Propiedad en Dubai para compradores indios.

Por qué los compradores indios prefieren Dubai

Los compradores indios han pasado de una participación significativa del mercado de Dubai a convertirse en su mayor cohorte de nacionalidad única. Las razones estructurales son consistentes en toda la cartera de JRE:

• Proximidad: vuelos sin escalas desde más de una docena de ciudades indias, entre dos horas y media y cuatro horas hasta DXB.
• Eficiencia fiscal: cero impuesto personal de los EAU, paridad AED-USD y propiedad en plena propiedad para extranjeros.
• Cobertura de divisas: una propiedad denominada en USD cubre el riesgo de depreciación del INR, que se ha acumulado alrededor del 3% al 5% anualmente contra el dólar en la última década.
• Visado Dorado: AED 2M invertidos en una propiedad otorgan residencia de 10 años al comprador, cónyuge, hijos (sin límite de edad) y padres.
• Comunidad familiar: aproximadamente uno de cada tres residentes de Dubai es de origen indio, con escuelas establecidas, lugares de culto, gastronomía y redes profesionales.

El LRS: USD 250K por año

El Esquema de Remesas Liberalizado, regulado por el Banco de Reserva de la India, permite a personas físicas residentes en India remitir hasta USD 250.000 por año fiscal para transacciones permitidas de capital y cuenta corriente, incluida la compra de bienes inmuebles fuera de India.

Mecánica práctica:

• El límite es por persona, por año financiero (1 de abril al 31 de marzo). Una familia de cuatro personas puede, por lo tanto, reunir hasta USD 1 millón por año financiero.
• Los fondos se remiten desde su banco Categoría AD-1 a la cuenta de depósito en garantía de EAU o a la cuenta del promotor; completa un formulario A2 y a veces el Formulario 15CA / 15CB.
• El título de la propiedad debe estar a nombre personal del remitente (o conjuntamente con co-remitentes); el LRS no permite compras por vía corporativa sin aprobaciones ODI separadas.
• Para compras por encima del límite del LRS, los inversores no residentes y los OCI tienen capacidad fuera del marco del LRS; JRE a menudo asesora sobre la transición al estatus de inversor no residente antes de compras más grandes.

Informes FEMA

La Ley de Gestión de Divisas Extranjeras de 1999 y sus enmiendas de 2015 para bienes raíces en el extranjero establecen el marco de declaración. Los compradores deben ser conscientes de:

• Formulario A2 presentado ante el banco AD en el momento de la remesa.
• Declaración FLA (Pasivos y Activos Extranjeros) para ciertas entidades que poseen activos en el extranjero.
• Anexo FA en la declaración del impuesto sobre la renta indio, revelando activos extranjeros, incluida propiedad inmueble en el extranjero.
• 15CA / 15CB en ciertas remesas, certificando la posición TDS cuando corresponda.

JRE colabora con contadores públicos indios especializados en inmobiliaria transfronteriza; realizamos presentaciones a solicitud.

Repatriación de capital e ingresos por alquiler

El capital e ingresos de una propiedad en Dubái son repatriables a India conforme a FEMA, a través de los canales bancarios normales:

• Ingresos por alquiler son repatriables en su totalidad; la ruta depende del estado de residencia. Los NRI suelen utilizar cuentas NRE; los residentes repatrían a cuentas ordinarias en rupias después de la conversión de divisas apropiada.
• Producto de la venta es repatriable sujeto a límites equivalentes del Esquema de Remesas e informes FEMA; para NRI, la repatriación es irrestricta dentro del marco FEMA.
• Conversión de divisas en movimientos AED a INR a tipos de banco de divisas; los tipos y márgenes varían en SBI, HDFC, ICICI, Axis y Kotak.

TCS en remesa al exterior

A partir de 2026, la Ley del Impuesto sobre la Renta grava el Impuesto Recaudado en la Fuente en remesas al exterior bajo LRS:

• 20% TCS sobre importes superiores al umbral para compras de propiedad extranjera (el umbral es INR 7 lakhs en total por año financiero).
• El TCS se recauda por el banco remitente en el momento de la remesa.
• El TCS es acreditable contra su obligación tributaria final de impuesto sobre la renta cuando presenta su ITR; es un evento de flujo de caja, no un impuesto definitivo.

Para un comprador que remite USD 200.000 por encima del umbral, el TCS del 20% es USD 40.000 en el momento de la remesa, recuperable contra la siguiente obligación de ITR o reembolsable si no hay obligación tributaria compensatoria.

