Cómo comprar propiedad en Dubai.
Un manual de doce pasos para compradores primerizos y experimentados, escrito por una correduría de Dubai que lo ha hecho durante treinta años. Actualizado para las normas y tarifas de 2026.
La respuesta breve
Los extranjeros pueden comprar propiedades en plena propiedad en cualquier parte de las zonas de propiedad absoluta designadas de Dubai sin requisito de residencia. El proceso toma cuatro a diez semanas para reventa, dos a cuatro semanas para reservar sobre plano, y añade del 6,5% al 8% en comisiones transaccionales además del precio. JRE coordina cada paso. Los 12 pasos a continuación muestran cómo se desarrolla realmente.
Quién puede comprar qué
Dubai opera un claro sistema de propiedad de dos niveles. Las zonas de plena propiedad designadas (la mayoría del mercado principal: Dubai Marina, Downtown Dubai, Palm Jumeirah, Emirates Hills, Dubai Hills, MBR City, Business Bay, JLT, Jumeirah Bay Island, Bluewaters, La Mer, los nuevos lanzamientos de islas ultra premium) están abiertas a todas las nacionalidades bajo régimen de plena propiedad. Las zonas sin régimen de plena propiedad están reservadas para nacionales de los EAU y del CCG. Casi todos los lanzamientos del mercado primario que verá en JRE son de plena propiedad.
No es necesario ser residente de los EAU para comprar, ni necesita un patrocinador local. Las empresas (emiratíes o extranjeras) también pueden poseer bienes inmuebles bajo su propio nombre en la mayoría de zonas de plena propiedad, sujeto a revisión del DLD.
Sobre plano vs listo
Los dos caminos tienen un aspecto muy diferente en la práctica.
- Sobre plano: comprado directamente al promotor, pagado en fases durante la construcción. Fija el precio de hoy para la entrega en 18 a 60 meses. Menor desembolso inicial, flexibilidad del plan de pagos y sin comisiones de intermediación en reventa, pero con riesgo de construcción y coste de financiación.
- Listo(reventa o recién finalizado): comprado hoy, a su nombre hoy, alquilable desde el primer día. Mayor desembolso inicial requerido, pero sin riesgo de construcción y rentabilidad inmediata.
La mayoría de los clientes de JRE hacen ambos. Sobre plano conviene a compradores que distribuyen capital en el tiempo o buscan edificios nuevos; listo conviene a compradores que despliegan capital ahora para obtener ingresos.
1. Elija un asesor
Dubai tiene miles de intermediarios registrados y muchos más agentes. La gama de calidad es enorme. Elija una agencia registrada en RERA con un historial en su rango de precio, términos de compromiso escritos y un asesor designado que maneje personalmente su expediente. Evite hacer la misma consulta a cinco agencias; cierra el acceso a inventario fuera de mercado y asignaciones de lanzamiento.
2. Defina el brief
Un brief preciso es el único acelerador más importante. Defina: emirato y zona, tipo de unidad y dormitorios, presupuesto (con hipoteca o totalmente pagado al contado), uso previsto, prioridades de estilo de vida (zona de escuela, proximidad a playa, vistas) e horizonte temporal. Dígale a su asesor qué no quiere; los criterios de rechazo reducen el campo más rápido que los positivos.
3. Lista corta y visita
Buscamos una lista corta de tres a siete propiedades. Visite en persona donde sea posible; en una compra remota, espere un paseo completo por vídeo más un informe de inspección de JRE. Para sobre plano, la prueba más útil es visitar los edificios completados existentes del promotor y juzgar directamente la calidad del acabado.
4. Hacer una oferta
Los lanzamientos del mercado primario se venden al precio oficial del promotor; reserva a precio de lista con un plan de pagos especificado. Las ofertas de reventa son negociables. JRE prepara la oferta con transacciones comparables (Información de Property Finder, registros DLD) para que la cifra esté dentro de un rango defendible.
