تكلفة تأشيرة دبي الذهب: تفصيل عام 2026 الكامل.
أرقام فعلية لطريق العقار بقيمة مليونا درهم للحصول على إقامة إماراتية لمدة عشر سنوات. كل بند، بما فيها البنود التي تغفلها معظم الأدلة، مع أمثلة عملية لمشترٍ واحد وأسرة من أربعة أفراد.
الإجابة المختصرة
التأشيرة الذهبية الإماراتية لمدة عشر سنوات عبر مسار العقار تتطلب عقاراً إماراتياً (أو محفظة عقارية) بقيمة مسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك لا تقل عن مليوني درهم. بالنسبة لمتقدم طلب واحد تتراوح تكلفة الجانب الحكومي للتأشيرة تقريباً بين 14,000 و 22,000 درهم إماراتي. الرقم الأكبر بكثير الذي يجب أن تخطط حوله هو شراء العقار نفسه: إجمالي التكاليف الإضافية فوق السعر الأساسي عادة ما تصل إلى 6.5% إلى 8% للمشترين النقديين وأعلى قليلاً عند التمويل.
أضف زوجة وطفلين وتصل التكلفة الإجمالية للجانب الحكومي للتأشيرة إلى ما يقارب 15,000 إلى 25,000 درهم إماراتي، بالإضافة إلى التأمين الصحي السنوي لكل تابع.
مليونا درهم: كيفية عمل الحد الأدنى
الرقم الرئيسي لمسار العقار هو مليونا درهم إماراتي. ما يُحتسب مقابله هو القيمة المسجلة في سند دائرة الأراضي والأملاك بدبي، وليس ما دفعته من نقد وليس نسبة التمويل لدى البنك. يترتب على ذلك بعض القواعد العملية:
- عقار واحد أو عدة عقارات: يمكن لأصل واحد أن يفي بالحد الأدنى، لكن يمكن أيضاً لعقارين أو أكثر تكون قيمتهما المسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك مليون درهم إماراتي أو أكثر.
- قيد الإنشاء والجاهز كلاهما مؤهل: العقار قيد الإنشاء المسجل من خلال منصة عقود يحتسب بنفس طريقة العقار الجاهز المسجل، شريطة أن تصدر الشركة المطورة كتاب عدم الاعتراض يشير إلى طلب التأشيرة.
- يجب أن يكون السند باسم مقدم الطلب: العقارات المملوكة من خلال شركة أو وقف أو باسم أحد أفراد الأسرة الآخرين لا تندرج ضمن طلب التأشيرة الشخصي لذلك الفرد.
- أي مكان في الإمارات يصلح: دبي هي المسار الأكثر شيوعاً بسبب توفر العقارات وسرعة دائرة الأراضي والأملاك، لكن العقار في أي إمارة يعتبر طالما كان السند والتقييم يصلان إلى مليوني درهم إماراتي.
العقار المرهون: تحديث شباط 2026
حتى أوائل 2026 كانت القاعدة العامة أن على المتقدم أن يكون قد دفع 2 مليون درهم من رأس ماله إلى العقار قبل إصدار التأشيرة. تم إلغاء هذا المتطلب في فبراير 2026. الوضع الحالي أبسط:
- يجب أن تكون القيمة المسجلة للعقار لدى الإدارة العامة للعقارات 2 مليون درهم على الأقل.
- إذا كان العقار مرهوناً، يجب أن يصدر البنك خطاب عدم اعتراض ينص على عدم اعتراضه على منح التأشيرة الذهبية للعقار ويؤكد المبلغ المسدد والرصيد المتبقي.
- شهادة تقييم العقار من الإدارة العامة للعقارات (الصادرة من 4,020 درهم وتقريباً دائماً في نفس اليوم للشقق والفلل) هي ما تعتمد عليه سلطة الهجرة، وليس السعر المسجل في الصك.
التأثير العملي هو أن المشترين الذين يستخدمون التمويل العقاري لم يعودوا بحاجة إلى توقيت طلب التأشيرة حول حد الدفعة الأولى بنسبة 50%. تشهد JRE حصة مهمة من طلبات التأشيرة الذهبية الجديدة الآن قادمة من المشترين الذين يستخدمون رهناً برسوم توصية تتراوح بين 50% و75%.
مجموع التكاليف الكاملة
من المفيد التفكير في تكلفة التأشيرة الذهبية على ثلاث طبقات. الأولى (شراء العقار) هي بحد بعيد الأكبر. الثانية (طلب التأشيرة) هي ما يقصده معظم الناس عندما يسألون عن "تكلفة التأشيرة الذهبية". الثالثة (عائلية) تنطبق فقط إذا كنت تصطحب معك مالكين معالين.
