Dubai gayrimenkulüne nasıl yatırım yapılır.

Beş yatırım stratejisi

Dubai'de başarılı olan yatırımcılar bir strateji seçer ve kendi alanında kalırlar. Aşağıdaki beş stratejinin sermaye yoğunluğu, zaman ufku, aktif yönetim gerekliliği ve risk profili farklıdır. Çoğu JRE yatırımcı müşterisi iki stratejiyi birlikte yürütür; çok azı beşini birlikte yürütür.

Strateji 1, proje aşamasında hızlı satış

Geliştirici lansmanında satın alın (çoğu zaman birimin hiç işlem göreceği en düşük fiyat), inşaat sırasında %30 ila %50 ödeyin ve teslim öncesinde veya kısa bir süre sonra yeniden satın. Güçlü bir lansmanında, lansmanından teslime kadar yükseliş iyi bir varlıkta %20 ila %40 olabilir. Risk, lansmanı ile teslim arasında pazarın zayıflamasıdır; maliyeti iki set işlem ücreti, giriş ve çıkıştır.

İki ila dört yıl boyunca likidite dışında kalabilecek sermayesi olan ve teslim anında satışının doğru zamanlanmasını aktif olarak yönetmek isteyen alıcılar için en iyisidir.

Strateji 2, satın al-kirala (uzun vadeli kiralama)

Hazır bir birim edinin, Ejari aracılığıyla bir kiracıyı 12 aylık sözleşmeye yerleştirin ve tutarlı gelir için varlığı işletmeye başlayın. Getiri, çoğu premium topluluklarda yüzde 5 ile 8 arasında brut aralığına denk gelmektedir; kiracı devir hızı genellikle bir ila üç yıl arasında olup, bu da global kapı şehirleriyle karşılaştırılabilir ve London veya New York'tan önemli ölçüde daha iyidir.

Öngörülebilirlik ile geliri önceliklendiren ve beş yıldan fazla tutabilen alıcılar için ideal.

Strateji 3, kısa dönemli kiralama / tatil evi

Birim işletmesini Booking.com, Airbnb ve benzer kanallar aracılığıyla servisi yapılan bir tatil evi olarak işletin. Başlık brüt getirisi turist çekici bölgelerde (Marina, Palm, Downtown) uzun dönemli kira getirilerinin 1,5 ila 2,5 katı olabilir, ancak işletme maliyetleri (temizlik, çamaşır, dinamik fiyatlandırma, kanal yöneticisi, turizm drahim, izin ücretleri) brütün %25 ila %35'ini tüketir.

DET tatil evi izni ve yerinde bir operatör veya uzman bir yönetici gereklidir. JRE, kendi tescili kısa dönemli kiralama defteri çalıştırır.

Strateji 4, değer katma

Karşılaştırılabilir fiyatın altında yorgun kullanıma hazır bir unit satın alın, güncel standartta yenileyin ve kiralayın ya da yeniden satın. Eski binaların güçlü konumlarda (Marina'nın bazı bölümleri, JLT, JBR) en uygulanabilir olduğu yerdir; burada bitirme seviyeleri yaşlandı ancak konum hala yüksek bir prim komuta etmektedir.

Dubai'de renovasyon maliyetleri spesifikasyona bağlı olarak metrekare başına AED 250 ile AED 1.200 arasında değişir, tipik bir yatak odası için altı ile on iki haftalık zaman dilimi içinde gerçekleşir.

Strateji 5, pasif (REIT'ler ve kısmi mülkiyet)

Doğrudan mülkiyet olmadan Dubai gayrimenkulüne maruz kalmak isteyen yatırımcılar için: Emirates REIT ve ENBD REIT (Nasdaq Dubai'de listelenmiş), kısmi mülkiyet platformları (Stake, SmartCrowd) ve geliştirici tarafından yayınlanan yatırım ürünleri. Daha düşük giriş eşiği, daha düşük maliyeti, daha düşük kontrol.

Bölgelere göre getiri oranları

Bunlar brüt getiri oranlarıdır. Net getiri oranları genellikle hizmet ücretleri ve acentalık yönetim ücretlerinden sonra yüzde 1,0 ile 1,5 daha düşüktür. Kısa vadeli kiralama getirileri doğrudan karşılaştırılabilir değildir, çünkü istikrarlı yıllık kirayı daha yüksek gelir ve işletme maliyetleriyle değiştirir.

8 adımlı oyun kitabı

Bir daire satın alıyor olursanız veya beş gayrimenkulden oluşan bir portföy oluşturuyor olursanız, aynı oyun planı işe yarar.

