Dubai Golden Visa maliyeti: 2026 tam dökümü.
AED 2 milyon mülk yoluna on yıllık UAE ikamet hakkı için dürüst rakamlar. Çoğu rehberin gözden kaçırdığı olanlar da dahil olmak üzere her bir kalemi, tek bir alıcı ve dört kişilik bir aile için çalışılmış örneklerle sunmaktadır.
Kısa cevap
Gayrimenkul yolu aracılığıyla on yıllık BAE Altın Vizesi, DLD'de kayıtlı değeri en az AED 2 milyon olan bir BAE gayrimenkulü (veya portföyü) gerektirir. Tek bir başvuru sahibi için viza tarafı devlet maliyeti kabaca AED 14.000 ile AED 22.000 arasındayer alır. Etrafında planlama yapması çok daha büyük olan sayı gayrimenkul satın almasının kendisidir: ana fiyatın üstündeki toplam işlem maliyetleri tipik olarak yüzde 6,5 ile 8 arasında nakit alıcılar için ve finansman ile biraz daha yüksek.
Bir eş ve iki çocuk ekleyin ve toplam viza tarafı maliyet kabaca AED 15.000 ile AED 25.000 arasında artır, ayrıca her bakmakla yükümlü kişi için yıllık sağlık sigortası.
AED 2 milyon: eşik nasıl işler
Gayrimenkul yolu için temel rakam AED 2 milyondur. Buna karşı sayılan şey Dubai Arazi Dairesi tapu senedindeki değerdir, ödediğiniz öz kaynak değil ve bankanın kredi/değer oranı figürü değildir. Bundan doğan birkaç pratik kural şu şekildedir:
- Bir gayrimenkul veya birkaçı: tek bir varlık eşiği karşılayabilir, ancak kombinasyon DLD değeri AED 2 milyonu aşan iki veya daha fazla gayrimenkul de olabilir.
- Proje aşamasında ve hazır olanlar her ikisi de uygun: Oqood üzerinden kayıtlı proje aşamasındaki gayrimenkul, geliştirici viza başvurusuna referans veren bir itiraz mektup düzenlediği sürece, kayıtlı hazır gayrimenkulle aynı şekilde sayılır.
- Tapunun başvuru sahibinin adında olması gerekir: şirket, vakıf aracılığıyla veya başka bir aile üyesinin adına tutulan gayrimenkuller, o aile üyesinin kişisel viza başvurusu için uygun değildir.
- BAE'nin her yerinde olabilir: Dubai, envanter ve DLD hızı nedeniyle en yaygın yol olsa da, tapu ve değerleme AED 2 milyona ulaştıkça herhangi bir emirlikteki gayrimenkul sayılır.
İpotek ile güvence altına alınan gayrimenkul: Şubat 2026 güncellemesi
2026 başlarına kadar, başvuru sahibinin Altın Vize verilmeden önce mülke en az 2 milyon AED öz kaynak ödemiş olması gereken bir kural vardı. Bu gereklilik Şubat 2026'da kaldırılmıştır. Mevcut durum daha basittir:
- DLD tarafından kaydedilen mülkün değeri en az 2 milyon AED olmalıdır.
- Mülk ipotekli ise, banka Altın Vize verilmesine itiraz etmediğini belirten, ödenen tutarı ve kalan bakiyeyi teyit eden bir itiraz mektubu (NOC) vermelidir.
- DLD değerleme sertifikası (4.020 AED'den başlayan ve apartman ve villalar için neredeyse her zaman aynı gün) göç otoritesinin güvendiği belge olup, tapu senedine kaydedilen satın alma fiyatı değildir.
Pratik olarak, ipotek finansmanı kullanan alıcılar artık viza başvurusunu %50 peşinat eşiğine göre zamanlama konusunda endişe duymak zorunda değildir. JRE, şu anda %50 ile %75 arasında kredi-değer oranına sahip ipotek kullanan alıcılardan gelen anlamlı bir payı Altın Vize başvurularında görüyor.