- رسوم شراء العقار، تُدفع مرة واحدة، بالإضافة إلى سعر العقار الأساسي.
- رسوم طلب التأشيرة، تُدفع للهيئة الاتحادية للهوية والجنسية والجمارك والموانئ (ICP) أو للمديرية العامة للإقامة وشؤون الأجانب (GDRFA)، بالإضافة إلى تكاليف الفحص الطبي والقياسات البيومترية.
- رسوم الكفالة العائلية، لكل تابع، اختياري.
رسوم شراء العقار (دائرة الأراضي والأملاك، المكتب الموثق، السمسار)
هذه التكاليف ليست حصرية لمتقدمي التأشيرة الذهبية؛ كل مشتري عقار في دبي يدفعها. أهميتها هنا لأنها عادة ما تكون غير مرئية في محادثة "2 مليون درهم" وأنها تدفع الإنفاق الإجمالي بشكل ملموس فوق السعر الأساسي.
| بند | التكلفة | ملاحظات |
|---|---|---|
| رسوم تحويل دائرة الأراضي والأملاك (DLD) | 4% من قيمة العقار | يدفعها المشتري دائماً تقريباً. وهي أكبر بند تكلفة بعد السعر نفسه. |
| رسوم دائرة الأراضي والأملاك الإدارية | 580 درهم (شقق/ مكاتب)، 430 درهم (أراضي)، 40 درهم (غيره) | رسم ثابت صغير يُضاف إلى عملية التحويل. |
| استخراج الوثيقة العقارية | 580 درهم | يتم استخراجها من مكتب الوصاية عند التسليم. |
| رسوم مكتب الوصاية | 4,200 درهم (السعر > 500,000 درهم)، 2,100 درهم (السعر ≤ 500,000 درهم) | بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة 5%. يُدفع عند التوقيع. |
| عمولة وكيل العقارات | 2% من قيمة العقار | بالإضافة إلى ضريبة القيمة المضافة 5%. يقوم المطور بدفع عمولة JRE على عمليات البيع الأولية، لذا فإن مشترين السوق الأساسية لا يدفعون عمولة JRE. |
| شهادة عدم الممانعة من المطور | من 500 درهم إلى 5,000 درهم | مطلوبة عند إعادة البيع فقط. وتؤكد أن رسوم الخدمات مسددة. عادة ما يدفعها البائع. |
| قيد الرهن العقاري (في حالة التمويل) | 0.25% من قيمة القرض بالإضافة إلى 290 درهم | يُحتسب على قيمة الرهن وليس سعر العقار. |
| تقييم البنك للعقار (في حالة التمويل) | من 2,500 درهم إلى 3,500 درهم | يُدفع مرة واحدة إلى المقيم من فريق البنك. |
لشراء نقدي نظيف لشقة بقيمة 2 مليون درهم، خطط على تقريباً من 130,000 درهم إلى 165,000 درهم في تكاليف المعاملة بالإضافة إلى سعر العقار نفسه، قبل أي تأثيث أو معالجة عيوب أو رسوم خدمات. في حالة الرهن العقاري، أضف ما بين 5,000 درهم و 12,000 درهم إضافية لقيد الرهن وتقييم البنك.
رسوم التأشيرة (المركز الاتحادي للإقامة وشؤون الأجانب / إدارة الجنسية والجوازات والتوثيق)
تختلف تكلفة التأشيرة باختلاف قناة التقديم (مركز خدمة حضوري، مركز طباعة، طلب إلكتروني، أو خدمة حكيم متميزة)، وباختلاف ما إذا كنت تتقدم عبر ICP اتحادياً أم عبر GDRFA بدبي. الأرقام أدناه تمثل نطاقات 2026 النموذجية لمقدم طلب رئيسي عبر طريق العقار.
