印度买家购置迪拜房产。

印度买家青睐迪拜的原因

印度买家已从迪拜房地产市场中占有意义的份额，发展成为该市场最大的单一国籍购房群体。这些结构性因素在JRE的业务组合中保持一致:

• 距离近从十多个印度城市直飞，飞往迪拜机场（DXB）仅需2.5至4小时。
• 税务效率阿联酋零个人税、阿联酋迪拉姆与美元挂钩、外国人享有完全产权。
• 货币对冲美元计价的房产可对冲印度卢比贬值风险，过去十年印度卢比对美元平均年贬值约3%至5%。
• 黄金签证投入250万阿联酋迪拉姆购置房产可为购房者、配偶、子女（无年龄限制）和父母获得10年居留权。
• 熟悉的社区迪拜约三分之一的居民来自印度，拥有成熟的学校、宗教场所、美食及专业网络。

自由汇兑制：每年25万美元

根据印度储备银行管理的自由汇款计划，印度居民个人可在每个财政年度向海外汇款最多25万美元，用于许可的资本和经常项目交易，包括在印度外购买不动产。

实际操作流程：

• 上限为每个个人每个财政年度(4 月 1 日至 3 月 31 日)。因此,四口之家每个财政年度最多可汇出 100 万美元。
• 资金从您的授权经销商一级银行汇入阿联酋托管账户或开发商账户,您完成 A2 表格,有时还需提交 15CA / 15CB 表格。
• 房产产权必须以汇款人个人名义(或与共同汇款人共有);自由汇款计划不允许公司路线购买,除非另有单独的海外直接投资批准。
• 对于超过自由汇款计划上限的购买,非居民和海外公民在自由汇款计划框架外拥有购买权;JRE 通常建议在进行大额购买前转换为非居民身份。

外汇管制报告

1999 年《外汇管理法》及其 2015 年修正案为海外房产购买设立了报告框架。买家应该了解:

• A2 表格 在汇款时向授权经销商银行提交。
• FLA 申报表 (外债及海外资产),针对持有海外资产的特定实体。
• Schedule FA (附表 FA) 在印度所得税申报表中披露海外资产,包括海外不动产。
• 15CA / 15CB 针对特定汇款,在适用情况下证明税收扣缴地位。

JRE 与专门从事跨境房地产的印度特许会计师合作,应要求可提供介绍。

资本和租金的汇回

迪拜房产的资本收入和投资收益可根据FEMA通过正常银行渠道汇回印度：

• 租赁收入 可全额汇回；汇回方式取决于居民身份。非居民通常使用NRE账户；居民在进行适当的外汇兑换后汇回普通卢比账户。
• 出售收入 可在自由汇款计划的等效上限范围内汇回，须进行FEMA报告；对于非居民，在FEMA框架内汇回无限制。
• 汇率兑换 阿联酋迪拉姆至印度卢比的兑换以授权经纪人银行汇率进行；汇率和点差在SBI、HDFC、ICICI、Axis和Kotak各家银行间存在差异。

对外汇款的源泉扣税

截至2026年，印度所得税法对自由汇兑制下的对外汇款征收源泉扣税：

• 20% 对超过境外房产购买门槛的金额征收的源泉扣税（门槛为每个财政年度合计750万印度卢比）。
• 源泉扣税由汇款银行在汇款时征收。
• 源泉扣税在您提交所得税申报表时可抵消最终所得税负债，这是现金流事件，而非最终税收。

以某买方汇款超过门槛的20万美元为例，在汇款时需缴纳20%的源泉扣税即4万美元，可在下一期所得税申报时抵消，如无相应税务则可申请退款。

印度买家的按揭选项

印度非居民可直接从阿联酋当地银行获得抵押贷款。典型的2026年条款：

• 贷款价值比：非居民50%至60%，阿联酋居民可达75%至80%。
• 贷款期限最长25年。
• 固定利率产品5%至6.5%（一至五年期固定利率），浮动利率为EIBOR加1.5%至2.5%。
• 所需文件：护照、海外公民卡（OCI）或印度PAN、最近六个月的银行对账单、过去两至三年的所得税申报表、薪资单或营业收入证明、资金来源追溯链。

JRE文件中常见的贷款机构：Emirates NBD、Mashreq、ADCB、HSBC、Standard Chartered、RAKBANK。JRE与关系经理进行热情介绍。

印度和阿联酋的税务

高层立场：

• 阿联酋：租赁收入不征收个人所得税，个人资本收益不征税，无年度房产税（物业管理费替代）。
• 印度，非居民：阿联酋租赁收入对于非居民一般在印度不征税。
• 印度，居民：阿联酋租赁收入计入印度应税收入，按分级税率计征，已缴阿联酋税款享受抵免（现为零），因此有效税率为印度税率对阿联酋租赁总额应用的分级税。
• 资本收益印度居民在出售阿联酋房产时，需按照阿联酋迪拉姆兑印度卢比的转换汇率计算资本收益，并在印度缴纳资本收益税。

具体情况因人而异，交易前务必咨询印度特许会计师核实。

印度买家的热门区域

印度黄金签证

购买价值 200 万迪拉姆的房产可获得 10 年 Golden Visa,包括配偶、任何年龄的子女和父母。申请文件使用 DLD 产权契约及当前 DLD 估值证书。体检和生物识别预约在迪拜完成(一至三个工作日)。JRE 协调签证申请与房产购买的并行流程。

对于使用阿联酋抵押贷款的印度买家,银行出具签证无异议信(首付股权要求已在 2026 年 2 月取消)。完整详细说明可见于我们的 Golden Visa 成本指南。

后勤保障：航班、学校、银行业务

• 航班:每天从孟买、德里、班加罗尔、海得拉巴、金奈、加尔各答、艾哈迈达巴德、科钦、蒂鲁瓦南塔普拉姆、浦那、卢克瑙、果阿、哥印拜陀有直航。飞行时间两个半至四小时。
• 学校:迪拜拥有印度以外最密集的 CBSE、ICSE 和 IB 学校集群,包括 Dubai Modern High、Indian High School、Delhi Private、GEMS Modern Academy。
• 银行:汇丰印度银行、ICICI 银行英国/巴林分行、阿拉伯联合酋长国银行迪拜、印度国家银行迪拜。NRE/NRO/FCNR 账户结构可满足大部分资金汇回需求。
• 医疗:Aster、NMC、Mediclinic、Saudi German 和 Dubai London Clinic 提供英文世界级私人医疗服务。

在印度远程购置

1. 与JRE印度部门初步沟通（以印地语或英语进行）。
2. 三至七处房产的精选名单，附有完整视频看房和JRE现场勘查备注。
3. 通过位于孟买或新德里的阿联酋领事馆出具授权委托书，在印度完成认证用于受信人办公室。
4. 房产预订或F表格意向书（MOU）；定金通过您的授权经纪人银行（AD银行）根据自由汇款计划汇出。
5. 抵押贷款申请（如需融资）；JRE介绍关系经理。
6. DLD产权转让；JRE凭授权委托书出席。产权证同日颁发。
7. 黄金签证申请同步进行；医疗和生物识别预约安排在您下次迪拜出行时进行。
8. 物业管理交接（长期出租或短期出租）；JRE管理该单位，而您仍在印度。

常见问题