كيفية شراء عقار في دبي
دليل شامل من اثني عشر خطوة للمشترين الجدد والمتمرسين، من إعداد شركة وساطة عقارية عملت في دبي لمدة ثلاثين سنة. محدث وفقاً لقوانين ورسوم 2026
الإجابة المختصرة
يمكن للأجانب شراء عقار تملك حر في أي مكان في مناطق التملك الحر المعينة في دبي بدون متطلب إقامة. تستغرق العملية أربعة إلى عشرة أسابيع لإعادة البيع، أسبوعين إلى أربعة أسابيع للحجز قيد الإنشاء، وتضيف 6.5% إلى 8% في الرسوم المعاملاتية بالإضافة إلى السعر. تنسق JRE كل خطوة. المراحل الـ 12 أدناه توضح كيف تتكشف فعلياً.
من يمكنه الشراء وماذا
تعمل دبي بنظام ملكية واضح على مستويين. المناطق المحددة للتملك الحر (الجزء الأكبر من السوق الفاخر: نخلة جميرا وسط مدينة دبي برج خليفة ديرة البستان مرسى دبي وتجمع إمارات والعديد من المشاريع الرئيسية الأخرى) مفتوحة لجميع الجنسيات على أساس التملك الحر. المناطق غير الفريهولد مقصورة على المواطنين الإماراتيين والخليجيين. تقريباً جميع إطلاقات السوق الأولية التي ستراها على JRE هي فريهولد.
لا تحتاج إلى أن تكون مقيماً في الإمارات للشراء، ولا تحتاج إلى كفيل محلي. الشركات (الإماراتية أو الأجنبية) يمكنها أيضاً أن تمتلك العقار باسمها الخاص في معظم مناطق الفريهولد، بموضوع مراجعة دائرة الأراضي والأملاك.
قيد الإنشاء مقابل جاهز
يبدو المساران مختلفين تماماً في التطبيق العملي.
- قيد الإنشاء: يتم الشراء مباشرة من المطور، والدفع على دفعات خلال فترة البناء. تثبت سعر اليوم للتسليم خلال 18 إلى 60 شهراً. نقطة دخول أقل، مرونة في خطة الدفع، وبدون رسوم وسيط في إعادة البيع، لكن مع مخاطر البناء وتكاليف الحمل.
- جاهز(إعادة بيع أو عقار جاهز للسكن): يتم الشراء اليوم باسمك اليوم، وقابل للتأجير من اليوم الأول. متطلب نقدي أعلى، لكن بدون مخاطر بناء وعائد فوري.
معظم عملاء JRE يختارون كليهما. قيد الإنشاء مناسب للمشترين الذين يوزعون رأس المال بمرور الوقت أو يبحثون عن أحدث المباني؛ جاهز مناسب للمشترين الذين يستثمرون رأس المال الآن للحصول على دخل.
1. اختيار مستشار
دبي بها آلاف الوسطاء المسجلين وعدد أكبر من الوكلاء. نطاق الجودة ضخم جداً. اختر وسيطاً مسجلاً لدى RERA له سجل حافل في فئة السعر الخاصة بك، شروط اتفاق مكتوبة، ومستشار مسمى يتولى ملفك شخصياً. تجنب تقديم نفس الاستفسار إلى خمسة وسطاء؛ سيؤدي ذلك إلى استبعادك من المخزون خارج السوق والمخصصات الإطلاقية.
2. تحديد الإيجاز
الإيجاز الدقيق هو أعظم معجل. حدد: الإمارة والمنطقة، نوع الوحدة والغرف النوم، الميزانية (مع تحديد الرهن العقاري أو النقد بالكامل)، الاستخدام المقصود، الأولويات في أسلوب الحياة (حدود المدرسة، القرب من الشاطئ، المنظر)، والأفق الزمني لديك. أخبر مستشارك بما لا تريده؛ معايير الرفض تضيق المجال أسرع من الإيجابيات.
3. إعداد قائمة مختصرة والعرض
نهدف إلى قائمة مختصرة من ثلاثة إلى سبعة عقارات. قم بالزيارة شخصياً إن أمكن؛ في حالة الشراء من بعيد، توقع مشي فيديو كامل بالإضافة إلى تقرير فحص من JRE. بالنسبة للعقارات قيد الإنشاء، أكثر اختبار مفيد هو زيارة المباني المكتملة الموجودة للمطور والحكم على جودة الإنهاء مباشرة.
4. تقديم عرض
الإطلاقات في السوق الأساسية تُباع بالسعر الرسمي للمطور؛ تحتفظ بالسعر مع خطة دفع محددة. عروض إعادة البيع قابلة للتفاوض. تعد JRE العرض بناءً على معاملات مماثلة (Property Finder Insights وسجلات DLD) بحيث يقع الرقم ضمن نطاق يمكن الدفاع عنه.