| بند | التكلفة | ملاحظات |
|---|---|---|
| شهادة تقييم العقار من DLD | من 4,020 درهم | مطلوبة كجزء من ملف تأشيرة الذهب. تُصدر فوراً للشقق والفيلل. |
| طلب تأشيرة الذهب من ICP / GDRFA | من 8,000 درهم إلى 10,500 درهم | يشمل إصدار تصريح الإقامة ومكونات تصريح الدخول. يختلف قليلاً باختلاف مركز الخدمة والقناة. |
| الاختبار الطبي للياقة | من 320 درهم إلى 770 درهماً | خدمات VIP والمسار المتميز أكثر تكلفة؛ الموعد العادي يقع في الطرف الأدنى. |
| بطاقة الهوية الإماراتية (10 سنوات) | 1,153 درهماً | تشمل رسوم مركز الطباعة والسلطات. |
| التأمين الصحي (سنوي) | من 800 درهم إلى 8,000 درهم فأكثر | خطط التغطية الأساسية تبدأ بأقل من 1,000 درهم. التغطية الدولية للعملاء ذوي الثروة العالية قد تكون أعلى بشكل ملموس. |
| توثيق الوثائق (حيث ينطبق) | من 150 درهماً إلى 2,000 درهم | شهادات الزواج والميلاد الأجنبية تحتاج إلى تصديق وزارة الخارجية عند كفالة أفراد الأسرة. |
نقطتان عمليتان. أولاً، بند "طلب ICP" يغطي تصريح الدخول وختم تصريح الإقامة معاً، وهذا هو سبب اتساع النطاق. ثانياً، شهادة DLD لتقييم العقار بقيمة 4,020 درهم هي متطلب لملف تأشيرة الذهب وليس لشراء العقار نفسه، لذا فهي تكلفة خاصة بتأشيرة الذهب وليست تكلفة عقار.
الفحص الطبي والقياسات البيومترية وبطاقة الهوية الإماراتية
يجب على كل متقدم للتأشيرة الذهبية، سواء كان المتقدم الرئيسي أو تابعاً، أن يقوم بما يلي:
- إجراء اختبار الياقة الطبية في مركز صحي معتمد من الحكومة (فحص دم واختبار الصدر ومراجعة الياقة)،
- قياس البيانات البيومترية للهوية الإماراتية، و
- تقديم صورة حديثة متوافقة مع معايير الهجرة.
عادة ما يتم إجراء المواعيد الطبية والبيومترية في نفس الأسبوع، وغالباً في نفس اليوم إذا حجزت خدمة الممر السريع. تستغرق النتائج يوماً إلى ثلاثة أيام عمل؛ ثم يتم طباعة بطاقة الهوية الإماراتية وإرسالها بواسطة البريد السريع.
كفالة الأسرة
يعتبر من الأسرار الخفية الجيدة لمسار العقار مدى كرم نظام كفالة الأسرة مقارنة بتأشيرة الإقامة العادية. وتحديداً:
- لا توجد حد أقصى لعمر الأطفال: يمكن كفالة الأطفال البالغين لنفس مدة عشر سنوات المقررة للوالد.
- يحق للوالدين الحصول على تصريح مطابق مدته عشر سنوات، الأم والأب معاً.
- لا يوجد حد أدنى للراتب: المتقدم الرئيسي لا يحتاج إلى إثبات عتبة راتب معينة، فقط التأكد من أن العقار يستمر في تحقيق الشروط.
- العمال المنزليون يمكن كفالتهم برسوم MOHRE القياسية.
| بند | التكلفة | ملاحظات |
|---|---|---|
| تأشيرة الذهبية للزوج (مكفول) | من 5,000 درهم إلى 7,500 درهم | أقل من المتقدم الرئيسي لأنه لا تكون هناك حاجة لتقييم عقار منفصل. |
| كل طفل (مكفول) | من 5,000 درهم إلى 7,500 درهم | لا يوجد حد أقصى لعمر الأطفال المكفولين بموجب التأشيرة الذهبية. |
| الوالد (مكفول، عشر سنوات) | من 5,000 درهم إلى 7,500 درهم | يمكن كفالة الوالدين معاً إذا تم استيفاء جميع معايير الأهلية. |
| العامل المنزلي (مكفول) | من 5,500 درهم إلى 7,500 درهم | يخضع لمتطلبات العقد العمالي القياسية لـ MOHRE. |
أمثلة عملية
الأرقام أدناه تفترض شراء عقار في دبي مع تحويل مسجل لدى دائرة الأراضي والأملاك من خلال مكتب موثق، شقة جاهزة (لذا لا توجد مشاكل تتعلق برسوم الصيانة)، وعملية استحواذ بقيادة JRE.