1. Yatırım amacını tanımlayın. Gelir, sermaye değer artışı, ikamet seçeneği, döviz koruması: her birinden birini birincil, birini ikincil amaç olarak seçin. Dördünü aynı anda optimize etmeye çalışmak stratejinin etkinliğini azaltır.
2. Bütçe ve sermaye yapısını belirleyin. Nakit veya finansman; UAE ikamet etmiş veya ikamet etmemiş finansman; AED cinsinden veya yabancı para ile transfer. Sermaye yapısı hangi alanlar ve ünite türlerinin uygun olduğunu değiştirir.
3. Stratejiyi seçin. Proje aşamasında satış, kiralama amaçlı satın alma, kısa vadeli kiralama, değer katma veya pasif tutma. Her birinin farklı getiri profili, zaman ufku ve aktif yönetim gerekliliği vardır.
4. Alan ve varlık türünü seçin. Stratejiyi coğrafyaya uyarlayın. Kısa vadeli kiralama turist merkezine yakınlık gerektirir. Kiralama amaçlı satın alma güvenilir kurumsal veya aile talebine ihtiyaç duyar. Değer katma sıkıntılı envantere ihtiyaç duyar.
5. Kayıtlı bir danışman aracılığıyla satın alın. AML / KYC gerçekleştirin, MOU veya geliştirici rezervasyonunu imzalayın, depozitoyu ödeyip mütevelli ofisinde transfer yapın. JRE her adımı koordine eder.
6. Yönetim kurun. Birinci gün kararlaştırın: siz mi, JRE mülk yönetimi mi, yoksa uzman kısa vadeli kiralama operatörü mü yönetecek. Her birinin farklı ücret yapısı ve vergi muamelesi vardır.
7. İşleti ve rapor verin. Brüt getiri, net getiri (hizmet aidatı, aracılık ücreti, boşta kalma kesintisinden sonra) ve fiyat hareketini içeren toplam getiriyi izleyin. Üç aylık raporlama minimum yararlı sıklıktır.
8. Çıkışı planlayın ve gerçekleştirin. Yeniden satış, refinansman veya uzun vadeli tutma. JRE her yolu işler, gizlilik önemli olduğunda mevcut müşteri listelerine özel satış dahil olmak üzere.

Yatırımcılar için vergi verimliliği

UAE'nin vergi durumu Dubai mülkünü diğer küresel kapı şehirlerinden ayıran tek özellikdir. Özel olarak:

• Kişisel gelir vergisi yok kira geliri üzerinde.
• Sermaye kazancı vergisi yok yeniden satışta, kişiler için.
• Yıllık emlak vergisi yok; hizmet aidatları bunların yerini alır, bina sahipleri derneğine ödenir.
• Miras vergisi yok UAE varlıkları üzerinde, ancak sınır ötesi miras muamelesi ikamet durumuna ve anavatanın yasalarına bağlıdır.
• 9% UAE kurumlar vergisi AED 375.000 kar eşiğinin üzerinde mülk şirket aracılığıyla tutarsanız geçerlidir. Çoğu bireysel yatırımcı kişisel ad altında tutar ve sıfır UAE vergisi öder.

İkamet ettiğiniz ülkedeki vergi ayrı bir meseledir; İngiltere, ABD ve Hindistan'da vergi mükellefi yatırımcılar ana ülke danışmanlarıyla yapılandırmalıdır.

Riskler, açık konuşmak gerekirse

• Döngüsellik. Dubai gayrimenkulü net döngülere sahiptir: 2008 ila 2010, 2014 ila 2016, 2020 kısa şok, 2022 ila 2026 güçlü dönem. Tutma süreniz içinde bir dönemi planlayın.
• Arz boru hattı. Dubai her yıl önemli yeni stok sunar; bazı bölgeler aşırı arzlanır. Sınırlı arazi veya güçlü talep faktörlerine sahip bölgeleri seçin.
• Kur riski. AED, USD'ye sabitlenmiştir, bu da Dubai gayrimenkulünüzün etkin olarak bir USD varlık olması anlamına gelir. USD olmayan yatırımcılar için kur hareketleri önemlidir.
• Hizmet ücreti enflasyonu. Eski binalar yumuşak pazarlarda kiraları daha hızlı artarken hizmet ücretleri yükselir.
• Düzenleyici değişim. Vize, mülkiyet hakkı ve kısa dönemli kiralama kuralları değişir. JRE her önemli değişikliği takip eder ve aynı hafta içinde müşterileri bilgilendirir.

Çıkış stratejileri

Üç samimi çıkış yolu şunlardır:

• İkincil satış. Standart yöntem. Pazarlanan bir satış için altı ila on iki hafta süresini öngörün; ultra-premium satışlar özel ve daha hızlı olabilir.
• Yeniden finanse etme ve tutma. Ödenen bir mülk üzerinden mortgage yoluyla özkaynağı çekerek, nakiti yeniden konuşlandırın ve getiri sağlayan varlığı tutun. Orta ve uzun vadeli yatırımcılar arasında yaygındır.
• Nesiller arası elinde tutma. BAE'de veraset vergisi yoktur; birçok JRE müvekkili, DIFC araçları aracılığıyla mülkü çocuklara veya aile tröstlerine hediye eder.

Sık sorulan sorular