Coste del Visado Dorado de Dubai: desglose completo 2026.
Cifras transparentes para la ruta de propiedad de AED 2 millones hacia una residencia de diez años en los EAU. Cada concepto, incluyendo aquellos que la mayoría de guías omiten, con ejemplos detallados para un comprador único y una familia de cuatro miembros.
La respuesta breve
Una Golden Visa de diez años de los EAU por la ruta de propiedad requiere una propiedad de los EAU (o cartera) con un valor registrado en DLD de al menos AED 2 millones. Para un solicitante único, el coste del lado gubernamental de visa ronda entre aproximadamente AED 14.000 y AED 22.000. La cifra mucho más grande para planificar es la propia compra de la propiedad: los costes transaccionales totales por encima del precio principal rondan típicamente 6,5% a 8% para compradores al contado y un poco más si es financiado.
Añade un cónyuge y dos hijos y el coste total del lado visa sube aproximadamente AED 15.000 a AED 25.000, más el seguro médico anual para cada dependiente.
AED 2 millones: cómo funciona el umbral
La cifra principal para la ruta de propiedad es AED 2 millones. Lo que cuenta es el valor en tu escritura de título del Dubai Land Department, no lo que pagaste en patrimonio ni la cifra de préstamo del banco. Algunas reglas prácticas se derivan de esto:
- Una propiedad o varias: un único activo puede satisfacer el umbral, pero también pueden hacerlo dos o más propiedades cuyo valor combinado en DLD supere los AED 2 millones.
- Sobre plano y listo cuentan ambos: una propiedad sobre plano registrada a través de Oqood cuenta igual que una propiedad lista registrada, siempre que el promotor emita una carta de no objeción haciendo referencia a la solicitud de visa.
- El título debe estar a nombre del solicitante: las propiedades titularidad de una empresa, un fideicomiso o a nombre de otro familiar no califican para la solicitud de visa personal de ese miembro de la familia.
- En cualquier lugar de los EAU funciona: Dubai es la ruta más común por inventario y rapidez en DLD, pero la propiedad en cualquier emirato cuenta siempre que el título y la tasación alcancen AED 2 millones.
Propiedad hipotecada: la actualización de febrero de 2026
Hasta principios de 2026, la regla general era que el solicitante debía haber aportado AED 2 millones de capital en la propiedad antes de que se emitiera el visado. Este requisito se eliminó en febrero de 2026. La situación actual es más simple:
- El valor registrado en DLD de la propiedad debe ser como mínimo AED 2 millones.
- Si la propiedad está hipotecada, el banco debe emitir una carta de no objeción que establezca que no se opone a la emisión del Visado de Oro sobre la propiedad y que confirme el importe pagado y el saldo pendiente.
- El certificado de tasación de DLD (emitido a partir de AED 4.020 y casi siempre el mismo día para apartamentos y villas) es lo que utiliza la autoridad de inmigración, no el precio de compra registrado en la escritura.
El efecto práctico es que los compradores que utilizan financiación hipotecaria ya no necesitan programar la solicitud del visado en torno a un umbral de pago inicial del 50%. JRE observa que una proporción significativa de nuevas solicitudes de Visado de Oro proceden ahora de compradores que utilizan una hipoteca con una proporción de crédito respecto al valor entre el 50% y el 75%.
La estructura de costes completa
Es útil pensar el coste de la Golden Visa en tres capas. La primera (compra de propiedad) es con mucho la más grande. La segunda (solicitud de visa) es lo que la mayoría de personas entienden cuando preguntan por el "coste de la Golden Visa". La tercera (familia) solo aplica si trae dependientes.
- Gastos de compra de propiedad, pagados una sola vez, además del precio anunciado.
- Aranceles de solicitud de visado, pagados a la Autoridad Federal de Identidad, Ciudadanía, Aduanas y Seguridad Portuaria (ICP) o a la Dirección General de Residencia y Asuntos de Extranjeros (GDRFA), más costos médicos y biométricos.
- Tasas de patrocinio familiar, por dependiente, opcional.
