Nieruchomość w Dubaju dla kupujących indyjskich.

Dlaczego kupujący indyjscy preferują Dubaj

Kupujący z Indii przesunęli się z istotnego udziału rynku dubajskiego na pozycję największej pojedynczej narodowości. Przesłanki strukturalne są spójne w całym portfelu JRE:

• Bliskość: bezpośrednie loty z ponad tuzina indyjskich miast, od dwóch i pół do czterech godzin do DXB.
• Efektywność podatkowa: brak osobistego podatku ZEA, parytetu AED-USD oraz pełnej własności freehold dla cudzoziemców.
• Hedging walutowy: nieruchomość denominowana w USD zabezpiecza przed deprecjacją rupii, która w ostatniej dekadzie średnio traciła 3% do 5% rocznie wobec dolara.
• Wiza Złota: AED 2 miliony zainwestowane w nieruchomość uprawniają do 10-letniej rezydencji dla kupującego, współmałżonka, dzieci (bez ograniczenia wieku) i rodziców.
• Znana społeczność: w Dubaju co trzeci rezydent ma indyjskie pochodzenie, z ugruntowanymi szkołami, domami modlitwy, gastronomią i sieciami zawodowymi.

LRS: USD 250 tys. rocznie

Liberalny System Remesowych Transferów, regulowany przez Bank Rezerw Indii, pozwala rezydentom indyjskim na transfer do USD 250 000 rocznie na transakcje z zakresu rachunków kapitałowych i bieżących, w tym na zakup nieruchomości poza Indiami.

Praktyczne aspekty:

• Limit wynosi na osobę, na rok finansowy (1 kwietnia do 31 marca). Rodzina czterech osób może zatem przeznaczyć do 1 miliona USD na rok finansowy.
• Środki są przelewane z Twojego banku kategorii AD do rachunku escrow UAE lub rachunku dewelopera; wypełniasz formularz A2 i czasami formularz 15CA / 15CB.
• Tytuł do nieruchomości musi być na osobiste imię zleceniodawcy (lub wspólnie z współzleceniodawcami); LRS nie zezwala na zakupy drogą korporacyjną bez oddzielnych zgód ODI.
• W przypadku zakupów powyżej limitu LRS, NRI i OCI mają zdolność poza ramami LRS; JRE często doradza przejście na status NRI przed większymi zakupami.

Raportowanie FEMA

Foreign Exchange Management Act z 1999 r. oraz jego zmendowanie z 2015 r. dotyczące nieruchomości za granicą określają ramy sprawozdawczości. Nabywcy powinni wiedzieć o:

• Formularz A2 złożony w banku AD w momencie przelewu.
• Zwrot FLA (Foreign Liabilities and Assets) dla określonych podmiotów posiadających majątek za granicą.
• Schedule FA w indyjskim zeznaniu podatkowym, ujawniającym zagraniczne aktywa, w tym zagraniczną nieruchomość.
• 15CA / 15CB na określone przelewy, poświadczające pozycję TDS gdzie dotyczy.

JRE współpracuje z indyjskimi biegłymi rewidentami specjalizującymi się w transakcjach na rynku nieruchomości transgranicznych; dokonujemy rekomendacji na życzenie.

Repatriacja kapitału i czynszu

Kapitał i przychody z nieruchomości w Dubaju są transferowalne do Indii na podstawie ustawodawstwa FEMA, poprzez normalne kanały bankowe:

• Dochód z wynajmu jest w pełni transferowalny; sposób transferu zależy od statusu rezydencji. Obywatele indyjscy przebywający za granicą zwykle korzystają z kont NRE, zaś rezydenci transferują na zwykłe konta w rupiah indyjskich po odpowiedniej konwersji walutowej.
• Wpływy ze sprzedaży są transferowalne w ramach limitów LRS i wymagają odpowiedniej dokumentacji FEMA; dla obywateli indyjskich przebywających za granicą transfer jest nieograniczony w ramach ustawodawstwa FEMA.
• Konwersja walutowa z AED na INR realizowana jest po kursach banków administracyjnych; kursy i marże różnią się między SBI, HDFC, ICICI, Axis i Kotak.

TCS od przelewów wychodzących

Od 2026 roku Ustawa o Podatku Dochodowym nakłada Podatek Pobierany u Źródła na przelewy wychodzące w ramach LRS:

• 20% TCS od kwot przekraczających próg dla zakupów nieruchomości zagranicznych (próg wynosi INR 7 lakhs łącznie na rok finansowy).
• TCS pobierana jest przez bank remitujący w momencie przelewu.
• TCS podlega zaliczeniu na poczet ostatecznego zobowiązania podatkowego przy składaniu ITR; to zdarzenie przepływów pieniężnych, a nie podatek ostateczny.

Dla kupującego przelewającego USD 200 000 powyżej progu, 20% TCS wynosi USD 40 000 w momencie przelewu, odzyskiwana w stosunku do kolejnego zobowiązania ITR lub zwracana, jeśli nie ma równoważnego podatku.

