Immobilienkauf in Dubai – so funktioniert es

Wer darf was kaufen

Dubai verfügt über ein klar strukturiertes zweistufiges Eigentumssystem. Ausgewiesene Freiholdszonen (der Großteil des gehobenen Marktes: Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Emirates Hills, Dubai Hills, MBR City, Business Bay, JLT, Jumeirah Bay, Bluewaters, La Mer, die neuen Ultra-Prime-Inselentwicklungen) stehen allen Nationalitäten auf Freiholdsbasis offen. Nicht-Freiholdszonen sind für UAE- und GCC-Bürger reserviert. Nahezu alle Erstmarkt-Launches, die Sie auf JRE sehen werden, sind Freiholds.

Sie müssen kein UAE-Resident sein, um zu kaufen, und Sie benötigen keinen lokalen Sponsor. Unternehmen (UAE oder ausländisch) können in den meisten Freiholdszonen auch Eigentumstitel in ihrem eigenen Namen halten, vorbehaltlich der DLD-Prüfung.

Vorverkauf oder sofort bezugsfertig

Die beiden Wege unterscheiden sich in der Praxis erheblich.

• Vorverkauf: direkt vom Entwickler gekauft, in Etappen während der Bauphase bezahlt. Sie sichern sich den heutigen Preis für die Übergabe in 18 bis 60 Monaten. Niedrigerer Einstiegspreis, flexible Zahlungspläne und keine Maklergebühren beim Weiterverkauf, aber mit Baurisiko und Finanzierungskosten.
• Sofort bezugsfertig(Weiterverkauf oder gerade fertiggestellte Erstwohnung): heute gekauft, heute in Ihrem Namen, ab Tag eins vermietbar. Höhere Bargeldrequirement, aber kein Baurisiko und sofortige Rendite.

Die meisten JRE-Kunden verfolgen beide Strategien. Der Vorverkauf eignet sich für Käufer, die Kapital über die Zeit verteilen oder neueste Gebäudebestände anstreben; Sofort bezugsfertig eignet sich für Käufer, die Kapital jetzt für sofortige Erträge einsetzen.

1. Wählen Sie einen Berater

Dubai hat Tausende registrierter Makler und deutlich mehr Agenten. Die Qualitätsspanne ist enorm. Wählen Sie ein RERA-registriertes Maklerunternehmen mit Erfolgsbilanz in Ihrer Preisklasse, schriftliche Vereinbarungen und einen benannten Berater, der sich persönlich um Ihre Akte kümmert. Vermeiden Sie, dieselbe Anfrage an fünf verschiedene Makler zu stellen; das schließt Sie von außermarketlichen und Launch-Allokationen aus.

2. Definieren Sie das Exposé

Ein präzises Exposé ist der größte Beschleunigungsfaktor. Festlegen: Emirat und Gegend, Einheitentyp und Schlafzimmer, Budget (mit oder ohne Hypothek angegeben), beabsichtigte Nutzung, Lebensstilprioritäten (Schuleinzugsgebiet, Strandnähe, Ausblick) und Ihr Zeithorizont. Teilen Sie Ihrem Berater mit, was Sie nicht wünschen; Ablehnungskriterien grenzen das Feld schneller ein als positive Merkmale.

3. Shortlist und Besichtigung

Wir streben eine Shortlist von drei bis sieben Objekten an. Besichtigen Sie persönlich, wo möglich; bei einem Fernkauf erwarten Sie eine vollständige Video-Besichtigung plus einen JRE-Inspektionsbericht. Für Vorverkäufe ist der aussagekräftigste Test, die bestehenden fertiggestellten Gebäude des Entwicklers zu besuchen und die Ausführungsqualität direkt zu beurteilen.

4. Ein Angebot abgeben

Marktstart-Objekte werden zum offiziellen Listenpreis des Entwicklers verkauft; Sie reservieren zum Listenpreis mit angekündigtem Zahlungsplan. Wiederverkaufsangebote sind verhandelbar. JRE bereitet das Angebot mit vergleichbaren Transaktionen vor (Property Finder Insights, DLD-Unterlagen), sodass die Summe in einem verteidigbaren Bereich liegt.

5. Reservierung oder MOU

Die Vorverkaufsreservierung folgt dem Standardformular des Entwicklers, das zusammen mit der Kaution unterzeichnet wird. Der Wiederverkauf nutzt Formular F, die Standard-DLD-Grundsatzerklärung, die von Käufer, Verkäufer und Maklern unterzeichnet wird. Beide legen Preis, Kaution, angestrebtes Übergabedatum, einzubeziehende Einrichtungen und Bedingungen fest. Lesen Sie das Formular vor dem Unterzeichnen; nach dem Unterzeichnen ist die Kaution gefährdet.