Costes de compra de propiedad (DLD, oficina de fideicomiso, agente inmobiliario)
Estos costes no son exclusivos de los solicitantes de Visado de Oro; todo comprador de propiedad en Dubái los paga. Son relevantes aquí porque habitualmente quedan invisibles en la conversación sobre "AED 2 millones" y elevan el desembolso total considerablemente por encima del precio nominal.
| Concepto | Coste | Notas |
|---|---|---|
| Comisión de transferencia del Departamento de Tierras de Dubái (DLD) | 4% del valor de la propiedad | Casi siempre pagada por el comprador. El rubro más grande después del precio mismo. |
| Comisión administrativa del DLD | 580 AED (apartamentos y oficinas), 430 AED (terrenos), 40 AED (otros) | Una pequeña comisión fija que se suma a la transferencia. |
| Emisión de escritura de propiedad | 580 AED | Emitida en la oficina de depósitos en el momento de la finalización. |
| Comisión de la oficina de depósitos | 4.200 AED (precio > 500.000 AED), 2.100 AED (precio ≤ 500.000 AED) | Más 5% de IVA. Se paga en la firma. |
| Comisión de agente inmobiliario | 2% del valor de la propiedad | Más 5% de IVA. JRE es pagada por el promotor en ventas del mercado primario, por lo que los compradores del mercado primario no pagan comisión de JRE. |
| Certificado de No Objeción del Promotor (NOC) | 500 AED a 5.000 AED | Requerido solo en reventa. Confirma que las cuotas de servicios están pagadas. Generalmente pagado por el vendedor. |
| Registro de hipoteca (si se financia) | 0,25% del importe del préstamo + 290 AED | Calculado sobre el valor de la hipoteca, no sobre el precio de la propiedad. |
| Tasación bancaria de la propiedad (si se financia) | 2.500 AED a 3.500 AED | Pago único, realizado al tasador del panel del banco. |
Para una compra limpia al contado de un apartamento de AED 2 millones, prevea aproximadamente 130.000 AED a 165.000 AED en gastos de transacción además del precio de la propiedad, antes de cualquier amueblamiento, reparaciones menores o cuotas de servicios. Con hipoteca, añada de 5.000 AED a 12.000 AED adicionales para registro y tasación bancaria.
Tasas de visa (ICP / GDRFA)
El coste de la parte de visado varía según el canal de solicitud (servicio presencial, centro de mecanografía, en línea o conserje de lujo) y según si solicita a través de ICP a nivel federal o a través de la GDRFA de Dubai. Las cifras siguientes son rangos típicos de 2026 para un solicitante principal en la ruta de propiedad.
| Concepto | Coste | Notas |
|---|---|---|
| Certificado de tasación de propiedad DLD | desde AED 4.020 | Necesario como parte del expediente de Visado Dorado. Se emite instantáneamente para apartamentos y villas. |
| Solicitud de Visado Dorado ICP/GDRFA | AED 8.000 a AED 10.500 | Incluye la emisión del permiso de residencia y los componentes del permiso de entrada. Varía ligeramente según el centro de servicios y el canal. |
| Prueba de aptitud médica | AED 320 a AED 770 | Los servicios VIP y carriles de lujo tienen un coste superior; una cita estándar está en el extremo inferior. |
| Carné de Identidad de los Emiratos (10 años) | AED 1.153 | Incluye cuotas de centro de mecanografía y autoridad. |
| Seguro de salud (anual) | AED 800 a AED 8.000+ | Los planes de cobertura básica cuestan menos de AED 1.000. La cobertura internacional para clientes de patrimonio neto elevado puede ser materialmente superior. |
| Legalización de documentos (cuando sea aplicable) | AED 150 a AED 2.000 | Los certificados de matrimonio o nacimiento extranjeros necesitan legalización de MOFA cuando se apadrina a la familia. |
Dos cuestiones prácticas. Primero, la línea «solicitud de ICP» cubre tanto el permiso de entrada como el sello de permiso de residencia, razón por la cual el rango es amplio. Segundo, el certificado de tasación DLD de AED 4.020 es un requisito del expediente de Visado Dorado, no de la compra de la propiedad en sí, por lo que es un coste específico del Visado Dorado y no un coste de propiedad.
Médico, datos biométricos y Carnet de Identidad de Emiratos
Todo solicitante de Visado de Oro, principal o dependiente, debe:
- realizar una prueba de aptitud médica en un centro de salud aprobado por el gobierno (análisis de sangre, radiografía de tórax y revisión de aptitud),
- tener datos biométricos registrados para el Documento Nacional de Identidad de Emiratos, y
- aportar una fotografía reciente conforme a los estándares ICP.
Las citas médicas y biométricas se programan típicamente en la misma semana, a menudo el mismo día si contrata un servicio de carril preferente. Los resultados tardan entre uno y tres días hábiles; el Documento Nacional de Identidad de Emiratos se imprime entonces y se envía por mensajería.