Tam maliyet yapısı
Altın Vize maliyetini üç katmanda düşünmek faydalı olur. Birinci katman (gayrimenkul satın alma) açık ara en büyüğüdür. İkinci katman (vize başvurusu) insanlar "Altın Vize maliyeti" hakkında sordukları şeydir. Üçüncü katman (aile) yalnızca bakmakla yükümlü kişileri getiriyorsanız geçerlidir.
- Mülk satın alma ücretleri, bir kez ödenir, başlık fiyatının üzerine eklenir.
- Vize başvuru ücretleri, Federal Kimlik, Vatandaşlık, Gümrük ve Liman Güvenliği Otoritesi (ICP) veya Genel Müdürlük İkamet ve Yabancılar İşleri (GDRFA) tarafından alınır, tıbbi ve biyometrik maliyetler de eklenmiştir.
- Aile sponsorluğu ücretleri, bakmakla yükümlü kişi başına, isteğe bağlı.
Gayrimenkul satın alma ücretleri (DLD, kayyum, aracı)
Bu maliyetler Altın Vize başvuru sahibilerine özgü değildir; her Dubai mülk alıcısı onları öder. Buraya önemli olan "2 milyon AED" sohbetinde genellikle gizli olmalarıdır ve tüm harcamayı başlık fiyatının önemli ölçüde üzerine çıkarırlar.
| Kalem | Maliyet | Notlar |
|---|---|---|
| Dubai Arsa Dairesi (DLD) transfer ücreti | mülk değerinin %4'ü | Hemen hemen her zaman alıcı tarafından ödenir. Fiyattan sonra en büyük masraf kalemdir. |
| DLD idari ücreti | AED 580 (daireler/ofisler), AED 430 (arsa), AED 40 (diğer) | Transfere eklenen küçük bir sabit ücrettir. |
| Tapu senedi ibraz etme | AED 580 | Teslim tamamlandığında vasi dairesinden ibraz edilir. |
| Vasi dairesi ücreti | AED 4.200 (fiyat > AED 500.000), AED 2.100 (fiyat ≤ AED 500.000) | Üzerine %5 KDV eklenmiştir. Sözleşme imzasında ödenir. |
| Gayrimenkul danışmanı komisyonu | mülk değerinin %2'si | Üzerine %5 KDV eklenmiştir. Birincil satışlarda JRE developer tarafından ödenir, bu nedenle birincil pazar alıcıları JRE komisyonu ödemezler. |
| Developer Itiraz Etmeme Sertifikası (NOC) | AED 500 ile AED 5.000 | Sadece resale işlemlerinde gereklidir. Aidat ücretlerinin ödenmiş olduğunu teyit eder; genellikle satıcı tarafından ödenir. |
| İpotek tescili (finansman sağlanması durumunda) | kredi tutarının %0,25'i + AED 290 | Mülk fiyatı değil, ipotek değerine göre hesaplanır. |
| Banka mülk değerlendirmesi (finansman sağlanması durumunda) | AED 2.500 ile AED 3.500 | Tek seferlik ödeme, bankanın panel değerlemeceisine ödenir. |
2 milyon AED'lik bir apartmanın temiz nakit satın alması için planlayın kabaca AED 130.000 ile AED 165.000 işlem maliyeti olarak mülk fiyatının üzerine eklenir, mobilya, kusur giderme veya aidat harcı olmadan önce. İpotek kullanması durumunda tescil ve banka değerlendirmesi için ek olarak AED 5.000 ile AED 12.000 ekleyin.
Vize ücretleri (ICP / GDRFA)
Vize tarafı maliyet, başvuru kanalına (yüz yüze hizmet merkezi, yazı merkezi, çevrimiçi veya premium danışmanlık) ve ICP aracılığıyla federalde mi yoksa Dubai'nin GDRFA aracılığıyla mı başvuru yapıldığına bağlı olarak değişir. Aşağıdaki rakamlar, mülk yolu vasıtasıyla ana başvuru sahibi için tipik 2026 aralıklarıdır.
