) oder an die General Directorate of Residency and Foreigners Affairs (GDRFA), plus ärztliche Untersuchung und biometrische Kosten.
- Gebühren für Familienangehörige, pro Unterhaltsberechtigter, optional.
Immobilienkaufgebühren (DLD, Treuhänder, Makler)
Diese Kosten sind nicht einzigartig für Golden-Visa-Antragsteller; jeder Immobilienkäufer in Dubai zahlt sie. Sie sind hier relevant, weil sie in der Regel in der „AED 2 Millionen"-Diskussion unsichtbar sind und die Gesamtausgaben erheblich über dem Richtpreis liegen.
| Posten | Kosten | Notizen |
|---|---|---|
| Dubai Land Department (DLD) Transfergebühr | 4 % des Immobilienwerts | Fast immer vom Käufer zu tragen. Der größte Einzelposten nach dem Kaufpreis selbst. |
| DLD-Verwaltungsgebühr | AED 580 (Wohnungen/Büros), AED 430 (Land), AED 40 (Sonstiges) | Eine kleine Pauschalgebühr, die zur Transfergebühr hinzukommt. |
| Ausstellung der Eigentumsurkunde | AED 580 | Wird bei der Treuhandstelle bei Abschluss ausgestellt. |
| Gebühr der Treuhandstelle | AED 4.200 (Preis > AED 500.000), AED 2.100 (Preis ≤ AED 500.000) | Plus 5 % MwSt. Zahlung bei Unterzeichnung. |
| Maklerprovision | 2 % des Immobilienwerts | Plus 5 % MwSt. JRE wird beim Erstkauf vom Entwickler bezahlt, daher zahlen Käufer im Primärmarkt keine JRE-Provision. |
| Developer No-Objection Certificate (NOC) | AED 500 bis AED 5.000 | Erforderlich nur beim Weiterverkauf. Bescheinigt, dass Servicegebühren bezahlt sind; üblicherweise vom Verkäufer bezahlt. |
| Hypothekenregistrierung (bei Finanzierung) | 0,25 % der Kreditausleihung + AED 290 | Berechnet auf dem Kreditbetrag, nicht auf dem Immobilienwert. |
| Bankbewertung der Immobilie (bei Finanzierung) | AED 2.500 bis AED 3.500 | Einmalig, gezahlt an den Sachverständigen der Bank. |
Für einen reinen Kauf einer AED-2-Millionen-Wohnung sollten Sie rechnen mit ca. AED 130.000 bis AED 165.000 in Transaktionskosten zusätzlich zum Kaufpreis, vor etwaigen Einrichtungs-, Mängelbeseitigungs- oder Servicegebühren. Bei Kreditfinanzierung kommen AED 5.000 bis AED 12.000 für Eintragung und Bankbewertung hinzu.
Visumgebühren (ICP / GDRFA)
Die visabezogenen Kosten variieren je nach Antragskanal (Servicecentre vor Ort, Typing-Zentrum, online oder Premium-Concierge) und danach, ob Sie sich bundesweit über die ICP oder über die Dubais GDRFA anmelden. Die nachstehenden Zahlen sind typische Spannen für 2026 für einen Hauptantragsteller über die Immobilienlösung.
| Posten | Kosten | Notizen |
|---|---|---|
| DLD-Immobilienbewertungszertifikat | ab AED 4.020 | Erforderlich als Teil der Golden-Visa-Datei. Wird sofort für Wohnungen und Villen ausgestellt. |
| ICP/GDRFA-Golden-Visa-Antrag | AED 8.000 bis AED 10.500 | Umfasst die Ausstellung der Aufenthaltserlaubnis und die Komponenten der Einreisegenehmigung. Variiert geringfügig je nach Servicecentre und Kanal. |
| Ärztliche Taugheitsprüfung | AED 320 bis AED 770 | VIP- und Premium-Dienstleistungen kosten mehr; ein Standard-Termin liegt am unteren Ende. |
| Emirates-ID (10 Jahre) | AED 1.153 | Umfasst Typing-Zentrum- und Behördengebühren. |
| Krankenversicherung (jährlich) | AED 800 bis AED 8.000+ | Standardversicherungspläne beginnen unter AED 1.000. Die internationale Versicherung für vermögende Klienten kann erheblich höher ausfallen. |
| Beglaubigungen von Dokumenten (falls erforderlich) | AED 150 bis AED 2.000 | Ausländische Heirats- oder Geburtsurkunden benötigen eine MOFA-Legalisation beim Sponsoring von Familienangehörigen. |
Zwei praktische Punkte. Erstens deckt die Zeile "ICP-Antrag" sowohl die Einreisegenehmigung als auch den Aufenthaltserlaubnisstempel ab, weshalb die Spanne breit ist. Zweitens ist das AED-4.020-Bewertungszertifikat der DLD eine Anforderung der Visadatei, nicht des Immobilienerwerbs selbst, daher ist es eine Golden-Visa-spezifische Kosten statt Immobilienkosten.
