Koszt Dubai Golden Visa: pełny przegląd na 2026 rok.

AED 2 mln: jak działa wymóg

Główna liczba dla ścieżki nieruchomościowej to AED 2 mln. To, co się na nią wlicza, to wartość zarejestrowana w tytule Dubai Land Department, a nie kwota, którą zapłaciłeś w formie wkładu własnego ani liczba loan-to-value banku. Z tego wynika kilka praktycznych zasad:

• Jedna nieruchomość lub więcej: pojedynczy składnik aktywów może spełnić wymóg, ale mogą to również robić dwie lub więcej nieruchomości, których łączna wartość DLD przekracza AED 2 mln.
• Zarówno z rynku pierwotnego, jak i gotowe: nieruchomość z rynku pierwotnego zarejestrowana przez Oqood ma taką samą wartość jak zarejestrowana nieruchomość gotowa, pod warunkiem że deweloper wyda list bez zastrzeżeń odnoszący się do wniosku wizowego.
• Prawo własności musi być na nazwisko wnioskodawcy: nieruchomości posiadane przez spółkę, trust lub na nazwisko innego członka rodziny nie kwalifikują się do osobistego wniosku wizowego tego członka rodziny.
• Gdziekolwiek w ZEA: Dubaj jest najczęstszą ścieżką ze względu na zasoby i szybkość DLD, ale nieruchomość w każdym emiracie liczy się, pod warunkiem że tytuł i wycena osiągną AED 2 mln.

Nieruchomość obciążona hipoteką: aktualizacja luty 2026

Do wczesnego 2026 roku praktyka była taka, że wnioskodawca musiał wpłacić AED 2 miliony kapitału własnego do nieruchomości, zanim Wiza byłaby wydana. To wymaganie zostało usunięte w lutym 2026. Obecna sytuacja jest prostsza:

• Wartość nieruchomości zarejestrowana w DLD musi wynosić co najmniej AED 2 miliony.
• Jeśli nieruchomość jest obciążona hipoteką, bank musi wydać pismo bez zastrzeżeń stwierdzające, że nie ma zastrzeżeń do wydania Złotej Wizy na nieruchomość, oraz potwierdzające kwotę zapłaconą i pozostałe saldo.
• Zaświadczenie o wycenie DLD (wydawane od AED 4 020 i prawie zawsze tego samego dnia dla apartamentów i willi) jest tym, na które polega organ imigracyjny, a nie ceną sprzedaży zapisaną w akcie notarialnym.

Praktycznym skutkiem jest to, że nabywcy korzystający z finansowania hipotecznego nie muszą już synchronizować złożenia wniosku o Wizę z osiągnięciem progu 50% wpłaty zaliczki. JRE obserwuje znaczący udział nowych wniosków o Złotą Wizę pochodzących od nabywców korzystających z hipoteki o wartości kredytu do wartości nieruchomości 50% do 75%.

Pełna suma kosztów

Warto myśleć o kosztach Złotej Wizy w trzech warstwach. Pierwsza (zakup nieruchomości) jest zdecydowanie największa. Druga (złożenie wniosku wizowego) to właśnie to, co większość ludzi ma na myśli, gdy mówi o „kosztach Złotej Wizy". Trzecia (rodzina) dotyczy tylko osób, które przynoszą osoby pozostające na ich utrzymaniu.

1. Opłaty związane z zakupem nieruchomości, ponoszane jednorazowo, ponad główną cenę nieruchomości.
2. Opłaty za wizę, płacone na rzecz Federalnego Urzędu ds. Tożsamości, Obywatelstwa, Ceł i Bezpieczeństwa Portów (ICP) lub Generalnego Dyrektoratu ds. Rezydentu i Spraw Zagranicznych (GDRFA), oraz koszty badań medycznych i biometrycznych.
3. Opłaty sponsorowania rodziny, za każdą osobę na utrzymaniu, opcjonalnie.

Opłaty zakupu nieruchomości (DLD, pełnomocnik, pośrednik)

Te koszty nie są unikalne dla wnioskodawców Złotej Wizy; każdy nabywca nieruchomości w Dubaju je płaci. Są ważne tutaj, ponieważ zwykle pozostają niewidoczne w rozmowie o „AED 2 miliony" i znacznie zwiększają całkowitą wydatkę powyżej ceny głównej.

