Стоимость золотой визы в Дубае: полный разбор 2026 года.

2 миллиона AED: как работает пороговый уровень

Ключевая цифра для визы по недвижимому имуществу: 2 миллиона AED. Значение имеет именно стоимость, указанная в выписке из реестра недвижимости Dubai Land Department, а не сумма вложенного собственного капитала и не процент кредитного финансирования у банка. Из этого вытекают несколько практических правил:

• Один объект или несколько: одного актива достаточно, чтобы преодолеть пороговый уровень, но также подойдет и комбинация нескольких недвижимостей, чья совокупная стоимость по данным DLD превышает 2 миллиона AED.
• На стадии строительства и сданные квартиры подходят одинаково: объект на стадии строительства, зарегистрированный через Oqood, учитывается так же, как сданная готовая недвижимость, при условии что девелопер выдал письмо об отсутствии возражений с указанием на визовое заявление.
• Право собственности должно быть оформлено на имя заявителя: недвижимость, зарегистрированная на компанию, траст или имя другого члена семьи, не учитывается при подаче личного визового заявления этого члена семьи.
• Допускается недвижимость в любом эмирате ОАЭ: Dubai является наиболее популярным маршрутом благодаря доступности объектов и скорости обработки в DLD, однако недвижимость в любом эмирате засчитывается при условии, что право собственности и стоимость достигают 2 миллионов AED.

Недвижимость с ипотекой: обновление февраля 2026

До начала 2026 года общее правило заключалось в том, что соискатель должен был выплатить не менее AED 2 млн собственных средств в качестве доли в имущество до выдачи визы. Это требование было отменено в феврале 2026 года. Текущая позиция проще:

• Зарегистрированная на уровне DLD стоимость имущества должна составлять не менее AED 2 млн.
• Если имущество обременено ипотекой, банк должен выдать письмо об отсутствии возражений с указанием того, что он не возражает против выдачи Golden Visa на данное имущество, и подтверждением выплаченной суммы и оставшегося остатка.
• Сертификат об оценке стоимости имущества, выданный DLD (стоимость от AED 4 020 и почти всегда выданный в день подачи для апартаментов и вилл), является основанием для решения иммиграционных властей, а не ценой покупки, указанной в документе о праве собственности.

На практике это означает, что покупатели, использующие ипотечное финансирование, больше не должны рассчитывать выдачу визы в зависимости от порога первоначального взноса в 50%. JRE отмечает, что значительная доля новых заявлений на Golden Visa поступает от покупателей с коэффициентом заёмных средств от 50% до 75%.

Полная смета расходов

Полезно разбить стоимость Golden Visa на три составляющие. Первая (покупка недвижимости) самая крупная. Вторая (подача визы) это то, что обычно имеют в виду, когда говорят о "стоимости Golden Visa". Третья (члены семьи) применяется только если вы берете с собой иждивенцев.

1. Сборы при покупке объекта, взимаемый один раз, помимо базовой стоимости объекта.
2. Сборы за оформление визы, уплачиваемые в пользу Федерального органа по идентификации и гражданству, таможне и портовым администрациям (ICP) или Генеральной дирекции по делам иностранцев и резидентов (GDRFA), плюс стоимость медицинского обследования и биометрии.
3. Сборы на содержание членов семьи, на одного иждивенца, опционально.

Расходы на покупку недвижимости (DLD, трастовая компания, брокер)

Эти расходы не уникальны для соискателей Golden Visa; каждый покупатель недвижимости в Дубае их платит. Здесь они имеют значение, потому что обычно не упоминаются в разговоре об «AED 2 млн» и значительно увеличивают общую сумму затрат выше объявленной цены.

Для чистой покупки за наличный расчет апартамента стоимостью AED 2 млн планируйте примерно AED 130 000 — AED 165 000 в транзакционных расходах, добавляемых к цене объекта и до учета отделочных работ, устранения дефектов или сервисных сборов. При ипотечном финансировании добавьте еще AED 5 000 — AED 12 000 за регистрацию ипотеки и банковскую оценку.

Визовые сборы (ICP / GDRFA)

Расходы на визу варьируются в зависимости от канала подачи (очное обслуживание в центре, печатный центр, онлайн или премиум-консьерж), а также в зависимости от того, подаёте ли вы документы через федеральный ICP или через дубайский GDRFA. Приведённые ниже цифры — типичные диапазоны на 2026 год для основного соискателя по жилищному маршруту.

Два практических замечания. Во-первых, статья "Заявление ICP" включает как разрешение на въезд, так и печать на документе о постоянном проживании, поэтому диапазон широкий. Во-вторых, сертификат оценки DLD стоимостью 4020 дирхамов ОАЭ требуется для файла золотой визы, а не для самого приобретения имущества, поэтому это затраты, связанные с золотой визой, а не затраты на имущество.

Медицинский осмотр, биометрия и карта Emirates ID

Каждый соискатель Golden Visa, основной или иждивенец, обязан:

• пройти медицинское освидетельствование в одобренном государством медицинском центре (анализ крови, рентгеновское исследование грудной клетки и осмотр),
• иметь в наличии биометрические данные для получения эмиратского удостоверения личности, и
• предоставить недавнюю фотографию, соответствующую требованиям ICP.

Медицинское обследование и процедура снятия биометрических данных, как правило, проводятся в течение одной недели, часто в один день, если вы воспользуетесь услугой приоритетной очереди. Результаты готовятся в течение одного-трёх рабочих дней; карточка эмиратского удостоверения личности затем печатается и отправляется курьером.