Medizinische Untersuchung, Biometrie und Emirates ID
Jeder Golden-Visa-Antragsteller, Hauptantragsteller oder angehörige Person, muss:
- eine ärztliche Taugheitsprüfung in einem staatlich anerkannten Gesundheitszentrum absolvieren (ein Bluttest, eine Röntgenaufnahme des Brustkorbs und eine Fitnessprüfung),
- Biometrie für die Emirates ID erfasst lassen und
- ein aktuelles, ICP-konformes Passfoto vorlegen.
Die medizinischen Tests und biometrischen Termine finden typischerweise in derselben Woche statt, häufig sogar am selben Tag, wenn Sie einen Premium-Lane-Service buchen. Die Ergebnisse liegen innerhalb von ein bis drei Arbeitstagen vor; die Emirates ID wird dann gedruckt und per Kurier verschickt.
Sponsoring von Familienangehörigen
Eines der besser gehüteten Geheimnisse der Immobilienroute ist die großzügige Familiensponsoring-Regelung im Vergleich zu einem standardmäßigen Aufenthaltsvisum. Konkret:
- Keine Altersgrenze für Kinder: Erwachsene Kinder können für die gleiche zehnjährige Dauer wie der Antragsteller gesponsert werden.
- Eltern erfüllen die Voraussetzungen für eine entsprechende zehnjährige Erlaubnis, beide Mutter und Vater.
- Kein Mindestgehalt: der Hauptantragsteller muss keinen Gehaltsgrenzwert nachweisen, nur dass die Immobilie weiterhin die Voraussetzungen erfüllt.
- Hausangestellte können zu den standardmäßigen MOHRE-Sätzen gesponsert werden.
| Posten | Kosten | Notizen |
|---|---|---|
| Goldenes Visum für Ehepartner (gesponsert) | AED 5.000 bis AED 7.500 | Geringer als für den Hauptantragsteller, da keine separate Immobilienbewertung erforderlich ist. |
| Jedes Kind (gesponsert) | AED 5.000 bis AED 7.500 | Keine Altersgrenze für Kinder, die unter das Goldene Visum gesponsert werden. |
| Elternteil (gesponsert, zehnjährig) | AED 5.000 bis AED 7.500 | Beide Eltern können gesponsert werden, wenn alle Zulassungskriterien erfüllt sind. |
| Hausangestellte (gesponsert) | AED 5.500 bis AED 7.500 | Unterliegt den standardmäßigen MOHRE-Arbeitsvertragsanforderungen. |
Durchgerechnete Beispiele
Die folgenden Zahlen gehen von einem Immobilienkauf in Dubai mit registrierter DLD-Übertragung über ein Treuhandbüro, einer fertigen Wohnung (daher keine Servicegebühren-Clearance-Probleme) und einer von JRE geleiteten Akquisition aus.
Einzelkäufer, AED 2 Millionen Barkauf
- Immobilie: AED 2.000.000
- DLD-Übertragung (4%): AED 80.000
- DLD-Verwaltung + Grundbucheintrag: AED 1.160
- Treuhandstelle (inkl. MwSt.): AED 4.410
- Maklergebühr (2% + MwSt.): AED 42.000
- DLD-Wertgutachten (Golden Visa): AED 4.020
- ICP-Antrag + Emirate ID + Medizin: AED 12.500 (mittleres Segment)
- Krankenversicherung (Basisplan, jährlich): AED 1.000
Gesamtbudget: ungefähr AED 2.145.000 im ersten Jahr. Immobilienkosten betragen AED 127.570 (etwa 6,4%). Visa-seitige Kosten betragen AED 17.520.