مشترٍ واحد، شراء نقدي بقيمة 2 مليون درهم
- العقار: 2,000,000 درهم
- رسوم تحويل دائرة الأراضي والأملاك (4%): 80,000 درهم
- رسوم دائرة الأراضي والأملاك الإدارية وصك الملكية: 1,160 درهم
- مكتب الأمانة (شامل الضريبة): 4,410 درهم
- عمولة الوسيط (2% + الضريبة): 42,000 درهم
- شهادة تقييم دائرة الأراضي والأملاك (تأشيرة ذهبية): 4,020 درهم
- طلب ICP + بطاقة الهوية الإماراتية + الفحص الطبي: 12,500 درهم (نطاق متوسط)
- التأمين الصحي (أساسي، سنوي): 1,000 درهم
الإجمالي: تقريباً 2,145,000 درهم في السنة الأولى تكاليف العقار تبلغ 127,570 درهم (حوالي 6.4%). تكاليف جانب التأشيرة تبلغ 17,520 درهم
عائلة من أربعة أشخاص، شراء بيع ثاني بقيمة 4 ملايين درهم، بنسبة رهن عقاري 50%
- العقار: 4,000,000 درهم
- رسوم تحويل دائرة الأراضي والأملاك (4%): 160,000 درهم
- رسوم دائرة الأراضي والأملاك الإدارية وصك الملكية: 1,160 درهم
- مكتب الأمانة (شامل الضريبة): 4,410 درهم
- عمولة الوسيط (2% + الضريبة): 84,000 درهم
- تسجيل الرهن العقاري (0.25% من قرض 2 مليون درهم + 290 درهم): 5,290 درهم
- تقييم البنك: 3,000 درهم
- موافقة المطور (بيع ثاني): 1,500 درهم (يدفعها البائع، لكن احتسب لها)
- شهادة تقييم دائرة الأراضي والأملاك: 4,020 درهم
- تأشيرة ذهبية للمقدم الرئيسي: 18,000 درهم (مع خدمة طبية فاخرة)
- تأشيرة ذهبية للزوج/الزوجة: 6,500 درهم
- طفلان: 13,000 درهم
- التأمين الصحي لأربعة أشخاص (نطاق متوسط): 12,000 درهم
الإجمالي: تقريباً 4,313,000 درهم في السنة الأولى تكاليف العقار تبلغ 257,860 درهم (حوالي 6.4%). تكاليف جانب التأشيرة تبلغ 53,520 درهم
المستندات التي ستحتاج إليها
الملف الأساسي لمقدم الطلب الرئيسي في مسار العقار هو:
- جواز سفر صالح لمدة ستة أشهر على الأقل.
- تأشيرة إقامة في الإمارات سارية (إن وجدت) وبطاقة الإمارات.
- صك العقار من دائرة الأراضي والأملاك في دبي للعقار المؤهل (أو الأعقار).
- شهادة تقييم العقار من دائرة الأراضي والأملاك في دبي، حالية.
- خطاب عدم الاعتراض من البنك (إذا كان العقار مرهوناً)، أو خطاب عدم الاعتراض من المطور (إذا كان قيد الإنشاء).
- شهادة التأمين الصحي من الإمارات
- صورة رقمية متوافقة مع معايير ICP
- شهادة السلوك الحسن من شرطة دبي، موجهة إلى دائرة الأراضي والأملاك
- شهادات الزواج والميلاد، موثقة من وزارة الخارجية، في حالة رعاية أفراد الأسرة
العملية خطوة بخطوة
- حدد واشتر العقار المؤهل. يمكن لـ JRE أن توجهك في اختيار العقار والتسعير؛ للمشترين الذين يمتلكون بالفعل، يمكننا أن ننصحك بما إذا كانت المحفظة الحالية تحقق الحد الأدنى.
- سجل التحويل لدى مكتب أمين العقارات المعتمد من الإدارة العامة للعقارات. يتم إصدار صك الملكية في نفس اليوم.
- اطلب شهادة تقييم العقار من الإدارة العامة للعقارات.
- قدم الطلب إلى الهجرة وإقامة الوافدين، شخصياً أو من خلال مكتب تصديق. تعمل JRE مع شركاء هجرة مرموقين لهذه المرحلة.
- أكمل اختبار اللياقة الطبية والبيومترية.
- احصل على قرار تصريح الدخول أو تصريح الإقامة (عادة في غضون خمسة إلى خمسة عشر يوم عمل من تقديم الملف).
- يتم طباعة وإرسال الهوية الإماراتية.
- رعاية الأشخاص المعالين بالتوازي باستخدام مستندات الأسرة المصدقة؛ ملفاتهم تسير جنباً إلى جنب مع ملف المتقدم الرئيسي.
الأخطاء الشائعة
- اعتبار السعر الأساسي هو التكلفة. خطط لإضافة 6.5% إلى 8% على السعر لتغطية تكاليف المعاملات فقط.