| Kalem | Maliyet | Notlar |
|---|---|---|
| DLD mülk değerleme sertifikası | AED 4.020'den başlayarak | Golden Visa dosyasının bir parçası olarak gereklidir. Daireler ve villalar için anında verilir. |
| ICP / GDRFA Golden Visa başvurusu | AED 8.000 ile AED 10.500 arasında | İkamet izni verilişi ve giriş izni bileşenlerini içerir. Hizmet merkezi ve kanala göre biraz değişir. |
| Tıbbi uygunluk testi | AED 320 ile AED 770 arasında | VIP ve premium şerit hizmetleri daha pahalıdır; standart bir randevu alt sınırda yer alır. |
| Emirates ID (10 yıl) | AED 1.153 | Yazı merkezi ve makam ücretlerini içerir. |
| Sağlık sigortası (yıllık) | AED 800 ile AED 8.000+ | Temel kapsama planları AED 1.000'in altında başlar. Yüksek net değere sahip müşteriler için uluslararası kapsama önemli ölçüde daha yüksek olabilir. |
| Belge noter işlemleri (varsa) | AED 150 ile AED 2.000 arasında | Yabancı evlilik veya doğum sertifikaları, aile üyelerine sponsor olurken MOFA yasal kılınması gerekir. |
İki pratik nokta. Birincisi, "ICP başvurusu" satırı hem giriş izni hem de ikamet izni damgasını kapsar, bu da aralığın geniş olmasının sebebidir. İkincisi, AED 4.020 DLD değerleme sertifikası, mülk satın alma işinin değil vize dosyasının bir şartıdır; dolayısıyla mülk maliyeti değil Golden Visa'ya özgü bir maliyettir.
Tıbbi muayene, biyometri ve Emirates ID
Her Altın Vize başvuru sahibi, ana başvuru sahibi veya bakmakla yükümlü olduğu kişi, aşağıdakları yapmalı:
- devlet onaylı bir sağlık merkezinde tıbbi uygunluk testini tamamlayın (kan testi, göğüs röntgeni ve uygunluk incelemesi),
- Birleşik Arap Emirlikleri Kimlik Kartı (Emirates ID) için biyometrik veriler toplanmış olmalı ve
- yeni bir ICP uyumlu fotoğraf sağlamalı.
Tıbbi muayene ve biyometrik randevular genellikle aynı hafta içinde, ön ödeme hizmeti seçerseniz çoğu zaman aynı gün olur. Sonuçlar bir ile üç iş günü içinde ortaya çıkar; Emirates ID kartı daha sonra basılır ve kurye ile gönderilir.
Aile sponsorluğu
Mülk yolu aracılığıyla en az bilinen sırlarından biri, standart ikamet vizesine kıyasla aile sponsorluğunun ne kadar cömert olduğudur. Spesifik olarak:
- Çocuklarda yaş sınırı yok: yetişkin çocuklar ebeveyn ile aynı on yıllık süresi için sponsorluk alabilirler.
- Ebeveynler hak kazanır on yıllık eşleştirilmiş izin için, hem anne hem de baba.
- Asgari maaş yok: asıl başvurucunun maaş eşiği göstermesi gerekmez, sadece mülkün hak kazanmaya devam etmesi gerekir.
- Ev işçileri standart MOHRE oranlarında sponsorluk alabilirler.
| Kalem | Maliyet | Notlar |
|---|---|---|
| Eş Altın Viza (sponsorlu) | AED 5.000 ila AED 7.500 | Asıl başvurucudan daha düşüktür çünkü ayrı bir mülk değerlemesi gerekmez. |
| Her çocuk (sponsorlu) | AED 5.000 ila AED 7.500 | Altın Viza altında sponsorluk alan çocuklarda yaş üst sınırı yoktur. |
| Ebeveyn (sponsorlu, on yıllık) | AED 5.000 ila AED 7.500 | Tüm uygunluk kriterleri karşılanıyorsa her iki ebeveyn de sponsorluk alabilir. |
| Ev işçisi (sponsorlu) | AED 5.500 ila AED 7.500 | Standart MOHRE işçi sözleşmesi gereksinimlerine tabidir. |
Çalışılmış örnekler
Aşağıdaki rakamlar Dubai'de kayyum ofisi üzerinden kayıtlı DLD transferi, hazır bir daire (bu nedenle hizmet ücreti tasfiye sorunları yok) ve JRE tarafından yönetilen satın alma varsayar.