Patrocinio familiar
Uno de los secretos mejor guardados de la ruta de propiedad es lo generoso que es el apadrinamiento familiar en comparación con un visado de residencia estándar. Específicamente:
- Sin límite de edad para los hijos: los hijos adultos pueden ser apadrinados por la misma duración de diez años que el progenitor.
- Los progenitores califican para un permiso equivalente de diez años, tanto la madre como el padre.
- Sin salario mínimo: el solicitante principal no necesita demostrar un umbral salarial, solo que la propiedad continúa cumpliendo los requisitos.
- Trabajadores domésticos pueden ser apadrinados a las tarifas estándar del MOHRE.
| Concepto | Coste | Notas |
|---|---|---|
| Visado Dorado para cónyuge (apadrinado) | De AED 5.000 a AED 7.500 | Más bajo que el solicitante principal porque no se necesita una tasación de propiedad separada. |
| Cada hijo (apadrinado) | De AED 5.000 a AED 7.500 | Sin límite de edad superior en los hijos apadrinados bajo el Visado Dorado. |
| Progenitor (apadrinado, diez años) | De AED 5.000 a AED 7.500 | Ambos progenitores pueden ser apadrinados si se cumplen todos los criterios de elegibilidad. |
| Trabajador doméstico (apadrinado) | De AED 5.500 a AED 7.500 | Sujeto a los requisitos estándar de contrato laboral del MOHRE. |
Ejemplos prácticos
Los números siguientes asumen una compra de propiedad en Dubai con una transferencia DLD registrada a través de una oficina de fideicomiso, un apartamento listo (por lo que no hay problemas de liquidación de gastos de comunidad), y una adquisición dirigida por JRE.
Comprador único, compra en efectivo de AED 2 millones
- Propiedad: AED 2.000.000
- Transferencia DLD (4%): AED 80.000
- Administración DLD + título de propiedad: AED 1.160
- Oficina de fideicomiso (IVA incluido): AED 4.410
- Comisión de agente (2% + IVA): AED 42.000
- Certificado de tasación DLD (Visado de Oro): AED 4.020
- Solicitud ICP + Carné de Identidad de Emiratos + médico: AED 12.500 (rango medio)
- Seguro médico (básico, anual): AED 1.000
Total: aproximadamente AED 2.145.000 en el primer año. Los costes de propiedad son AED 127.570 (aproximadamente el 6,4%). Los costes del visado son AED 17.520.
Familia de cuatro, reventa de AED 4 millones, hipoteca del 50%
- Propiedad: AED 4.000.000
- Transferencia DLD (4%): AED 160.000
- Administración DLD + título de propiedad: AED 1.160
- Oficina de fideicomiso (IVA incluido): AED 4.410
- Comisión de agente (2% + IVA): AED 84.000
- Registro de hipoteca (0,25% del préstamo de AED 2M + AED 290): AED 5.290
- Tasación bancaria: AED 3.000
- NOC del promotor (reventa): AED 1.500 (pagado por el vendedor, pero considérelo)
- Certificado de tasación DLD: AED 4.020
- Visado de Oro del principal: AED 18.000 (con médico VIP)
- Visado de Oro del cónyuge: AED 6.500
- Dos hijos: AED 13.000
- Seguro médico para cuatro (rango medio): AED 12.000
Total: aproximadamente AED 4.313.000 en el primer año. Los costes de propiedad son AED 257.860 (aproximadamente el 6,4%). Los costes del visado son AED 53.520.
Documentos que necesitarás
La documentación base para un solicitante principal en ruta de propiedad es:
- Pasaporte con una validez de al menos seis meses.
- Visado de residencia en los EAU existente (si lo hay) e identificación de Emiratos.
- Escritura de propiedad del DLD para la propiedad o propiedades cualificadas.
- Certificado de valoración de propiedad del DLD, actualizado.
- Carta de no objeción del banco (si está hipotecada), o carta de no objeción del promotor (si está sobre plano).
- Certificado de seguro médico de los EAU.
- Fotografía digital conforme a normas ICP.
- Certificado de Buena Conducta de la Policía de Dubai, dirigido a la DLD.
- Certificados de matrimonio y nacimiento, autenticados por el MOFA, si patrocina familia.
El proceso, paso a paso
- Identificar y adquirir la propiedad que cumpla los requisitos. JRE puede asesorar tanto en la selección como en la valoración; para compradores que ya poseen inmuebles, podemos aconsejar si la cartera existente alcanza el umbral.
- Registrar la transmisión en una oficina de depositario autorizada por DLD. La escritura se emite el mismo día.
