Недвижимость в Дубае для индийских покупателей.

Почему индийские покупатели выбирают Дубай

Индийские покупатели перешли от значительной доли рынка Дубая к его крупнейшей национальной когорте. Структурные причины последовательны во всём портфеле JRE:

• Географическая близостьПрямые рейсы из более чем дюжины индийских городов, полёт длится два с половиной до четырёх часов до DXB.
• Налоговая эффективностьНулевой личный налог в ОАЭ, привязка AED к USD и полное право собственности для иностранцев.
• Валютное хеджированиеНедвижимость в USD защищает от обесценения INR, которое в среднем снижалось на 3—5% в год относительно доллара за последнее десятилетие.
• Golden VisaИнвестиция AED 2 млн в недвижимость даёт покупателю, супруге, детям (без ограничения по возрасту) и родителям право на 10-летнюю резидентскую визу.
• Знакомое сообществоПримерно один из трёх жителей Дубая имеет индийское происхождение, что создаёт развитую экосистему школ, мест вероисповедания, местной кухни и профессиональных сетей.

LRS: USD 250 тыс. в год

Схема либерализированного перевода денежных средств, регулируемая Резервным банком Индии, позволяет резидентам-индийцам переводить до USD 250 000 в финансовый год на разрешённые операции по счёту капитала и текущему счету, включая приобретение недвижимого имущества за пределами Индии.

Практический механизм:

• Лимит действует в расчете на одного человека в течение одного финансового года (1 апреля по 31 марта). Семья из четырех человек может таким образом объединить до 1 млн USD за один финансовый год.
• Средства переводятся из вашего AD-Category-1 банка на счет условного депонирования в ОАЭ или счет разработчика; вы заполняете форму A2 и иногда форму 15CA / 15CB.
• Право собственности на недвижимость должно быть на личное имя отправителя (или совместно с сокрементами); LRS не допускает корпоративные покупки без отдельных одобрений ODI.
• Для покупок выше лимита LRS, граждане, проживающие за рубежом, и OCI имеют полномочия вне рамок LRS; JRE часто рекомендует перейти на статус NRI перед более крупными покупками.

Отчётность по FEMA

Закон об управлении иностранной валютой 1999 года и его поправки 2015 года для зарубежной недвижимости устанавливают нормативно-правовую базу. Покупатели должны учитывать:

• Форма A2 подается в AD банк в момент перевода средств.
• Отчет FLA (Foreign Liabilities and Assets) для определенных юридических лиц, владеющих иностранными активами.
• График FA в индийской налоговой декларации с раскрытием информации об иностранных активах, включая зарубежную недвижимость.
• 15CA / 15CB по определенным переводам, подтверждающие статус удержания налога в соответствующих случаях.

JRE работает с индийскими присяжными бухгалтерами, специализирующимися на трансграничной недвижимости; мы готовы предоставить контакты по запросу.

Репатриация капитала и арендных доходов

Капитал и доходы от объекта недвижимости в Дубае подлежат вывозу в Индию в соответствии с FEMA через обычные банковские каналы:

• Арендные доходы подлежат полному вывозу; маршрут зависит от статуса резидентства. NRI обычно используют счёта NRE; резиденты выводят на обычные счета INR после надлежащей конвертации валюты.
• Выручка от продажи подлежит вывозу в соответствии с лимитами схемы либерализированного перевода и требованиями отчётности FEMA; для NRI вывоз не ограничен в рамках FEMA.
• Конвертация валюты по паре AED-INR по ставкам уполномоченных банков; ставки и спреды различаются у SBI, HDFC, ICICI, Axis и Kotak.

TCS при исходящем переводе средств

По состоянию на 2026 год Закон о налогах на доход Индии предусматривает сбор налога у источника при исходящем переводе средств по схеме LRS:

• 20% Налог, собираемый у источника (TCS), на суммы, превышающие установленный лимит при покупке иностранной недвижимости (лимит составляет INR 7 лакхов в совокупности за один финансовый год).
• TCS собирается отправляющим банком в момент перевода средств.
• TCS учитывается как кредит при расчёте вашего итогового налога на доходы при подаче налоговой декларации. Это событие, влияющее на кассовый поток, а не окончательный налог.

Для покупателя, отправляющего USD 200 000 сверх установленного лимита, 20% TCS составляет USD 40 000 в момент перевода и может быть учтено при подаче следующей налоговой декларации или возвращено, если нет соответствующего налогового обязательства.

