दुबई में संपत्ति कैसे खरीदें।

कौन क्या खरीद सकता है

दुबई में एक स्पष्ट दो स्तरीय स्वामित्व व्यवस्था है। नामित फ्रीहोल्ड जोन (प्राइम मार्केट का बहुत बड़ा हिस्सा: Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Emirates Hills, Dubai Hills, MBR City, Business Bay, JLT, Jumeirah Bay, Bluewaters, La Mer, नई अल्ट्रा-प्राइम आइलैंड लॉन्च) सभी राष्ट्रीयताओं के लिए फ्रीहोल्ड आधार पर खुले हैं। गैर-फ्रीहोल्ड जोन UAE और GCC राष्ट्रीयों के लिए आरक्षित हैं। लगभग सभी प्राइमरी-मार्केट लॉन्च जो आप JRE पर देखेंगे वे फ्रीहोल्ड हैं।

खरीदने के लिए आपको UAE निवासी होने की आवश्यकता नहीं है, और न ही आपको किसी स्थानीय स्पॉन्सर की जरूरत है। कंपनियां (UAE या विदेशी) अधिकांश फ्रीहोल्ड जोन में DLD की समीक्षा के अधीन अपने नाम पर शीर्षक रख सकती हैं।

निर्माणाधीन बनाम तैयार

दोनों मार्ग व्यावहारिक रूप से बहुत अलग दिखते हैं।

• निर्माणाधीन: सीधे डेवलपर से ख़रीदा जाता है, निर्माण के दौरान किश्तों में भुगतान किया जाता है। आप आज की कीमत को लॉक करते हैं 18 से 60 महीने में डिलीवरी के लिए। कम प्रवेश बिंदु, भुगतान योजना में लचीलापन, और कोई रिसेल ब्रोकर शुल्क नहीं, लेकिन निर्माण जोखिम और धारण लागत के साथ।
• तैयार(रिसेल या नई-पूरी की गई प्राथमिक): आज ख़रीदा जाता है, आपके नाम में आज, पहले दिन से किराये योग्य। उच्च नकद आवश्यकता, लेकिन कोई निर्माण जोखिम नहीं और तत्काल किराया प्रतिफल।

अधिकांश JRE ग्राहक दोनों करते हैं। निर्माणाधीन उन ख़रीदारों के लिए उपयुक्त है जो समय के साथ पूंजी को चरणबद्ध कर रहे हैं या नवीनतम भवन स्टॉक की तलाश में हैं; तैयार उन ख़रीदारों के लिए उपयुक्त है जो अभी आय के लिए पूंजी तैनात कर रहे हैं।

1. एक सलाहकार चुनें

दुबई के पास हज़ारों पंजीकृत ब्रोकर और कई और एजेंट हैं। गुणवत्ता की श्रेणी विशाल है। एक RERA-पंजीकृत ब्रोकरेज चुनें जिसके पास आपकी कीमत बिंदु पर एक ट्रैक रिकॉर्ड हो, लिखित नियुक्ति की शर्तें हों, और एक नाम वाला सलाहकार जो व्यक्तिगत रूप से आपकी फाइल को संभालता हो। एक ही पूछताछ को पाँच ब्रोकर्स के बीच चलाने से बचें; यह आपको बंद-बाजार और लॉन्च-आवंटन इन्वेंटरी से बाहर कर देता है।

2. ब्रीफ को परिभाषित करें

एक सटीक ब्रीफ सबसे बड़ा त्वरक है। लॉक इन करें: अमीरात और क्षेत्र, यूनिट प्रकार और शयन कक्ष, बजट (बंधक या सभी-नकद के साथ बताया गया), इच्छित उपयोग, जीवनशैली प्राथमिकताएँ (स्कूल का इलाका, समुद्र तट निकटता, दृश्य), और आपका समय क्षितिज। अपने सलाहकार को बताएँ कि आप क्या नहीं चाहते; अस्वीकार मानदंड सकारात्मकों की तुलना में क्षेत्र को तेज़ी से कम करते हैं।

3. सूची बनाएँ और देखें

हम तीन से सात संपत्तियों की एक सूची का लक्ष्य रखते हैं। जहाँ संभव हो व्यक्तिगत रूप से दौरा करें; दूरस्थ खरीद पर, एक पूर्ण वीडियो वॉकथ्रू साथ ही JRE निरीक्षण रिपोर्ट की उम्मीद करें। निर्माणाधीन के लिए, सबसे उपयोगी परीक्षण डेवलपर की मौजूदा पूर्ण इमारतों का दौरा करना और सीधे फिनिश गुणवत्ता का न्याय करना है।

4. ऑफर दें

प्राथमिक-बाजार लॉन्च डेवलपर की आधिकारिक सूची मूल्य पर बेचे जाते हैं; आप सूची के साथ एक बताई गई भुगतान योजना के साथ आरक्षित करते हैं। रिसेल ऑफ़र देय हैं। JRE तुलनीय लेनदेन के साथ ऑफ़र तैयार करता है (Property Finder Insights, DLD रिकॉर्ड) तो संख्या एक रक्षणीय श्रेणी के अंदर है।

5. आरक्षण या MOU

निर्माणाधीन आरक्षण डेवलपर का मानक रूप है, जमा के साथ हस्ताक्षरित। रिसेल फॉर्म F का उपयोग करता है, ख़रीदार, विक्रेता और ब्रोकर्स द्वारा हस्ताक्षरित मानक DLD समझौता। दोनों कीमत, जमा, लक्ष्य ट्रांसफर तारीख़, कौन से फिक्सचर रहते हैं, और कोई भी शर्तें निर्धारित करते हैं। हस्ताक्षर करने से पहले फॉर्म पढ़ें; एक बार हस्ताक्षरित होने के बाद, जमा जोखिम में है।