- Solicitar el certificado de tasación de propiedad de DLD.
- Presentar la solicitud ante ICP / GDRFA, en persona o a través de un centro de mecanografía. JRE trabaja con socios de inmigración establecidos para esta etapa.
- Completar el examen médico de aptitud y los datos biométricos.
- Recibir la decisión de permiso de entrada / permiso de residencia (típicamente entre cinco y quince días hábiles después de la presentación del expediente).
- El Documento Nacional de Identidad de Emiratos se imprime y se envía.
- Patrocine dependientes en paralelo utilizando documentos familiares atestados; sus expedientes se tramitan junto con el del solicitante principal.
Errores comunes
- Considerar el precio nominal como el coste. Prevea un margen adicional del 6,5% al 8% sobre el precio únicamente para los gastos de transacción.
- Subestimar el tiempo de tasación en unidades pequeñas o poco comunes. Los estudios, las unidades con licencia hotelera y algunas estructuras de arrendamiento tardan más en tasarse y pueden complicar el expediente del visado.
- Olvidar la carta de no objeción del banco. En una propiedad hipotecada, la carta del banco debe establecer explícitamente el propósito del visado; una carta de saldo genérica no es suficiente.
- No recopilar las atestaciones familiares con antelación. Los certificados de matrimonio y nacimiento extranjeros requieren legalización MOFA; recopile estos documentos en su país de origen antes de trasladarse cuando sea posible.
- Vender la propiedad que cumple los requisitos sin un sustituto. El visado está vinculado al activo; una venta no prevista puede afectar a la renovación.
Preguntas frecuentes
¿Debo pagar AED 2 millones en efectivo para calificar?
No. A partir de febrero de 2026, se ha eliminado el requisito de capital inicial. Lo que importa es el valor total de la propiedad en la escritura, no la porción de capital. Una propiedad tasada en AED 2,5M con AED 1,2M de hipoteca pendiente sigue siendo elegible, siempre que el banco emita una carta de no objeción para la expedición del Visado Dorado.
¿Puedo combinar varias propiedades para alcanzar AED 2 millones?
Sí. Dos o más propiedades cuyo valor combinado registrado en el DLD sea AED 2 millones o superior califican, siempre que cada una esté a nombre del solicitante y ubicada en los EAU.
¿Califica una propiedad sobre plano?
Sí, la propiedad sobre plano registrada a través del sistema Oqood califica, sujeta al mismo umbral de tasación de AED 2 millones y a que el promotor emita la carta de no objeción requerida.
¿Cuánto tiempo tarda el proceso de Visado Dorado?
Desde la presentación hasta la expedición del permiso de residencia, espere de dos a seis semanas. El examen de aptitud médica dura de uno a tres días laborales; la preaprobación del ICP generalmente toma unos pocos días hábiles; la biometría y la expedición de la Tarjeta de Identificación emiratí funcionan en paralelo.
¿Pueden mi cónyuge e hijos obtener la misma duración de visado?
Sí. El cónyuge e hijos son apadrinados con un permiso de residencia que refleja la duración del Visado Dorado. No hay límite de edad para los hijos apadrinados bajo el Visado Dorado, a diferencia de los visados de residencia estándar, y los progenitores también pueden ser apadrinados para un permiso equivalente de diez años.
¿Qué ocurre si vendo la propiedad después de obtener el visado?
El Visado Dorado está vinculado a la titularidad de propiedad que califica. Vender la propiedad sin reemplazarla con otro activo que califique puede afectar la validez del visado. Siempre planifique una venta alrededor de su ciclo de renovación y hable con JRE antes de listar.
¿Hay algún requisito de ingresos o salario?
No. La ruta de propiedad no impone un salario mínimo. Se requiere seguro de salud, que es directo de gestionar. La fuente de fondos se verifica a través de los procedimientos estándar de AML/KYC en el momento de la compra.
Importante: Las normas de visado y las tasas gubernamentales pueden cambiar sin previo aviso. Las cifras anteriores reflejan las normas y los precios a fecha de 6 de mayo de 2026 y se proporcionan únicamente para información general, no como asesoramiento legal o de inmigración. Para obtener la posición vinculante y actual, consulte los canales oficiales del ICP y el Departamento de Tierras de Dubái, o hable con JRE.
¿Comprar por el visado o por la vivienda?
De cualquier forma, nosotros seleccionaremos la propiedad cualificada adecuada, analizaremos los números con usted y coordinaremos el archivo de visado de principio a fin. La mayoría de clientes son expedidos en menos de seis semanas.