5. الحجز أو مذكرة التفاهم
حجز قيد الإنشاء هو النموذج القياسي للمطور، ويتم التوقيع عليه جنباً إلى جنب مع الإيداع. تستخدم إعادة البيع النموذج F، مذكرة التفاهم القياسية من DLD يوقعها المشتري والبائع والوسطاء. يحدد كلاهما السعر والإيداع وتاريخ التحويل المستهدف والتركيبات التي تبقى وأي شروط. اقرأ النموذج قبل التوقيع؛ بعد التوقيع، يكون الإيداع في خطر.
6. مكافحة غسل الأموال والتحقق من الهوية
يتطلب القانون الإماراتي من JRE التحقق من الهوية ومصدر الأموال قبل إكمال أي معاملة. توقع تقديم جواز سفر وإثبات عنوان السكن والدليل على مصدر الثروة (التوظيف أو ملكية الأعمال أو بيع الأصول) والسلسلة التمويلية التي توضح مصدر أموال الشراء. تتولى JRE الملف؛ العملاء الذين يحضرون هذه الوثائق مقدماً يقللون الجدول الزمني بشكل كبير.
7. سداد الدفعة الأولى
ودائع قيد الإنشاء تذهب مباشرة إلى المطور وفقاً لنموذج الحجز. عادة ما تكون ودائع إعادة البيع 10% من السعر، تُدفع بشيك مصرفي إلى البائع (أو تُحتفظ بها في حساب ضمان لدى مكتب الأمين).
8. التمويل العقاري (في حالة الحصول على تمويل)
بالنسبة لسكان الإمارات، تقدم البنوك قروضاً حتى 80% من قيمة العقار على العقار الأول و65% على الثاني؛ عادة ما يكون غير المقيمين محدودين بـ 50% إلى 60%. تستغرق الموافقة المسبقة أسبوعاً إلى أسبوعين وتكون صالحة لمدة 60 إلى 90 يوماً؛ الموافقة الكاملة بعد العرض تستغرق أسبوعين إلى ثلاثة أسابيع إضافية بينما يقوم مقيّم البنك بفحص العقار.
9. موافقة المطور (إعادة بيع)
يصدر المطور شهادة عدم اعتراض تؤكد أن رسوم الخدمات والتبريد المركزي وأي رسوم مجتمعية تم دفعها بالكامل وأن المطور ليس لديه اعتراض على التحويل. لا يمكن الإجراء دون ذلك؛ اسمح بـ 5 إلى 15 يوم عمل من الطلب.
10. تحويل DLD
يلتقي المشتري والبائع والوسطاء في مكتب أمين معتمد من قبل DLD. يدفع المشتري السعر (شيك مصرفي)، ورسم DLD بنسبة 4%، ورسم الأمين. يتم إصدار سند الملكية باسم المشتري في نفس اليوم، عادة خلال ساعتين.
11. التسليم والكشف عن العيوب
في العقار الجاهز، تستلم المفاتيح عند التحويل. في التسليم قيد الإنشاء، تحضر JRE مرحلة الكشف على المشروع من المطور، وتوثق كل عيب (عادة ما تولد الشقة النموذجية 30 إلى 80 بند)، وتتابع التصحيحات مع المطور حتى يتم إغلاق كل بند. لا ننصح بالانتقال إلى العقار حتى يتم الكشف عن العيوب بشكل كامل والموافقة عليه.
12. سند الملكية وما بعده
مع إصدار سند الملكية، قم بتثبيت DEWA والاتصالات والتبريد المركزي. قرر ما إذا كنت ستستأجر للسكن الخاص أو الإيجار طويل الأجل أو قصير الأجل. إذا تجاوزت قيمة العقار 2 مليون درهم، قدم طلب تأشيرة الإقامة الذهبية؛ مع وجود رهن عقاري في المكان، احصل على خطاب عدم اعتراض البنك لأغراض التأشيرة.