6. AML और KYC

UAE कानून के लिए JRE को किसी भी लेनदेन को पूरा करने से पहले पहचान और धन के स्रोत को सत्यापित करना आवश्यक है। पासपोर्ट, आवासीय पता का प्रमाण, संपत्ति के स्रोत का साक्ष्य (रोज़गार, व्यावसायिक स्वामित्व, संपत्ति की बिक्री), और धन श्रृंखला प्रदान करने की अपेक्षा करें जो दिखाती है कि ख़रीद का पैसा कहाँ से आ रहा है। JRE फाइल को संभालता है; जो ग्राहक ये दस्तावेज़ आगे तैयार करते हैं वे समयरेखा को काफ़ी कम करते हैं।

7. डिपॉजिट का भुगतान करें

निर्माणाधीन जमा आरक्षण फॉर्म के अनुसार सीधे डेवलपर को जाते हैं। रिसेल जमा आमतौर पर मूल्य का 10%, ख़रीदार के मैनेजर चेक द्वारा विक्रेता को (या ट्रस्टी कार्यालय में एस्क्रो में रखा जाता है)।

8. मॉर्टगेज (यदि फाइनेंसिंग कर रहे हों)

UAE निवासियों के लिए, बैंक पहली संपत्ति पर 80% तक ऋण-से-मूल्य अनुपात और दूसरी पर 65% तक उधार देते हैं; गैर-निवासी आमतौर पर 50% से 60% तक सीमित होते हैं। प्री-अनुमोदन एक से दो सप्ताह लेता है और 60 से 90 दिनों के लिए वैध है; ऑफ़र के बाद पूर्ण अनुमोदन एक और दो से तीन सप्ताह लेता है जबकि बैंक के पैनल वैल्यूकर्ता संपत्ति का सर्वेक्षण करते हैं।

9. डेवलपर NOC (रिसेल)

डेवलपर एक No Objection Certificate जारी करता है जो पुष्टि करता है कि सर्विस चार्ज, जिला शीतलन और कोई भी सामुदायिक शुल्क पूरी तरह से भुगतान किए गए हैं और डेवलपर के पास ट्रांसफर के लिए कोई आपत्ति नहीं है। ट्रांसफर इसके बिना आगे नहीं बढ़ सकता; अनुरोध से 5 से 15 कार्य दिन दें।

10. DLD ट्रांसफर

ख़रीदार, विक्रेता और ब्रोकर एक DLD-अनुमोदित ट्रस्टी कार्यालय में मिलते हैं। ख़रीदार कीमत (मैनेजर का चेक), 4% DLD ट्रांसफर शुल्क, और ट्रस्टी शुल्क का भुगतान करता है। शीर्षक विलेख उसी दिन ख़रीदार के नाम में जारी किया जाता है, आमतौर पर दो घंटे के भीतर।

11. हैंडओवर और स्नैगिंग

तैयार संपत्ति पर, आप ट्रांसफर के समय चाबियाँ प्राप्त करते हैं। निर्माणाधीन हैंडओवर पर, JRE डेवलपर के हैंडओवर वॉकथ्रू में भाग लेता है, हर खामी को दस्तावेज़ करता है (एक सामान्य अपार्टमेंट 30 से 80 आइटम उत्पन्न करता है), और विकास के साथ सुधार को ट्रैक करता है जब तक कि हर आइटम बंद न हो जाए। हम स्नैगिंग पूरी होने और हस्ताक्षरित होने तक स्थानांतरण की सलाह नहीं देते।

12. शीर्षक विलेख और उससे आगे

शीर्षक विलेख जारी होने के साथ, DEWA, दूरसंचार और जिला शीतलन सेट करें। तय करें कि कब्जा करना है, लंबी अवधि के किराये के लिए, या छोटी अवधि के किराये को चलाएँ। यदि संपत्ति का मूल्य AED 2 मिलियन से अधिक है, तो गोल्डन वीज़ा आवेदन दाखिल करें; बंधक के साथ, वीज़ा के लिए बैंक का कोई आपत्ति पत्र सुरक्षित करें।

सभी-समावेशी शुल्क

बचने के लिए गलतियाँ

• एक ही पूछताछ को कई ब्रोकरों के माध्यम से चलाना। यह आपको लॉन्च एलोकेशन पर प्राथमिकता पहुंच खो देता है और कमीशन विवाद पैदा करता है।
• सुर्खियों के मूल्य को लागत के रूप में मानना। नकद खरीदारों के लिए 6.5% से 8% की प्रीमियम की योजना बनाएं, वित्तपोषण के साथ अधिक।
• नए हैंडओवर पर स्नैगिंग चरण को छोड़ना। स्थानांतरण के बाद खामियों को ठीक करने की लागत उन्हें ठीक करने की तुलना में काफी अधिक है।
• पुनर्विक्रय पर सेवा शुल्क को अनदेखा करना। भवन सेवा शुल्क AED 8 / वर्ग फुट (बुनियादी) से AED 35 / वर्ग फुट (अति प्रीमियम) तक होते हैं। हस्ताक्षर करने से पहले दो साल के भुगतान किए गए चालान मांगें।
• निर्माणाधीन संपत्ति ख़रीदना बिना डेवलपर की पिछली परियोजनाओं को देखे। रेंडरिंग कला है, फिनिश गुणवत्ता सबूत है।

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