5. Reserva o MOU
La reserva sobre plano es el formato estándar del promotor, firmado junto con el depósito. La reventa utiliza el Formato F, el memorándum de entendimiento DLD estándar firmado por comprador, vendedor y agencias. Ambos establecen precio, depósito, fecha objetivo de transferencia, qué accesorios permanecen y cualquier condición. Lea el documento antes de firmar; una vez firmado, el depósito está en riesgo.
6. Cumplimiento normativo (AML y KYC)
La ley de los EAU requiere que JRE verifique la identidad y la procedencia de los fondos antes de completar cualquier transacción. Espere proporcionar un pasaporte, comprobante de domicilio, prueba de origen de la riqueza (empleo, propiedad de empresa, venta de activo) y la cadena de financiación mostrando de dónde procede el dinero de la compra. JRE gestiona el expediente; los clientes que preparan estos documentos con antelación comprimen significativamente el cronograma.
7. Pagar la señal
Los depósitos sobre plano van directamente al promotor según el formato de reserva. Los depósitos de reventa son típicamente del 10% del precio, pagados por cheque de gerencia al vendedor (o mantenidos en depósito en escrow en la oficina de depositaria).
8. Hipoteca (en caso de financiación)
Para residentes de los EAU, los bancos prestan hasta el 80% del valor tasado en la primera propiedad y el 65% en la segunda; los no residentes típicamente están limitados al 50% al 60%. La preaprobación toma una o dos semanas y es válida por 60 a 90 días; la aprobación completa después de la oferta toma otras dos o tres semanas mientras el tasador del panel del banco inspecciona la propiedad.
9. Certificado de no objeción del promotor (reventa)
El promotor expide un Certificado de No Objeción confirmando que los gastos de comunidad, refrigeración por distrito y cualquier cuota comunitaria están pagados en su totalidad y que el promotor no tiene objeción a la transferencia. La transferencia no puede proceder sin él; permita 5 a 15 días hábiles desde la solicitud.
10. Transferencia DLD
Comprador, vendedor y agencias se reúnen en una oficina de depositaria aprobada por DLD. El comprador paga el precio (cheque de gerencia), la comisión de transferencia DLD del 4% y la comisión de depositaría. La escritura de propiedad se expide a nombre del comprador el mismo día, normalmente en dos horas.
11. Entrega e inspección
En una propiedad lista, recibe las llaves en la transferencia. En la entrega de una propiedad sobre plano, JRE asiste a la inspección de entrega del promotor, documenta cada defecto (un apartamento típico genera de 30 a 80 puntos) y realiza el seguimiento de la rectificación con el promotor hasta que se cierra cada punto. No le recomendamos ocupar la propiedad hasta que la inspección esté completa y firmada.
12. Escritura de propiedad y más allá
Con la escritura de propiedad expedida, instale DEWA, telecomunicaciones y refrigeración por distrito. Decida si ocupar, alquilar a largo plazo u operar con alquiler a corto plazo. Si el valor de la propiedad supera AED 2 millones, presente la solicitud de Visa de Oro; con hipoteca en vigor, obtenga la carta de no objeción del banco para la visa.
Comisiones todo incluido
| Concepto | Coste | Notas |
|---|---|---|
| Cuota de transferencia DLD | 4% del precio | Paga el comprador |
| Administración DLD / título de propiedad | AED 580 + AED 580 | Apartamento / oficina |
| Oficina del síndico | AED 4.200 + 5% IVA | Propiedades por encima de AED 500K |
| Comisión del agente | 2% + 5% IVA | Gratuito en primera compra; pagadero en reventa |
| Registro hipotecario | 0,25% del préstamo + AED 290 | Si se financia |
| Tasación bancaria | AED 2.500 a 3.500 | Si se financia |
| NOC del promotor | AED 500 a 5.000 | Solo en reventa; normalmente pagado por el vendedor |
| Gestor de transferencias (opcional) | AED 6.000 a 12.000 | Recomendado por encima de AED 10M |
Errores a evitar
- Enviar la misma consulta a varios corredores. Le hace perder acceso prioritario en las asignaciones de lanzamiento y genera disputas de comisiones.
