Как купить недвижимость в Дубае
Практическое руководство в двенадцать этапов для начинающих и опытных покупателей, подготовленное дубайским агентством, работающим на рынке тридцать лет. Актуализировано для правил и сборов 2026 года.
Краткий ответ
Иностранцы могут покупать объекты на условиях фрихолда в любой из обозначенных зон фрихолда Дубая без требования по месту жительства. Процесс займет четыре-десять недель для вторичного рынка, две-четыре недели для бронирования на стадии строительства, и добавит 6.5-8% трансакционных сборов к цене. JRE координирует каждый этап. 12 шагов ниже показывают, как это разворачивается в реальности.
Кто может купить что
Дубай работает по четкой двухуровневой системе собственности. Обозначенные фрихолд-зоны (основная часть элитного сегмента: Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Emirates Hills, Dubai Hills, MBR City, Business Bay, JLT, Jumeirah Bay, Bluewaters, La Mer, новые ультраэлитные острова) открыты для инвесторов любых национальностей на условиях фрихолда. Нефрихолд-зоны зарезервированы для граждан ОАЭ и стран ГКК. Практически все первичные проекты, которые вы видите на JRE, — это фрихолд.
Вам не требуется быть резидентом ОАЭ для покупки, и вам не нужен местный спонсор. Компании (как ОАЭ, так и иностранные) также могут владеть недвижимостью на собственное имя в большинстве фрихолд-зон, при условии одобрения DLD.
На стадии строительства vs готовый объект
Оба варианта существенно отличаются в практическом применении.
- На стадии строительства: покупка напрямую у девелопера, оплата поэтапно в процессе строительства. Вы фиксируете сегодняшнюю цену для получения через 18-60 месяцев. Низкий первоначальный взнос, гибкость в схеме платежей и отсутствие комиссии при перепродаже, но с риском задержек строительства и затратами на обслуживание.
- Готовый объект(вторичный рынок или недавно введенные в эксплуатацию): покупка сегодня, регистрация на ваше имя сегодня, возможность сдачи в аренду с первого дня. Требуется больше наличных средств, но нет риска задержек и немедленный доход от сдачи в аренду.
Большинство клиентов JRE рассматривают оба варианта. Покупка на стадии строительства подходит инвесторам, распределяющим капитал во времени или ищущим самые новые здания; готовый объект подходит инвесторам, развертывающим капитал сейчас для получения дохода.
1. Выберите консультанта
В Дубае зарегистрировано тысячи брокеров и еще больше агентов. Качество варьируется в широком диапазоне. Выбирайте зарегистрированное в RERA брокерское агентство с доказанным опытом в вашем ценовом сегменте, письменными условиями сотрудничества и назначенным консультантом, лично ведущим ваше дело. Избегайте отправки одного и того же запроса пяти брокерам одновременно, это закрывает доступ к внерыночным предложениям и первоочередным лотам при запуске проектов.
2. Определите брифинг
Четкий бриф является самым важным ускорителем процесса. Определитесь: эмират и микрорайон, тип объекта и количество спален, бюджет (с ипотекой или полная оплата наличными), планируемое использование, приоритеты образа жизни (район школы, близость к пляжу, вид), и временной горизонт. Скажите советнику, что вы не хотите; критерии отклонения сужают выбор быстрее, чем положительные критерии.
3. Составьте список и посмотрите
Мы стремимся составить список из трех-семи объектов. Посетите их лично, если возможно; при удаленной покупке ожидайте полный видеотур и отчет об инспекции JRE. Для объектов на стадии строительства наиболее полезно посетить готовые здания девелопера и оценить качество отделки непосредственно.
4. Сделать предложение
Новые проекты на первичном рынке продаются по официальной цене девелопера; вы забронировываете объект по установленной цене с указанной схемой платежей. Объекты на вторичном рынке подлежат переговорам. JRE подготавливает предложение с использованием данных по сопоставимым сделкам (Property Finder Insights, записи DLD), чтобы предложенная сумма находилась в обоснованном диапазоне.