6. AML und KYC

Das VAE-Recht verpflichtet JRE, vor Abschluss jeder Transaktion Identität und Herkunft der Gelder zu prüfen. Erwarten Sie, einen Reisepass, einen Wohnortsnachweis, einen Vermögensnachweis (Beschäftigung, Geschäftsbeteiligung, Vermögensverkauf) und die Finanzierungskette vorzulegen, die zeigt, woher das Kaufgeld kommt. JRE verwaltet die Akte; Kunden, die diese Unterlagen vorab vorbereiten, verkürzen den Zeitplan erheblich.

7. Anzahlung leisten

Vorverkaufskautionen gehen direkt an den Entwickler gemäß dem Reservierungsformular. Wiederverkaufskautionen betragen typischerweise 10% des Preises, gezahlt per Manager-Scheck an den Verkäufer (oder im Treuhandbüro des Maklers gehalten).

8. Hypothek (bei Fremdfinanzierung)

Für Bewohner der VAE verleihen Banken bis zu 80% Beleihungswert für die erste Immobilie und 65% für die zweite; Ausländer sind typischerweise auf 50% bis 60% begrenzt. Die Vorprüfung dauert eine bis zwei Wochen und ist 60 bis 90 Tage gültig; die endgültige Genehmigung nach Angebot dauert weitere zwei bis drei Wochen, während der Sachverständige der Bank die Immobilie bewertet.

9. Entwickler-NOC (Wiederverkauf)

Der Entwickler stellt ein Zustimmungsschreiben aus, das bestätigt, dass Servicegebühren, Fernkälte und Gemeinschaftsgebühren vollständig bezahlt sind und der Entwickler die Übertragung nicht ablehnt. Die Übertragung kann nicht ohne dieses durchgeführt werden; rechnen Sie mit 5 bis 15 Arbeitstagen ab Anfrage.

10. DLD-Übertragung

Käufer, Verkäufer und Makler treffen sich in einem von der DLD zugelassenen Treuhandbüro. Der Käufer zahlt den Kaufpreis (Manager-Scheck), die 4%-DLD-Transfergebühr und die Treuhändlergebühr. Die Urkunde wird am selben Tag, meist innerhalb von zwei Stunden, auf den Namen des Käufers ausgestellt.

11. Übergabe und Mängelbehebung

Bei einer sofort bezugsfertigen Immobilie erhalten Sie die Schlüssel bei der Übertragung. Bei der Übergabe im Vorverkauf sind wir bei der Übergabe des Entwicklers anwesend, dokumentieren jeden Mangel (eine typische Wohnung hat 30 bis 80 Positionen) und verfolgen die Behebung mit dem Entwickler bis jeder Punkt geklärt ist. Wir raten nicht, einzuziehen, bis die Mängelbehebung abgeschlossen und abgezeichnet ist.

12. Urkunde und darüber hinaus

Mit der ausgestellten Urkunde richten Sie DEWA, Telekommunikation und Fernkälte ein. Entscheiden Sie, ob Sie selbst nutzen, langfristig vermieten oder Kurzzeitvermietung durchführen. Wenn der Immobilienwert AED 2 Millionen übersteigt, reichen Sie den Golden-Visa-Antrag ein; mit Hypothek sichern Sie das Bestätigungsschreiben der Bank für das Visum.

Gesamtgebühren

Fehler, die zu vermeiden sind

• Mehrere Makler zur gleichen Anfrage beauftragen. Dies kostet Sie Vorrangzugriff auf Startverkäufe und führt zu Provisionsstreitigkeiten.
• Den Richtpreis als Kosten zu betrachten. Planen Sie einen Aufschlag von 6,5% bis 8% für Barkäufer, mit Finanzierung entsprechend mehr.
• Verzicht auf die Mängelabnahmekontrolle bei einer neuen Übergabe. Die Kosten für die Behebung von Mängeln nach dem Einzug sind erheblich höher als wenn der Entwickler diese vor der Übergabe behebt.
• Servicegebühren beim Weiterverkauf ignorieren. Gebäudeservicegebühren liegen zwischen AED 8 / m² (Standard) und AED 35 / m² (höchste Kategorie). Fordern Sie zwei Jahre bezahlte Rechnungen vor der Unterzeichnung an.
• Kaufen im Vorverkauf ohne die früheren Projekte des Entwicklers zu besuchen. Renderings sind Kunstwerk, Ausführungsqualität ist Beweis.

Häufig gestellte Fragen