الرسوم الإجمالية
| بند | التكلفة | ملاحظات |
|---|---|---|
| رسم دائرة الأراضي والأملاك | 4% من السعر | يدفعها المشتري |
| إدارة الأراضي والأملاك / صك الملكية | 580 درهم + 580 درهم | شقة / مكتب |
| مكتب الوصي | 4,200 درهم + 5% ضريبة القيمة المضافة | العقارات التي تتجاوز قيمتها 500,000 درهم |
| عمولة الوسيط | 2% + 5% ضريبة القيمة المضافة | مجاني للعقار الأساسي؛ مستحق الدفع عند إعادة البيع |
| تسجيل الرهن العقاري | 0.25% من القرض + 290 درهم | في حالة التمويل |
| تقييم البنك | 2,500 إلى 3,500 درهم | في حالة التمويل |
| موافقة المطور | 500 إلى 5,000 درهم | في حالات إعادة البيع فقط؛ عادة ما يدفعها البائع |
| محرر العقود (اختياري) | 6,000 إلى 12,000 درهم | موصى به للعقارات التي تتجاوز قيمتها 10 ملايين درهم |
الأخطاء التي يجب تجنبها
- إجراء نفس الاستفسار من خلال عدة وسطاء يفقدك أولوية الوصول عند إطلاق الوحدات وينشئ نزاعات حول العمولات
- اعتبار السعر الأساسي هو التكلفة. احسب علاوة من 6.5% إلى 8% للمشترين النقديين، وأكثر مع التمويل
- تخطي خطوة فحص العيوب عند تسليم عقار جديد تكلفة إصلاح العيوب بعد الانتقال أعلى بكثير من قيام المطور بإصلاحها قبل التسليم
- تجاهل رسوم الخدمات عند إعادة البيع تتراوح رسوم خدمات المباني بين 8 درهم لكل قدم مربع (أساسي) و35 درهماً لكل قدم مربع (فاخر جداً). اطلب فواتير مدفوعة لسنتين قبل التوقيع
- شراء عقار قيد الإنشاء دون زيارة المشاريع السابقة للمطور. الرسومات التوضيحية فن؛ جودة التشطيب دليل
الأسئلة الشائعة
هل يمكن للأجنبي شراء عقار في دبي؟
نعم. يمكن للأجانب غير المقيمين في الإمارات شراء عقارات بتملك حر في المناطق المخصصة للتملك الحر في جميع أنحاء دبي (وأجزاء من أبو ظبي والإمارات الشمالية) مع حقوق الملكية الكاملة. لا يوجد متطلب إقامة للشراء.
هل يجب أن أكون في دبي لإتمام عملية الشراء؟
لا. يكمل الكثير من عملاء JRE المعاملات عن بعد باستخدام وكالة صادرة من السفارة الإماراتية، وتحضر فريقنا مكتب الموثق نيابة عن المشتري. يمكننا أيضاً تنسيق جولات عرض كاملة عن بعد عبر الفيديو.
كم من الوقت تستغرق عملية الشراء؟
من حجز المشروع قيد الإنشاء إلى توقيع اتفاقية البيع والشراء، عادة ما يستغرق أسبوعين إلى أربعة أسابيع. من الإيجاب إلى سند الملكية في الممتلكات القائمة، عادة ما يستغرق أربعة إلى عشرة أسابيع؛ أطول مرحلة منفصلة هي موافقة المطور والعمليات العقارية المعلقة.
ما هو التملك الحر في دبي؟
التملك الحر يعني الملكية الكاملة للوحدة وحصة دائمة من الأرض تحتها، مسجلة باسمك في سند الملكية بدائرة الأراضي والأملاك. وهو أقوى شكل من أشكال الملكية المتاحة للمشترين الأجانب.
هل توجد ضرائب عقارية سنوية؟
لا تفرض دبي ضريبة عقارية سنوية على العقارات السكنية. يدفع المالكون رسوم الخدمات السنوية لجمعية ملاك البناء وفواتير كهرومياه دبي على أساس الاستهلاك. يوجد رسم السكن بنسبة 5% على عقود الإيجار (يدفعها المستأجرون).
ما هي رسوم المشتري بالإضافة إلى السعر؟
احسب 6.5% إلى 8% من السعر الإجمالي للمشتري النقدي، وقليلاً أكثر مع التمويل العقاري. أكبر بند منفصل هو رسم دائرة الأراضي والأملاك بنسبة 4%.
هل يمكنني الدفع على دفعات؟
على المشاريع قيد الإنشاء، تقدم معظم المشاريع خطة دفع من المطور، عادة 5% إلى 20% عند الحجز مع الرصيد موزع على فترات البناء وما بعد التسليم. تمتد بعض الخطط لمدة ثلاث إلى سبع سنوات بعد التسليم.
هل ستؤهلني عملية الشراء للحصول على فيزا ذهبية؟
العقار المقيّم بـ 2 مليون درهم أو أكثر على سند الملكية بدائرة الأراضي والأملاك يستوفي شروط مالك الوحدة الرئيسي للحصول على فيزا ذهبية لمدة 10 سنوات، بدون متطلب حقوق ملكية مقدمة منذ فبراير 2026. راجع دليل JRE لرسوم الفيزا الذهبية للاطلاع على التفاصيل الكاملة.
مهم: يمكن أن تتغير القواعس والرسوم الحكومية المتعلقة بـ شراء العقارات والتمويل والتأشيرات في الإمارات بدون إشعار. تعكس الأرقام أعلاه القواعد والأسعار اعتبارًا من 6 مايو 2026 وتُقدم لأغراض إعلامية عامة فقط، وليس كنصيحة قانونية أو ضريبية أو هجرة أو استثمار. للمركز الملزم والحالي، يرجى التشاور مع السلطة الاتحادية الإماراتية المختصة أو مستشار مرخص أو التحدث مع JRE.
هل تريد شراء عقار في دبي؟
تتولى JRE المهمة من البداية إلى النهاية: الإيجاز، والقائمة المختصرة، والتفاوض، والامتثال للقوانين المالية، والنقل، والفحص والمتابعة بعد التسليم. مستشار واحد، علاقة واحدة، لا أي تحويلات.