- التقليل من شأن توقيت التقييم في الوحدات الصغيرة أو غير العادية. الاستوديوهات والوحدات برخصة فندقية وبعض الهياكل الإيجارية تستغرق وقتاً أطول في التقييم وقد تعقد ملف التأشيرة.
- نسيان خطاب عدم الاعتراض من البنك. على العقار المرهون يجب أن تذكر رسالة البنك بوضوح الغرض من التأشيرة؛ رسالة الرصيد العامة غير كافية.
- عدم جمع شهادات الأسرة مبكراً. شهادات الزواج والميلاد الأجنبية تحتاج إلى تصديق من وزارة الخارجية؛ اجمعها في بلدك الأصلي قبل الانتقال حيث أمكن.
- بيع العقار المؤهل بدون بديل. التأشيرة مرتبطة بالأصل؛ البيع غير المخطط له قد يؤثر على التجديد.
الأسئلة الشائعة
هل يجب أن أدفع 2 مليون درهم نقداً للتأهل؟
لا. اعتباراً من فبراير 2026، تم إلغاء متطلب رأس المال الأولي. ما يحتسب هو إجمالي قيمة العقار في شهادة الملكية، وليس جزء رأس المال. عقار بقيمة 2.5 مليون درهم مع رهن عقاري بقيمة 1.2 مليون درهم لا يزال مؤهلاً، شريطة أن تصدر البنك خطاب عدم الاعتراض لإصدار التأشيرة الذهبية.
هل يمكنني دمج عقارات متعددة للوصول إلى 2 مليون درهم؟
نعم. عقاران أو أكثر بقيمة إجمالية مسجلة لدى دائرة الأراضي والأملاك 2 مليون درهم أو أكثر يستوفيان الشروط، شريطة أن يكون كل منهما باسم المتقدم وموجوداً في الإمارات العربية المتحدة.
هل يستوفي العقار قيد الإنشاء الشروط؟
نعم، العقار قيد الإنشاء المسجل عبر نظام العقود يستوفي الشروط، خاضعاً لنفس عتبة التقييم البالغة 2 مليون درهم والمطور يصدر خطاب عدم الاعتراض المطلوب.
كم يستغرق إجراء تأشيرة الذهب؟
من التقديم إلى إصدار تصريح الإقامة، احسب من أسبوعين إلى ستة أسابيع. الفحص الطبي يستغرق يوم إلى ثلاثة أيام عمل؛ الموافقة المسبقة من ICP تستغرق عادة عدة أيام عمل؛ البيانات البيومترية وإصدار بطاقة الهوية الإماراتية يجريان بالتوازي.
هل يمكن لزوجي وأطفالي الحصول على مدة التأشيرة ذاتها؟
نعم. الزوج والأطفال مكفولون بموجب تصريح إقامة يعكس مدة التأشيرة الذهبية. لا يوجد حد أقصى لعمر الأطفال المكفولين بموجب التأشيرة الذهبية، بخلاف تأشيرات الإقامة العادية، ويمكن أيضاً كفالة الوالدين للحصول على تصريح مطابق لمدة عشر سنوات.
ماذا إذا بعت العقار بعد الحصول على التأشيرة؟
التأشيرة الذهبية مرتبطة بملكية العقار المؤهل. بيع العقار دون استبداله بأصل مؤهل آخر قد يؤثر على صلاحية التأشيرة. خطط دائماً لعملية البيع حول دورة التجديد واستشر JRE قبل الإدراج.
هل توجد متطلبات دخل أو راتب؟
لا. مسار العقار لا يفرض حداً أدنى للراتب. التأمين الصحي مطلوب، وهو أمر سهل الترتيب. يتم التحقق من مصدر الأموال عبر معايير AML / KYC القياسية وقت الشراء.
مهم: قد تتغير قواعد التأشيرات والرسوم الحكومية بدون إشعار مسبق. تعكس الأرقام أعلاه القواعس والأسعار كما هي في 6 مايو 2026 وتُقدم لأغراض معلوماتية عامة فقط، وليس كنصيحة قانونية أو هجرة. للاستفسار عن الموقف الملزم والحالي، راجع قنوات وزارة الداخلية الرسمية والمجلس الأعلى للعقار بدبي، أو تواصل مع JRE.
هل تشتري للحصول على التأشيرة أم للسكن؟
على أي حال، سننتقي العقار المؤهل الصحيح لك ونناقش الأرقام معك ونتولى ملفك من البداية إلى النهاية. يتم إصدار معظم العملاء خلال ستة أسابيع.