Vierköpfige Familie, AED 4 Millionen Weiterverkauf, 50% Hypothek
- Immobilie: AED 4.000.000
- DLD-Übertragung (4%): AED 160.000
- DLD-Verwaltung + Grundbucheintrag: AED 1.160
- Treuhandstelle (inkl. MwSt.): AED 4.410
- Maklergebühr (2% + MwSt.): AED 84.000
- Hypothekenregistrierung (0,25% von AED 2 Mio. Darlehen + AED 290): AED 5.290
- Bankbewertung: AED 3.000
- Developer-Freigabebescheinigung (Weiterverkauf): AED 1.500 (vom Verkäufer gezahlt, aber einzuplanen)
- DLD-Wertgutachten: AED 4.020
- Hauptgesuchsteller Golden Visa: AED 18.000 (mit VIP-Medizin)
- Ehepartner Golden Visa: AED 6.500
- Zwei Kinder: AED 13.000
- Krankenversicherung für vier (mittleres Segment): AED 12.000
Gesamtbudget: ungefähr AED 4.313.000 im ersten Jahr. Immobilienkosten betragen AED 257.860 (etwa 6,4%). Visa-seitige Kosten betragen AED 53.520.
Dokumente, die Sie benötigen
Die Dokumentengrundlage für einen Antragsteller im Immobilien-Track lautet:
- Pass mit einer Gültigkeit von mindestens sechs Monaten.
- Vorhandenes VAE-Aufenthaltsvisum (falls vorhanden) und Emirates ID.
- DLD-Eigentumsurkunde für die qualifizierende Immobilie (oder Immobilien).
- Aktuelle DLD-Immobilienbewertungsbescheinigung.
- Bestätigung ohne Einspruch der Bank (bei Hypothek) oder Bestätigung ohne Einspruch des Entwicklers (bei Vorverkauf).
- Krankenversicherungszertifikat der VAE.
- ICP-konformes digitales Foto.
- Führungszeugnis der Dubai Police, adressiert an die DLD.
- Heirats- und Geburtsurkunden, MOFA-beglaubigt, falls Familienangehörige gesponsert werden.
Der Prozess, Schritt für Schritt
- Identifizieren und erwerben Sie die qualifizierende Immobilie. JRE kann Sie sowohl bei der Auswahl als auch bei der Preisgestaltung leiten; für Käufer, die bereits Eigentümer sind, können wir Sie beraten, ob das bestehende Portfolio den Schwellenwert erfüllt.
- Registrieren Sie die Übertragung bei einem von der DLD genehmigten Treuhänder-Büro. Die Eigentumsurkunde wird am gleichen Tag ausgestellt.
- Beantragen Sie das DLD-Immobilienbewertungszertifikat.
- Reichen Sie den Antrag bei der ICP / GDRFA ein, persönlich oder über ein Schreibbüro. JRE arbeitet mit etablierten Immigrationspartnern für diesen Schritt zusammen.
- Absolvieren Sie den medizinischen Tauglichkeitstest und die biometrische Erfassung.
- Erhalten Sie die Entscheidung über die Einreisegenehmigung / Aufenthaltserlaubnis (typischerweise innerhalb von fünf bis fünfzehn Arbeitstagen nach Einreichung der Akte).
- Emirates ID wird gedruckt und versandt.
- Beantragen Sie die Sponsorschaft für unterhaltsberechtigte Personen parallel mit beglaubigten Familiendokumenten; deren Akten laufen parallel zu der des Hauptantragstellers.
Häufige Fallstricke
- Den Richtpreis als Kosten zu betrachten. Rechnen Sie mit einem Aufschlag von 6,5 % bis 8 % auf den Kaufpreis nur für Transaktionskosten ein.
- Bewertungszeiten für kleine oder ungewöhnliche Einheiten zu unterschätzen. Studios, Hotel-Lizenz-Einheiten und einige Leaseholder-Strukturen benötigen längere Bewertungszeiten und können die Visumakte komplizieren.
- Das Bank-Unbedenklichkeitsschreiben zu vergessen. Bei einer hypothekarisch belasteten Immobilie muss der Bankbrief den Visumzweck explizit angeben; ein generischer Kontostandbericht ist nicht ausreichend.
- Familienbeglaubigungen nicht frühzeitig einzuholen. Ausländische Ehe- und Geburtsurkunden erfordern eine MOFA-Legalisation; besorgen Sie diese in Ihrem Heimatland, bevor Sie umziehen, wenn möglich.