Ипотечные варианты для индийских покупателей

Индийские нерезиденты могут получить ипотеку в ОАЭ непосредственно в местных банках. Типичные условия на 2026 год:

• Коэффициент "кредит к стоимости" от 50% до 60% для нерезидентов; до 75% к 80% для резидентов ОАЭ.
• Срок кредита до 25 лет.
• Фиксированные ставки от 5% до 6,5% (фиксация на один-пять лет), переменные по ставке EIBOR + 1,5% до 2,5%.
• Документация: паспорт, OCI или индийский PAN, выписки за последние шесть месяцев, налоговая декларация за последние два-три года, зарплатные слипы или документы о доходах от бизнеса, подтверждение источников средств.

Основные банки в базе JRE: Emirates NBD, Mashreq, ADCB, HSBC, Standard Chartered, RAKBANK. JRE осуществляет прямые контакты с менеджерами.

Налогообложение в Индии и в ОАЭ

Общая позиция:

• ОАЭ: нулевой налог на доходы физических лиц от арендных доходов, нулевой налог на прибыль от операций с капиталом для физических лиц, отсутствие ежегодного налога на имущество (его функцию выполняют сервисные сборы).
• Индия, NRI: арендный доход из ОАЭ обычно не облагается налогом в Индии для NRI.
• Индия, резиденты: арендный доход из ОАЭ включается в налоговую базу Индии по прогрессивным ставкам с кредитом за любой уплаченный налог в ОАЭ (сейчас это ноль), поэтому эффективный налог равен обычному индийскому налогу на валовой размер ОАЭ аренды.
• Прибыль от продажиДля индийских резидентов налог на прибыль от продажи недвижимости в ОАЭ рассчитывается в соответствии с налоговым законодательством Индии на основе конвертированного в INR дохода от продажи.

Конкретные обстоятельства варьируются в зависимости от индивидуальной ситуации. Перед совершением сделки всегда консультируйтесь с индийским дипломированным бухгалтером.

Популярные районы среди индийских покупателей

Золотая виза из Индии

Покупка недвижимости стоимостью 2 млн AED квалифицирует покупателя для получения 10-летней Golden Visa, включая супруга, детей без ограничения по возрасту и родителей. Заявка использует титульный документ DLD и свежий сертификат оценки DLD. Медицинское освидетельствование и биометрическое назначение завершаются в Дубае (от одного до трех рабочих дней). JRE координирует процесс виза параллельно с покупкой недвижимости.

Для индийских покупателей, использующих ипотеку в ОАЭ, банк выдает письмо о неозабоченности для визы (требование первоначального капитала было отменено в феврале 2026 года). Подробный разбор приводится в нашем справочнике по стоимости Golden Visa.

Логистика: авиарейсы, школы, банковское обслуживание

• Авиарейсы: ежедневные прямые рейсы из Мумбаи, Дели, Бангалора, Хайдарабада, Ченнаи, Калькутты, Ахмедабада, Кочина, Тривандрама, Пуны, Лакхнау, Гоа, Коимбатора. От двух с половиной до четырех часов.
• Школы: Дубай имеет самое плотное скопление школ CBSE, ICSE и IB вне Индии, включая Dubai Modern High, Indian High School, Delhi Private, GEMS Modern Academy.
• Банковское дело: HSBC India, ICICI Bank UK / отделения в Бахрейне, Bank of Baroda Dubai, SBI Dubai. Структуры счетов NRE / NRO / FCNR охватывают большинство потребностей репатриации.
• Здравоохранение: Aster, NMC, Mediclinic, Saudi German и Dubai London Clinic предоставляют мировое здравоохранение высочайшего класса на английском языке.

Покупка из Индии на расстоянии

1. Первичная консультация с отделом JRE по Индии (на хинди или английском).
2. Подборка из трёх-семи объектов с полными видеотурами и экспертными замечаниями JRE.
3. Выдача генеральной доверенности через консульство ОАЭ в Мумбаи или Дели с апостилем в Индии для использования у нотариуса.
4. Бронирование или меморандум о взаимопонимании; депозит переводится в соответствии со схемой либерализированного перевода через уполномоченный банк.
5. Подача заявки на ипотеку (при необходимости финансирования); JRE представляет менеджера кредитного отдела.
6. Регистрация в DLD; JRE действует по генеральной доверенности. Свидетельство о праве собственности выдаётся в тот же день.
7. Заявка на Golden Visa подаётся параллельно; медицинское обследование и биометрическая запись назначаются на ваш ближайший визит в Дубай.
8. Управление недвижимостью (долгосрочная или краткосрочная сдача в аренду); JRE ведёт объект, пока вы остаётесь в Индии.

Часто задаваемые вопросы