5. Бронирование или МОУ
Бронирование на стадии строительства выполняется по стандартной форме девелопера, подписываемой вместе с авансовым платежом. На вторичном рынке используется Форма F, стандартный меморандум о понимании DLD, подписываемый покупателем, продавцом и брокерами. Оба документа устанавливают цену, авансовый платеж, целевую дату передачи, какое имущество остается, и все условия. Прочитайте форму перед подписанием; после подписания авансовый платеж подлежит риску.
6. АМЛ и КИМ
Законодательство ОАЭ требует от JRE проверки личности и источника средств перед завершением любой сделки. Ожидайте предоставить паспорт, доказательство места жительства, подтверждение источника средств (справку с места работы, подтверждение владения бизнесом, документ о продаже актива), и цепочку финансирования, показывающую происхождение средств для покупки. JRE ведет документацию; клиенты, подготовившие эти документы заранее, существенно сокращают сроки процесса.
7. Внести депозит
Авансовые платежи на стадии строительства поступают непосредственно девелопреу в соответствии с формой бронирования. Авансовые платежи на вторичном рынке обычно составляют 10% от цены, уплачиваются чеком менеджера продавцу (или хранятся в депозитариуме доверительного офиса).
8. Ипотека (при финансировании)
Для жителей ОАЭ банки выдают ипотеку до 80% от стоимости объекта на первый объект и 65% на второй; иностранцам, как правило, предоставляют 50-60%. Предварительное одобрение занимает одну-две недели и действительно 60-90 дней; полное одобрение после предложения занимает еще две-три недели, пока оценщик банка осматривает объект.
9. Согласие девелопера (при перепродаже)
Девелопер выдает Свидетельство об отсутствии возражений, подтверждающее, что сервисные сборы, сборы за охлаждение микрорайона и все сборы сообщества оплачены полностью и что девелопер не возражает против передачи. Передача не может быть осуществлена без него; отведите 5-15 рабочих дней с момента запроса.
10. Передача DLD
Покупатель, продавец и брокеры встречаются в утвержденном DLD офисе доверия. Покупатель платит стоимость объекта (чеком менеджера), 4% комиссию DLD и сбор доверительного офиса. Свидетельство о праве собственности выдается на имя покупателя в тот же день, обычно в течение двух часов.
11. Приемка и сдача-приемка
При покупке готового объекта вы получаете ключи при регистрации. При приемке после строительства JRE присутствует при проверке объекта девелопером, документирует все недостатки (типичная квартира включает 30-80 пунктов), и отслеживает их устранение до полного закрытия каждого пункта. Мы не рекомендуем заселение до завершения и подписания акта приемки.
12. Свидетельство о праве собственности и далее
После получения свидетельства о праве собственности подключитесь к DEWA, телекоммуникационным сетям и системе охлаждения микрорайона. Решите, будет ли объект использоваться для проживания, долгосрочной аренды или краткосрочной сдачи. Если стоимость объекта превышает AED 2 млн, подайте заявление на Золотую визу; при наличии ипотеки получите письмо банка об отсутствии возражений для визовой поддержки.
Сборы включая все
| Статья расходов | Стоимость | Примечания |
|---|---|---|
| Комиссия DLD за передачу | 4% от цены | Оплачивает покупатель |
| Сборы DLD / оформление титула | 580 AED + 580 AED | Квартира / офис |
| Офис доверительного управления | 4 200 AED + 5% НДС | Объекты стоимостью свыше 500 тыс. AED |
| Комиссия агента | 2% + 5% НДС | Бесплатно при первичной покупке, оплачивается при перепродаже |
| Регистрация ипотеки | 0,25% от суммы кредита + 290 AED | При наличии финансирования |
| Оценка имущества банком | 2 500–3 500 AED | При наличии финансирования |
| No Objection Certificate от застройщика | 500–5 000 AED | Только при перепродаже; обычно оплачивается продавцом |
| Конвейансер (опционально) | 6 000–12 000 AED | Рекомендуется для объектов свыше 10 млн AED |
Ошибки, которых следует избегать
- Подача одного и того же запроса через нескольких брокеров. Это лишает вас приоритета при выделении объектов на этапе запуска и создает споры по комиссиям.