W przypadku czystego zakupu za gotówkę apartamentu o wartości AED 2 miliony zaplanuj około 130 000 do 165 000 AED w kosztach transakcji ponad samą cenę nieruchomości, przed uwzględnieniem wyposażenia, napraw czy opłat serwisowych. W przypadku finansowania hipotecznego należy doliczyć kolejne 5 000 do 12 000 AED za rejestrację i wycenę bankową.

Opłaty wizowe (ICP / GDRFA)

Koszt po stronie wizy różni się w zależności od kanału aplikacji (bezpośrednie centrum serwisowe, centrum pisania, online lub premium concierge) oraz od tego, czy ubiegasz się poprzez federalne ICP, czy poprzez dubaijskie GDRFA. Poniższe dane to typowe zakresy na 2026 rok dla wnioskodawcy będącego głównym beneficjentem trasy nieruchomościowej.

Dwa praktyczne punkty. Po pierwsze, pozycja "Wniosek ICP" obejmuje zarówno pozwolenie wjazdowe, jak i stempel karty pobytu, dlatego zakres jest szeroki. Po drugie, certyfikat wyceny nieruchomości DLD o wartości 4020 AED jest wymogiem akt wizy, a nie samego zakupu nieruchomości, więc stanowi koszt specyficzny dla Golden Visa, a nie koszt nieruchomości.

Badania lekarskie, biometria i karta Emirates ID

Każdy wnioskodawca Złotej Wizy, zarówno główny jak i osoby na jego utrzymaniu, musi:

• przejść test sprawności fizycznej w zatwierdzonym przez rząd centrum zdrowia (test krwi, zdjęcie klatki piersiowej oraz przegląd sprawności fizycznej),
• mają dane biometryczne zarejestrowane dla Karty Emirates ID oraz
• dostarczenie niedawnego zdjęcia zgodnego ze standardami ICP.

Wizyty lekarskie i biometryczne odbywają się zwykle w tym samym tygodniu, często tego samego dnia, jeśli skorzysta się z usługi na torze priorytetowym. Wyniki są dostępne w ciągu jednego do trzech dni roboczych; Karta Emirates ID jest następnie drukowana i przesyłana kurierem.

Sponsorowanie rodziny

Jedna z lepiej strzeżonych tajemnic ścieżki nieruchomościowej to hojność sponsorowania członków rodziny w porównaniu ze standardową wizą rezydencji. A mianowicie:

• Brak górnego ograniczenia wieku dla dzieci: dorosłe dzieci mogą być sponsorowane przez taki sam okres dziesięciu lat jak rodzic.
• Rodzice się kwalifikują do odpowiadającej im pozwolenia na dziesięć lat, zarówno matka, jak i ojciec.
• Brak minimalnego wynagrodzenia: główny wnioskodawca nie musi wykazać progu wynagrodzeń, jedynie że nieruchomość nadal spełnia warunki.
• Pracownicy domowi mogą być sponsorowanie na standardowych stawkach MOHRE.

Pracowite przykłady

Liczby poniżej zakładają zakup nieruchomości w Dubaju z zarejestrowaniem DLD poprzez biuro pełnomocnika, gotowy apartament (bez problemów z czyszczeniem opłaty serwisowej) i przejęcie prowadzone przez JRE.

Pojedynczy kupujący, zakup gotówkowy AED 2 miliony

• Nieruchomość: AED 2 000 000
• Przeniesienie DLD (4%): AED 80 000
• DLD administracja plus akt własności: AED 1 160
• Biuro powiernika (w tym VAT): AED 4 410
• Prowizja agenta (2% + VAT): AED 42 000
• Certyfikat wyceny DLD (Golden Visa): AED 4 020
• Wniosek ICP + Emirates ID + badania medyczne: AED 12 500 (zakres średni)
• Ubezpieczenie zdrowotne (podstawowe, roczne): AED 1 000

Razem: około AED 2 145 000 w pierwszym roku. Koszty nieruchomości wynoszą AED 127 570 (około 6,4%). Koszty związane z wizą wynoszą AED 17 520.