- Considerar el precio nominal como el coste. Planifique una prima del 6,5% al 8% para compradores al contado, más con financiación.
- Omitir la inspección de defectos en una entrega de llaves nueva. El costo de reparar defectos después de la mudanza es materialmente superior al de que el promotor los repare antes.
- Ignorar los gastos de comunidad en reventa. Los gastos de comunidad oscilan entre AED 8 / m² (básico) y AED 35 / m² (ultra premium). Solicite dos años de facturas pagadas antes de firmar.
- Adquirir sobre plano sin visitar los proyectos anteriores del promotor. Los renders son arte; la calidad de los acabados es evidencia.
Preguntas frecuentes
¿Puede un extranjero comprar propiedad en Dubai?
Sí. Los nacionales no emiratíes pueden comprar propiedad en plena propiedad en zonas de propiedad absoluta designadas en Dubai (y partes de Abu Dabi y los Emiratos del Norte) con derechos de propiedad completa. No hay requisito de residencia para comprar.
¿Necesito estar en Dubai para completar la compra?
No. Muchos clientes de JRE completan la operación de forma remota utilizando un poder notarial expedido a través de una embajada de los EAU, y nuestro equipo asiste a la oficina de transferencia en nombre del comprador. También podemos coordinar visualizaciones completamente remotas por video.
¿Cuánto tarda la compra?
La reserva sobre plano hasta el acuerdo de compraventa firmado suele ser de dos a cuatro semanas. En reventa, de la oferta a la escritura de propiedad, suele ser de cuatro a diez semanas; el paso individual más largo es la aprobación del desarrollador y cualquier proceso hipotecario pendiente.
¿Qué es la propiedad absoluta en Dubai?
En plena propiedad significa la propiedad total de la unidad y una participación perpetua en el terreno bajo ella, inscrita a su nombre en la escritura de título del DLD. Es la forma de propiedad más sólida disponible para compradores extranjeros.
¿Hay impuestos de propiedad anuales?
Dubai no grava con impuesto anual sobre la propiedad residencial. Los propietarios pagan cuotas de comunidad anuales a la asociación de propietarios del inmueble y facturas de DEWA según consumo. Hay una tasa de vivienda del 5% en los contratos de alquiler (pagada por los inquilinos).
¿Cuál es la prima del comprador más allá del precio?
Prevea entre el 6,5% y el 8% del precio anunciado para un comprador al contado, y algo superior con hipoteca. El concepto más importante es la cuota de transferencia DLD del 4%.
¿Puedo pagar en cuotas?
En sobre plano, casi todos los proyectos ofrecen un plan de pagos del desarrollador, típicamente del 5% al 20% en la reserva con el saldo escalonado a lo largo de la construcción y posterior a la entrega. Algunos planes se extienden de tres a siete años después de la entrega.
¿Me calificará mi compra para un Visado de Oro?
La propiedad valorada en AED 2 millones o más en la escritura de título del DLD califica al propietario principal para un Visado de Oro de 10 años, sin requisito de capital inicial desde febrero de 2026. Consulte la guía de costes del Visado de Oro de JRE para el desglose completo.
Importante: Las normas y tasas del gobierno relativas a compras de propiedad, financiación y visados en los EAU pueden cambiar sin previo aviso. Las cifras anteriores reflejan normas y precios según 6 de mayo de 2026 y se proporcionan únicamente con fines informativos generales, no como asesoramiento legal, fiscal, de inmigración o de inversión. Para la posición actual vinculante, por favor consulte la autoridad federal emiratí competente, un asesor autorizado o hable con JRE.
¿Está comprando propiedad en Dubai?
JRE gestiona el encargo, la preselección, la negociación, la debida diligencia en materia de blanqueo de capitales, la transferencia, la inspección y el período posterior a la entrega, de principio a fin. Un único asesor, una única relación, sin cambios.