Tek alıcı, AED 2 milyon nakit alış
- Gayrimenkul: AED 2.000.000
- DLD devri (%4): AED 80.000
- DLD yönetim + tapu: AED 1.160
- Vekaletname ofisi (KDV dahil): AED 4.410
- Aracı komisyonu (%2 + KDV): AED 42.000
- DLD değerleme sertifikası (Altın Vize): AED 4.020
- ICP başvurusu + Emirates ID + tıbbi muayene: AED 12.500 (orta seviye)
- Sağlık sigortası (temel, yıllık): AED 1.000
Toplam: ilk yıl yaklaşık AED 2.145.000. Gayrimenkul maliyetleri AED 127.570 (yaklaşık %6,4). Vize tarafı maliyetleri AED 17.520.
Dört kişilik aile, AED 4 milyon ikinci el alış, %50 ipotek
- Gayrimenkul: AED 4.000.000
- DLD devri (%4): AED 160.000
- DLD yönetim + tapu: AED 1.160
- Vekaletname ofisi (KDV dahil): AED 4.410
- Aracı komisyonu (%2 + KDV): AED 84.000
- İpotek tescili (AED 2M kredi üzerinden %0,25 + AED 290): AED 5.290
- Banka değerlemesi: AED 3.000
- Geliştirici NOC (ikinci el): AED 1.500 (satıcı tarafından ödenir, ancak hesap edin)
- DLD değerleme sertifikası: AED 4.020
- Baş Altın Vize: AED 18.000 (VIP tıbbi muayene ile)
- Eş Altın Vize: AED 6.500
- İki çocuk: AED 13.000
- Dört kişi için sağlık sigortası (orta seviye): AED 12.000
Toplam: ilk yıl yaklaşık AED 4.313.000. Gayrimenkul maliyetleri AED 257.860 (yaklaşık %6,4). Vize tarafı maliyetleri AED 53.520.
İhtiyacınız olacak belgeler
Gayrimenkul yolu başvuru sahibi için temel dosya şunlardan oluşur:
- En az altı ay geçerlilik süresi olan pasaport.
- Mevcut BAE ikamet vizesi (varsa) ve Emirates ID.
- Nitelikli gayrimenkule ait DLD unvan senedi (veya senetler).
- DLD gayrimenkul değerleme belgesi, güncel.
- Banka itiraz yasağı mektubu (ipotek altında ise) veya geliştirici itiraz yasağı mektubu (proje aşamasındaysa).
- BAE sağlık sigortası sertifikası.
- ICP uyumlu dijital fotoğraf.
- Dubai Polis tarafından verilen, DLD'ye hitaben düzenlenen İyi Davranış Sertifikası.
- Evlilik ve doğum sertifikaları, MOFA tasdikli, aile sponsorluğu halinde.
Adım adım süreç
- Nitelikli mülkü tanımlayın ve satın alın. JRE, hem kısaca listeyi hem de fiyatlandırmayı rehberlik edebilir; zaten mülk sahibi olan alıcılar için, mevcut portföyün eşiği karşılayıp karşılamadığını tavsiye edebiliriz.
- DLD onaylı mütevelli ofisinde devrini kaydedin. Tapu senedi aynı gün verilir.
- DLD mülk değerleme sertifikasını sipariş edin.
- Başvuruyu kişi olarak veya bir yazı merkezinden aracılığıyla ICP / GDRFA'ya gönderin. JRE bu aşamada kurulu göç ortakları ile çalışır.
- Tıbbi uygunluk testini ve biyometrik işlemleri tamamlayın.
- Giriş izni / ikamet izni kararını alın (dosya gönderildikten sonra tipik olarak beş ile on beş iş günü içinde).
- Emirates ID basılır ve gönderilir.
- Tasdikli aile belgeleri kullanarak bakmakla yükümlü olduğu kişileri paralel olarak sponsor edin; bu dosyalar ana başvuru sahibinin dosyası ile birlikte ilerler.
Sık karşılaşılan hatalar
- Başlık fiyatını maliyet olarak görmek. İşlem maliyetleri için fiyata %6,5 ile %8 oranında bir prim üstüne ekleyin.