Rodzina czteroosobowa, nieruchomość z rynku wtórnego AED 4 miliony, hipoteka 50%

• Nieruchomość: AED 4 000 000
• Przeniesienie DLD (4%): AED 160 000
• DLD administracja plus akt własności: AED 1 160
• Biuro powiernika (w tym VAT): AED 4 410
• Prowizja agenta (2% + VAT): AED 84 000
• Rejestracja hipoteki (0,25% pożyczki AED 2 mln + AED 290): AED 5 290
• Wycena bankowa: AED 3 000
• NOC dewelopera (rynek wtórny): AED 1 500 (opłacone przez sprzedającego, ale należy to uwzględnić)
• Certyfikat wyceny DLD: AED 4 020
• Golden Visa dla głównego wnioskodawcy: AED 18 000 (z VIP badaniami medycznymi)
• Golden Visa dla współmałżonka: AED 6 500
• Dwoje dzieci: AED 13 000
• Ubezpieczenie zdrowotne dla czterech osób (zakres średni): AED 12 000

Razem: około AED 4 313 000 w pierwszym roku. Koszty nieruchomości wynoszą AED 257 860 (około 6,4%). Koszty związane z wizą wynoszą AED 53 520.

Dokumenty, które będą Państwu potrzebne

Dokumentacja podstawowa dla głównego wnioskodawcy w ścieżce nieruchomościowej to:

• Paszport ważny co najmniej przez sześć miesięcy.
• Istniejąca wiza rezydencji ZEA (jeśli dotyczy) oraz Karty Emiratów Arabskich.
• Akt własności DLD do kwalifikującej nieruchomości (lub nieruchomości).
• Zaświadczenie o wycenie nieruchomości DLD, aktualne.
• Pismo bez sprzeciwu od banku (jeśli finansowana kredytem), lub pismo bez sprzeciwu od dewelopera (jeśli z rynku pierwotnego).
• Zaświadczenie o ubezpieczeniu zdrowotnym ZEA.
• Zdjęcie cyfrowe zgodne ze standardami ICP.
• Certyfikat dobrego postępowania wydany przez Policję Dubaju, skierowany do DLD.
• Akty małżeństwa i urodzenia, potwierdzone przez MOFA, jeśli sponsor rodzinę.

Procedura, krok po kroku

1. Zidentyfikuj i nabyj nieruchomość kwalifikującą się. JRE może poprowadzić zarówno listę do rozpatrzenia, jak i wycenę; dla nabywców, którzy już posiadają nieruchomości, możemy doradzić, czy obecny portfel spełnia próg.
2. Zarejestruj przekazanie w zatwierdzonym przez DLD biurze powiernika. Akt własności wydawany jest tego samego dnia.
3. Zamów zaświadczenie o wycenie nieruchomości z DLD.
4. Złóż wniosek do ICP / GDRFA osobiście lub za pośrednictwem centrum pisania. JRE współpracuje z ustanowionymi partnerami imigracyjnymi na tym etapie.
5. Ukończ test przydatności medycznej i zbierz dane biometryczne.
6. Otrzymaj decyzję o pozwoleniu na wjazd / pozwoleniu na pobyt (zwykle w ciągu pięciu do piętnastu dni roboczych od złożenia pliku).
7. Karta Emirates ID jest drukowana i wysyłana.
8. Wspieraj osoby pozostające na utrzymaniu równolegle, korzystając z zaświadczonych dokumentów rodzinnych; ich pliki przebiegają równolegle z plikiem głównego wnioskodawcy.

Typowe pułapki

• Traktowanie ceny głównej jako kosztu. Zaplanuj premię w wysokości 6,5% do 8% powyżej ceny wyłącznie na koszty transakcyjne.
• Niedoestymowanie czasu wyceny dla małych lub nietypowych jednostek. Kawalerki, jednostki z licencją hotelową i niektóre struktury leasingowe wymagają więcej czasu na wycenę i mogą skomplikować plik wizowy.
• Zapomnienie pisma bez zastrzeżeń od banku. W przypadku nieruchomości obciążonej hipoteką pismo od banku musi wyraźnie stwierdzać cel wizowy; ogólne pismo saldujące nie wystarczy.
• Pominięcie zaświadczeń rodzinnych na wczesnym etapie. Zagraniczne akty małżeństwa i akty urodzenia wymagają legalizacji MOFA; zbierz je w swoim kraju pochodzenia przed relokacją, jeśli to możliwe.
• Sprzedaż nieruchomości kwalifikującej się bez zastąpienia. Wiza jest powiązana z aktywem; niezaplanowana sprzedaż może wpłynąć na odnowienie.

FAQ