- Рассмотрение объявленной цены как стоимости. Рассчитывайте на надбавку 6,5–8% для покупателей за наличные, при финансировании сумма выше.
- Пропуск этапа инспекции при получении ключей от нового объекта Стоимость исправления дефектов после вселения существенно выше, чем стоимость их устранения застройщиком перед передачей объекта.
- Игнорирование сервисных сборов при перепродаже Сервисные сборы варьируются от 8 AED/кв. фут (стандартные) до 35 AED/кв. фут (премиум-класс). Запросите счета-фактуры за два года перед подписанием контракта.
- Покупка на стадии строительства без посещения готовых проектов девелопера. Визуализации — это искусство, отделка — это факт.
Часто задаваемые вопросы
Может ли иностранец купить недвижимость в Дубае?
Да. Иностранные граждане могут приобретать недвижимость на условиях фрихолда в обозначенных зонах фрихолда по всему Дубаю (а также в отдельных частях Абу-Даби и Северных Эмиратов) с полными правами собственности. Нет требований к регистрации места жительства для покупки.
Нужно ли мне находиться в Дубае, чтобы завершить покупку?
Нет. Многие клиенты JRE завершают сделку удалённо, используя доверенность, выданную через посольство ОАЭ, а наша команда представляет интересы покупателя в трастовом офисе. Мы также можем организовать полностью удалённые видеопросмотры.
Сколько времени занимает процесс покупки?
От момента резервирования на стадии строительства до подписания соглашения о купле-продаже обычно требуется две-четыре недели. На вторичном рынке, от предложения до регистрации прав в DLD, обычно требуется четыре-десять недель; самый длительный этап — получение согласия разработчика и возможное урегулирование ипотечных обязательств.
Что такое фрихолд в Дубае?
Фрихолд означает полную собственность на жилую единицу и бессрочную долю в земле под ней, зарегистрированную на ваше имя в документе о праве собственности DLD. Это самая надёжная форма собственности, доступная иностранным покупателям.
Есть ли ежегодные налоги на недвижимость?
Дубай не взимает ежегодный налог на недвижимость на жилую недвижимость. Владельцы платят ежегодные сервисные сборы ассоциации собственников здания и счета DEWA в зависимости от потребления. На договоры аренды взимается сбор в размере 5% (оплачиваемый арендаторами).
Какие дополнительные расходы сверх цены?
Для покупателя, платящего наличными, рассчитывайте на 6,5–8% от заявленной цены, при ипотечном финансировании немного больше. Наибольший отдельный расход — комиссия DLD за передачу в размере 4%.
Могу ли я платить рассрочкой?
При приобретении на стадии строительства почти каждый проект предлагает план рассрочки от разработчика, обычно 5–20% при бронировании с остатком рассчитываемым частями во время строительства и после получения ключей. Некоторые планы действуют три-семь лет после получения ключей.
Даёт ли мне покупка право на Golden Visa?
Недвижимость стоимостью AED 2 млн и выше в соответствии с документом о праве собственности DLD даёт основному владельцу право на 10-летнюю Golden Visa, без требования первоначального взноса с февраля 2026 года. Полный расчёт затрат см. в руководстве JRE по Golden Visa.
Важно: Нормативные акты и сборы, относящиеся к приобретение недвижимости, финансирование и визы в ОАЭ, могут изменяться без уведомления. Приведенные выше цифры отражают правила и расценки по состоянию на 6 мая 2026 г. и предоставляются в общих целях информирования, а не в качестве юридической, налоговой, иммиграционной или инвестиционной консультации. Для получения актуальной информации, пожалуйста, проконсультируйтесь с соответствующим органом федеральной власти ОАЭ, лицензированным специалистом или свяжитесь с JRE.
Хотите купить недвижимость в Дубае?
JRE координирует весь процесс: от постановки задачи и подготовки списка вариантов через переговоры, проверку AML, оформление передачи, инспекцию дефектов и этап после получения ключей. Один наставник, одна партнёрская связь, никаких передач другим лицам.