- Küçük veya olağandışı birimler üzerinde değerleme zamanlamasını hafife almak. Stüdyolar, otel ruhsatlı birimler ve bazı kira anlaşması yapıları değerlendirilmesi daha uzun sürer ve viza dosyasını karmaşıklaştırabilir.
- Banka NOC'sini unutmak. İpotekli bir mülkte, banka mektubu açıkça viza amacını belirtmelidir; genel bir bakiye mektubu yeterli değildir.
- Aile beyanlarını erkenden atlamak. Yabancı evlilik ve doğum sertifikalarının MOFA legalleştirilmesi gerekir; mümkün olduğunuz kadarıyla ev ülkenizde iken bu belgeleri toplayın.
- Nitelikli mülkü yerine koyma olmadan satmak. Viza varlığa bağlıdır; planlanmamış bir satış yenilemeyi etkileyebilir.
Sık sorulan sorular
Hak kazanmak için AED 2 milyon nakit ödemek zorunda mıyım?
Hayır. Şubat 2026 itibarıyla ön öz sermaye gereksinimi kaldırılmıştır. Önemli olan tapu belgesindeki toplam mülk değeridir, öz sermaye kısmı değildir. AED 2,5M değerindeki ve AED 1,2M mortgage borcu olan bir mülk, bankanın Altın Viza düzenlemesine ilişkin itiraz etmeme mektubu göstermesi koşuluyla yeterlidir.
AED 2 milyona ulaşmak için birden fazla mülkü birleştirebilir miyim?
Evet. Birleşik DLD kayıtlı değeri AED 2 milyon veya daha fazla olan iki veya daha fazla mülk hak kazanır, her biri başvurucunun adında olması ve BAE'de bulunması koşuluyla.
Proje aşamasındaki mülk hak kazanır mı?
Evet, Oqood sistemi aracılığıyla kayıtlı proje aşamasındaki mülk hak kazanır, aynı AED 2 milyon değerleme eşiğine ve geliştiricinin gerekli itiraz etmeme mektubunu vermesine tabidir.
Golden Visa süreci ne kadar sürer?
Gönderimden düzenlenen ikamet izne kadar iki ila altı hafta beklemeyi planlayın. Tıbbi yeterlilik testi bir ila üç iş günü; ICP ön onayı genellikle birkaç iş günü; biyometrik veri ve Emirlik Kimliği düzenlenmesi paralel olarak işlenir.
Eşim ve çocuklarım aynı vize süresini alabilir mi?
Evet. Eş ve çocuklar, Altın Viza süresini yansıtan bir ikamet izni üzerinde sponsorluk alırlar. Altın Viza kapsamında sponsorluk alan çocuklarda yaş üst sınırı yoktur, standart ikamet vizelerinden farklı olarak, ve ebeveynler de on yıllık eşleştirilmiş izin için sponsorluk alabilirler.
Vizeyi aldıktan sonra mülkü satarsam ne olur?
Altın Viza, hak kazanan mülk sahipliğine bağlıdır. Mülkü başka bir hak kazanan varlıkla değiştirmeden satmak vizanın geçerliliğini etkileyebilir. Her zaman satışınızı yenileme döngünüze göre planlayın ve listelemeden önce JRE ile konuşun.
Gelir veya maaş şartı var mı?
Hayır. Mülk yolu asgari maaş getirmez. Sağlık sigortası gereklidir ve bunu düzenlemek basittir. Fon kaynağı satın alma sırasında standart AML / KYC aracılığıyla doğrulanır.
Önemli: Viza kuralları ve devlet ücretleri önceden haber verilmeksizin değişebilir. Yukarıdaki rakamlar 6 Mayıs 2026 itibariyle kuralları ve fiyatlandırmayı yansıtır ve yalnızca genel bilgi amaçlı sağlanır, hukuki veya göç tavsiyesi değildir. Bağlayıcı ve güncel durum için resmi ICP ve Dubai Land Department kanallarına başvurun veya JRE ile iletişime geçin.
Viza için mi, yoksa ev için mi satın almak?
Her durumda, doğru nitelikli gayrimenkulü kısaltacak, rakamları sizinle gözden geçirecek ve viza dosyasını baştan sona koordine edeceğiz. Çoğu müşteri altı haftadan kısa sürede düzenlenir.