Opciones hipotecarias para compradores indios

Los no residentes indios pueden obtener hipotecas en los EAU directamente de bancos locales. Condiciones típicas de 2026:

• Relación préstamo-valor del 50% al 60% para no residentes; hasta 75% a 80% para residentes de los EAU.
• Plazo de hasta 25 años.
• Productos a tipo fijo del 5% al 6,5% (plazo fijo de uno a cinco años), variable a EIBOR + 1,5% a 2,5%.
• Documentación: pasaporte, OCI / PAN indio, extractos de los últimos seis meses, ITR de los últimos dos a tres años, nóminas salariales o prueba de ingresos empresariales, cadena de demostración de origen de fondos.

Nombres de prestamistas frecuentes en expedientes de JRE: Emirates NBD, Mashreq, ADCB, HSBC, Standard Chartered, RAKBANK. JRE realiza presentaciones cálidas a directores de relaciones.

Impuestos en India y los EAU

La posición general:

• EAU: impuesto sobre la renta personal cero en ingresos por alquiler, cero plusvalías para personas físicas, sin impuesto anual sobre la propiedad (las cuotas de servicios lo sustituyen).
• India, NRI: los ingresos por alquiler de los EAU generalmente no están sujetos a impuestos en India para NRI.
• India, residentes: los ingresos por alquiler de los EAU se incluyen en los ingresos imponibles indios a tipos de tramo, con crédito por cualquier impuesto pagado en los EAU (actualmente cero), por lo que el impuesto efectivo es el impuesto normal de tramo indio sobre el alquiler bruto de los EAU.
• Plusvalías: Los residentes indios pagan el impuesto sobre la plusvalía de India sobre la ganancia convertida de AED a INR en la venta de propiedad en los EAU.

Los hechos específicos varían según cada persona. Siempre verifique con un contador certificado indio antes de realizar cualquier transacción.

Zonas populares para compradores indios

Visa Dorada desde India

Una compra de propiedad de AED 2 millones califica al comprador para un Visado Dorado de 10 años, incluyendo cónyuge, hijos sin límite de edad y padres. El archivo de solicitud utiliza la escritura de título DLD más un certificado de valoración DLD actual. La prueba médica de aptitud y la cita biométrica se completan en Dubai (de uno a tres días laborables). JRE coordina el archivo de visado paralelo con la compra de propiedad.

Para compradores indios que utilizan una hipoteca en EAU, el banco emite una carta de no objeción para el visado (el requisito de patrimonio inicial se eliminó en febrero de 2026). El desglose completo se encuentra en nuestra guía de costes del Visado Dorado.

Logística: vuelos, escuelas, banca

• Vuelos: diarios sin escalas desde Bombay, Delhi, Bengaluru, Hyderabad, Chennai, Calcuta, Ahmedabad, Cochin, Trivandrum, Pune, Lucknow, Goa, Coimbatore. De dos horas y media a cuatro horas.
• Colegios: Dubai tiene el mayor número de colegios CBSE, ICSE e IB fuera de India, incluyendo Dubai Modern High, Indian High School, Delhi Private, GEMS Modern Academy.
• Banca: HSBC India, ICICI Bank UK / sucursales de Baréin, Bank of Baroda Dubai, SBI Dubai. Las estructuras de cuentas NRE / NRO / FCNR cubren la mayoría de necesidades de repatriación.
• Sanidad: Aster, NMC, Mediclinic, Saudi German y Dubai London Clinic ofrecen atención sanitaria privada de clase mundial en inglés.

Compra a distancia desde India

1. Presentación inicial con el equipo JRE India (en hindi o inglés).
2. Selección de tres a siete propiedades, con tours en vídeo completos y notas de inspección de JRE.
3. Emisión de un poder notarial a través del consulado de los EAU en Bombay / Nueva Delhi, apostillado en India para su uso ante la oficina de fideicomiso.
4. Reserva o carta de intención Formulario F; depósito remitido conforme al Esquema de Remesas a través de su banco de divisas.
5. Solicitud de hipoteca (si hay financiación); JRE presenta al director de relaciones.
6. Transferencia DLD; JRE asiste bajo poder notarial. La escritura de propiedad se emite el mismo día.
7. Expediente de Visado Dorado presentado en paralelo; cita médica y biométrica reservada para su próximo viaje a Dubái.
8. Entrega de gestión de la propiedad (alquiler a largo plazo o corto plazo); JRE gestiona la unidad mientras usted permanece en India.

Preguntas frecuentes