Opcje hipoteczne dla kupujących indyjskich

Obywatele indyjscy przebywający za granicą mogą uzyskać hipoteki w ZEA bezpośrednio od lokalnych banków. Typowe warunki z 2026 roku:

• Wskaźnik LTV od 50% do 60% dla cudzoziemców, do 75% do 80% dla rezydentów ZEA.
• Okres spłaty do 25 lat.
• Produkty o oprocentowaniu stałym na poziomie 5% do 6,5% (dla 1-5 lat), zmienne oprocentowanie EIBOR + 1,5% do 2,5%.
• Dokumentacja: paszport, OCI/indyjski numer PAN, wyciągi z rachunków z ostatnich sześciu miesięcy, zeznania podatkowe (ITR) za ostatnie 2-3 lata, potwierdzenie wynagrodzeń lub dochodów z prowadzonej działalności, dokumentacja pochodzenia środków.

Banki wspólnie wymieniające się w kartotekach JRE to Emirates NBD, Mashreq, ADCB, HSBC, Standard Chartered, RAKBANK. JRE dokonuje bezpośrednich polecań do kierowników relacji.

Podatki w Indiach i ZEA

Stanowisko z perspektywy ogólnej:

• ZEA: zero podatku dochodowego od osób fizycznych na dochody z wynajmu, zero podatku od zysków kapitałowych dla osób indywidualnych, brak corocznego podatku od nieruchomości (opłaty serwisowe go zastępują).
• Indie, obywatele przebywający za granicą: dochody z wynajmu w ZEA generalnie nie podlegają opodatkowaniu w Indiach dla obywateli przebywających za granicą.
• Indie, rezydenci: dochody z wynajmu w ZEA są wliczane do indyjskiego dochodu podlegającego opodatkowaniu według skalowania, z kredytem za podatek zapłacony w ZEA (obecnie zero), więc efektywny podatek to normalny indyjski podatek skalowy od brutto dochodów z wynajmu w ZEA.
• Zyski kapitałowe: Rezydenci indyjscy płacą indyjski podatek od zysków kapitałowych od konwertowanego zysku AED na INR ze sprzedaży nieruchomości na terenie ZEA.

Szczegóły różnią się w zależności od indywidualnej sytuacji; przed zawarciem transakcji zawsze skonsultuj się z indyjskim biegłym rewidentem.

Popularne obszary dla kupujących indyjskich

Golden Visa dla Indii

Zakup nieruchomości za 2 miliony AED kwalifikuje nabywcę do 10-letniej Golden Visa, obejmującej współmałżonka, dzieci bez górnego limitu wieku oraz rodziców. Plik wniosku wykorzystuje tytuł własności DLD oraz aktualny certyfikat wyceny DLD. Test przydatności zdrowotnej i spotkanie biometryczne są przeprowadzane w Dubaju (jeden do trzech dni roboczych). JRE koordynuje równoległy plik wizy z zakupem nieruchomości.

Dla indyjskich nabywców korzystających z hipoteki UAE, bank wydaje pismo bez sprzeciwu do wizy (wymóg kapitału własnego z góry został usunięty w lutym 2026 r.). Pełny rozkład znajduje się w naszym przewodniku kosztów Golden Visa.

Logistyka: loty, szkoły, bankowość

• Loty: bezpośrednie codziennie z Bombaju, Delhi, Bengaluru, Hyderabadu, Chennai, Kalkuty, Ahmadabadu, Kochin, Trivandrum, Pune, Lucknow, Goa, Coimbatore. Od dwóch i pół do czterech godzin.
• Szkoły: Dubaj ma największą koncentrację szkół CBSE, ICSE i IB poza Indiami, w tym Dubai Modern High, Indian High School, Delhi Private, GEMS Modern Academy.
• Bankowość: HSBC India, oddziały ICICI Bank UK / Bahrain, Bank of Baroda Dubai, SBI Dubai. Struktury kont NRE / NRO / FCNR obejmują większość potrzeb repatriacji.
• Opieka zdrowotna: Aster, NMC, Mediclinic, Saudi German i Dubai London Clinic oferują światowej klasy opiekę zdrowotną w języku angielskim.

Zakup z oddali z Indii

1. Wstępne spotkanie z zespołem JRE India (w języku hindi lub angielskim).
2. Wyselekcjonowana lista trzech do siedmiu nieruchomości, z pełnym materiałem wideo i uwagami inspektora JRE.
3. Wystawienie pełnomocnictwa za pośrednictwem konsulatu ZEA w Mumbai lub Delhi, ze stemplem apostille dla potrzeb biura powiernika.
4. Rezerwacja lub Umowa Warunkowa (Form F MOU), z kaucją przelana w ramach schematu LRS przez bank administracyjny.
5. Wznowienie procedury hipotecznej (jeśli wymagane finansowanie), JRE dokonuje polecenia do kierownika relacji.
6. Transfer w Departamencie Ziemi i Własności (DLD); JRE reprezentuje na podstawie pełnomocnictwa. Akt własności wydawany tego samego dnia.
7. Wniosek o Złotą Wizę składany równolegle, spotkanie medyczne i biometryczne zarezerwowane na kolejną wizytę w Dubaju.
8. Przekazanie zarządzania nieruchomością (dzierżawa długoterminowa lub krótkoterminowa), JRE zarządza obiektem, natomiast Państwo pozostają w Indiach.

FAQ