- Verkauf der qualifizierenden Immobilie ohne Ersatz. Das Visum ist an das Vermögen gebunden; ein ungeplanter Verkauf kann die Verlängerung beeinträchtigen.
Häufig gestellte Fragen
Muss ich AED 2 Millionen in bar zahlen, um mich zu qualifizieren?
Nein. Seit Februar 2026 wurde die Anforderung an die anfängliche Eigenkapitalquote aufgehoben. Was zählt, ist der Gesamtwert der Immobilie in der Eigentumsurkunde, nicht die Eigenkapitalquote. Eine Immobilie mit einem Wert von AED 2,5 Mio. und einer ausstehenden Hypothek von AED 1,2 Mio. erfüllt weiterhin die Voraussetzungen, vorausgesetzt die Bank stellt ein Unbedenklichkeitsschreiben für die Ausstellung eines Goldenen Visums aus.
Kann ich mehrere Immobilien kombinieren, um AED 2 Millionen zu erreichen?
Ja. Zwei oder mehr Immobilien mit einem kombinierten DLD-Wert von AED 2 Millionen oder mehr erfüllen die Voraussetzungen, vorausgesetzt jede ist im Namen des Antragstellers registriert und befindet sich in den VAE.
Erfüllt eine Immobilie im Vorverkauf die Voraussetzungen?
Ja, eine über das Oqood-System registrierte Immobilie im Vorverkauf erfüllt die Voraussetzungen, unterliegt dabei der gleichen Bewertungsschwelle von AED 2 Millionen und der Entwickler muss das erforderliche Unbedenklichkeitsschreiben ausstellen.
Wie lange dauert das Golden-Visa-Verfahren?
Von der Einreichung bis zur Ausstellung der Aufenthaltserlaubnis sollten Sie mit zwei bis sechs Wochen rechnen. Der medizinische Eignungstest dauert ein bis drei Arbeitstage; die ICP-Genehmigung ist in der Regel wenige Geschäftstage; Biometrie und Ausstellung der Emirates ID laufen parallel.
Können mein Ehepartner und meine Kinder die gleiche Visadauer erhalten?
Ja. Ehepartner und Kinder werden mit einer Aufenthaltserlaubnis gesponsert, die die Gültigkeitsdauer des Goldenen Visums widerspiegelt. Es gibt keine Altersgrenze für Kinder, die unter das Goldene Visum gesponsert werden, im Gegensatz zu standardmäßigen Aufenthaltsvisa, und Eltern können auch für eine entsprechende zehnjährige Erlaubnis gesponsert werden.
Was passiert, wenn ich die Immobilie nach Erhalt des Visums verkaufe?
Das Goldene Visum ist an das Eigentum einer qualifizierten Immobilie gebunden. Der Verkauf der Immobilie ohne Ersatz durch einen anderen qualifizierten Vermögenswert kann die Gültigkeit des Visums beeinträchtigen. Planen Sie einen Verkauf immer um Ihren Erneuerungszyklus herum und sprechen Sie mit JRE, bevor Sie inserieren.
Gibt es eine Einkommens- oder Gehaltsanforderung?
Nein. Die Immobilienroute setzt kein Mindestgehalt voraus. Krankenversicherung ist erforderlich, was einfach zu arrangieren ist. Die Herkunft der Mittel wird zum Zeitpunkt des Kaufs durch standardmäßige AML-/KYC-Überprüfung verifiziert.
Wichtig: Visabestimmungen und Verwaltungsgebühren können sich ohne Ankündigung ändern. Die obigen Zahlen geben die Bestimmungen und Preise zum Stand 6. Mai 2026 wieder und sind nur für allgemeine Informationen bestimmt, nicht als Rechts- oder Einwanderungsberatung. Für die gültige und aktuelle Position wenden Sie sich bitte an die offiziellen Kanäle der ICP und des Dubai Land Department oder sprechen Sie mit JRE.
Kauf für das Visum oder für die Immobilie?
In jedem Fall stellen wir die richtige qualifizierende Immobilie zusammen, gehen die Zahlen mit Ihnen durch und koordinieren die Visadatei von Anfang bis Ende. Die meisten Kunden erhalten ihre Genehmigung in weniger als sechs Wochen.