Спонсирование членов семьи

Один из лучше всего охраняемых секретов визовой программы связанной с недвижимостью — это то, насколько щедрой является спонсорство семьи по сравнению со стандартной визой на проживание. В частности:

• Нет возрастного ограничения для детей: взрослые дети могут быть спонсированы на то же десятилетие, что и родитель.
• Родители имеют право на соответствующий десятилетний вид на жительство, как мать, так и отец.
• Нет минимального размера зарплаты: основной заявитель не обязан подтверждать пороговый уровень заработной платы, только то, что недвижимость продолжает соответствовать требованиям.
• Домашние работники могут быть спонсированы по стандартным тарифам MOHRE.

Примеры расчета

Указанные ниже цифры исходят из предположения о покупке недвижимости в Dubai с оформлением регистрации в DLD через трастовую компанию, готового жилого комплекса (без проблем с очисткой сервисного сбора) и при помощи JRE.

Покупатель одиночка, покупка за наличные AED 2 млн

• Недвижимость: AED 2 000 000
• Сбор DLD (4%): AED 80 000
• Административный сбор DLD + свидетельство о праве: AED 1 160
• Услуги попечительского офиса (включая НДС): AED 4 410
• Комиссия агента (2% + НДС): AED 42 000
• Сертификат оценки DLD (Golden Visa): AED 4 020
• Подача заявки ICP + Emirates ID + медицинское обследование: AED 12 500 (средний уровень)
• Медицинское страхование (базовое, в год): AED 1 000

Итого: примерно AED 2 145 000 в первый год. Расходы на недвижимость составляют AED 127 570 (около 6,4%). Расходы, связанные с визой, составляют AED 17 520.

Семья из четырех человек, перепродажа за AED 4 млн, 50% ипотека

• Недвижимость: AED 4 000 000
• Сбор DLD (4%): AED 160 000
• Административный сбор DLD + свидетельство о праве: AED 1 160
• Услуги попечительского офиса (включая НДС): AED 4 410
• Комиссия агента (2% + НДС): AED 84 000
• Регистрация ипотеки (0,25% от кредита AED 2 млн + AED 290): AED 5 290
• Банковская оценка: AED 3 000
• NOC застройщика (перепродажа): AED 1 500 (оплачивает продавец, но учтите это)
• Сертификат оценки DLD: AED 4 020
• Golden Visa для основного заявителя: AED 18 000 (с VIP-медицинским обследованием)
• Golden Visa для супруга: AED 6 500
• Двое детей: AED 13 000
• Медицинское страхование для четырех человек (средний уровень): AED 12 000

Итого: примерно AED 4 313 000 в первый год. Расходы на недвижимость составляют AED 257 860 (около 6,4%). Расходы, связанные с визой, составляют AED 53 520.

Необходимые документы

Базовый пакет документов для основного заявителя по программе недвижимости:

• Паспорт с действительностью не менее шести месяцев.
• Существующая виза на резидентство в ОАЭ (если есть) и Emirates ID.
• Свидетельство о праве собственности DLD на квалифицирующуюся недвижимость (или несколько объектов).
• Актуальный сертификат оценки стоимости недвижимости DLD.
• Письмо банка об отсутствии возражений (если есть ипотека) или письмо застройщика об отсутствии возражений (если объект на стадии строительства).
• Сертификат медицинского страхования ОАЭ.
• Цифровая фотография, соответствующая требованиям ICP.
• Справка о хорошем поведении от полиции Дубая, адресованная в DLD.
• Свидетельства о браке и рождении с апостилем MOFA, если вы спонсируете семью.

Процесс пошагово

1. Выберите и приобретите квалифицирующееся имущество. JRE поможет как в составлении списка кандидатов, так и в определении цены; если вы уже владеете недвижимостью, мы можем оценить, соответствует ли ваш портфель требуемому пороговому значению.
2. Зарегистрируйте передачу прав в одобренном DLD офисе доверительного управления. Свидетельство о праве собственности выдаётся в день регистрации.
3. Заказать сертификат об оценке стоимости имущества DLD.
4. Подайте заявление в ICP / GDRFA, лично или через центр оказания услуг. JRE работает с проверенными партнёрами на этом этапе.
5. Пройдите медицинское обследование и процедуру снятия биометрических данных.
6. Получите решение по разрешению на въезд / разрешению на проживание (обычно в течение пяти-пятнадцати рабочих дней с момента подачи документов).
7. Эмиратское удостоверение личности печатается и отправляется.
8. Подайте спонсорство для иждивенцев параллельно, используя заверенные семейные документы; их документы рассматриваются одновременно с документами основного заявителя.

Распространенные ошибки

• Рассмотрение объявленной цены как стоимости. Запланируйте надбавку в размере 6,5–8% от цены только для покрытия транзакционных расходов.
• Недооценка времени на проведение оценки для маленьких или необычных объектов. Студии, объекты с гостиничной лицензией и некоторые структуры лизинга оценивают дольше и могут усложнить визовое разбирательство.
• Забывают письмо об отсутствии возражений банка. Для обремененного ипотекой имущества письмо банка должно явно указывать цель получения визы; общего письма об остатке недостаточно.
• Откладывают семейные подтверждения на потом. Иностранные свидетельства о браке и рождении нуждаются в легализации через MOFA; по возможности соберите эти документы в своей стране перед переездом.
• Продажа квалифицирующегося имущества без приобретения замены. Виза привязана к активу; незапланированная продажа может повлиять на её продление.

Часто задаваемые вопросы