دبئی میں real estate میں سرمائہ کاری کیسے کریں۔

پانچ سرمایہ کاری کی حکمت عملیاں

جو سرمایہ کار دبئی میں کامیاب ہوتے ہیں وہ ایک حکمت عملی منتخب کرتے ہیں اور اپنی لین میں رہتے ہیں۔ نیچے دی گئی پانچ حکمت عملیوں میں سرمائے کی شدت، وقت کی مدت، فعال انتظام کی ضرورت، اور خطرے کی شناخت مختلف ہے۔ زیادہ تر JRE سرمایہ کار کلائنٹ انہیں دو کے امتزاج میں چلاتے ہیں؛ بہت کم پانچوں کو چلاتے ہیں۔

حکمت عملی 1، زیر تعمیر تبدیلی

ڈویلپر کی لانچ پر حاصل کریں (اکثر یہ سب سے کم قیمت ہے جو یونٹ کبھی تجارت میں آے گا)، تعمیر کے دوران 30٪ سے 50٪ ادا کریں، اور ہینڈ اوور سے پہلے یا فوری طور بعد میں دوبارہ فروخت کریں۔ ایک مضبوط لانچ سائیکل میں، لانچ سے ہینڈ اوور تک اضافہ اچھی پراپرٹی پر 20٪ سے 40٪ تک ہو سکتا ہے۔ خطرہ یہ ہے کہ لانچ اور ہینڈ اوور کے درمیان بازار نرم ہو جائے؛ رکاوٹ یہ ہے کہ دو لین دین کے فیس ہیں، اندر اور باہر۔

ان خریداروں کے لیے بہترین ہے جن کے پاس سرمایہ ہے جو دو سے چار سال تک سمے ہو سکتا ہے، اور صحیح وقت پر دوبارہ فروخت کے فعال انتظام کی خواہش رکھتے ہیں۔

حکمت عملی ۲، کریائے کے لیے خریدیں (طویل مدتی کرائیہ)

ایک تیار شدہ یونٹ حاصل کریں، ایک کرائے دار کو Ejari کے ذریعے ۱۲ ماہ کے معاہدے پر رکھیں، اور اسٹ کو مستحکم آمدنی کے لیے چلائیں۔ منافع زیادہ تر اہم کمیونٹیز میں ۵% سے ۸% خام رینج میں آتا ہے؛ کرائے دار کی تبدیلی عام طور پر ایک سے تین سال ہوتی ہے، جو عالمی گیٹ وے شہروں کے ساتھ موازنہ ہے اور لندن یا نیویارک سے نمایاں طور پر بہتر ہے۔

ان خریداروں کے لیے بہترین جو آمدنی کو ترجیح دیتے ہیں توقع کے ساتھ، جو پانچ یا اس سے زیادہ سال تک رکھ سکتے ہیں۔

حکمت عملی 3، شارٹ لیٹ / چھٹیوں کا گھر

Booking.com، Airbnb اور اسی طرح کے چینلز کے ذریعے یونٹ کو ایک supervised چھٹیوں کے گھر کے طور پر چلائیں۔ سرخ عنوان سے کل منافع سیاحوں کے مراکز والے علاقوں (Marina، Palm، Downtown) میں لمبی مدت کے منافع کا 1.5x سے 2.5x تک ہو سکتا ہے، لیکن آپریٹنگ اخراجات (صفائی، لنن، متحرک قیمت کاری، چینل منیجر، سیاحت درہم، اجازت کی فیسیں) کل کا 25٪ سے 35٪ استعمال کرتے ہیں۔

DET چھٹیوں کے گھر کی اجازت اور ایک ان ہاؤس آپریٹر یا ایک ماہر منیجر کی ضرورت ہے۔ JRE ان ہاؤس میں شارٹ لیٹ بک چلاتا ہے جس میں اپنی ملکیتی اوزاریں ہیں۔

حکمت عملی 4، قدر میں اضافہ

ایک پرانی تیار یونٹ کو موازنہ سے کم قیمت پر خریدیں، موجودہ معیار تک تجدید کریں، اور دوبارہ کرائے پر دیں یا فروخت کریں۔ Marina، JLT اور JBR کے علاقوں میں پرانی عمارتوں میں سب سے زیادہ قابل عمل ہے جہاں فنش کی سطحیں پرانی ہو گئی ہوں لیکن یہ مقام اب بھی اہمیت رکھتا ہے۔

Dubai میں تجدید کی لاگت مربع فٹ کے لحاظ سے AED 250 سے AED 1,200 تک ہے، ایک عام ایک بیڈ روم کے لیے چھ سے بارہ ہفتوں کا دورانیہ۔

حکمت عملی 5، غیر فعال (REITs اور جزوی)

ان سرمائہ کاروں کے لیے جو براہ راست ملکیت کے بغیر دبئی کی پراپرٹی میں نمائش چاہتے ہیں: Emirates REIT اور ENBD REIT (Nasdaq Dubai پر درج)، جزوی پلیٹ فارمز (Stake، SmartCrowd) اور ڈویلپر کی جانب سے جاری سرمائہ کاری کی مصنوعات۔ کم داخلہ کی حد، کم رکاوٹ، کم کنٹرول۔

علاقے کے لحاظ سے منافع

یہ کل منافع ہیں۔ خالص منافع عام طور پر سروس چارج اور ایجنسی کی انتظامی فیس کے بعد 1.0% سے 1.5% کم ہوتے ہیں۔ مختصر مدتی کرائے کی منافع براہ راست موازنہ کے لیے نہیں ہیں، کیونکہ وہ مستحکم سالانہ کرائے کو زیادہ آمدنی کے ساتھ لیکن آپریٹنگ اخراجات کے ساتھ بدل دیتے ہیں۔

8 مراحل کی منصوبہ بندی

یہی طریقہ کار کام کرتا ہے چاہے آپ ایک اپارٹمنٹ خرید رہے ہوں یا پانچ پراپرٹی کا پورٹ فولیو بنا رہے ہوں۔

1. سرمایہ کاری کا مقصد متعین کریں. آمدنی، سرمائے میں اضافہ، رہائش کی سہولت، یا کرنسی کی حفاظت: ایک کو بنیادی مقصد اور دوسری کو ثانوی مقصد کے طور پر منتخب کریں۔ چاروں کو بیک وقت بہتر بنانے کی کوشش حکمت عملی کو کمزور کر دیتی ہے۔
2. بجٹ اور سرمائے کی ساخت متعین کریں. نقد رقم یا تمویل؛ UAE میں رہائش یا غیر مقیم تمویل؛ AED میں یا بیرون ملک کرنسی میں منتقل۔ سرمائے کی ساخت یہ طے کرتی ہے کہ کون سے علاقے اور یونٹ کی اقسام منطقی ہیں۔
3. حکمت عملی منتخب کریں. زیر تعمیر فروخت، کرائے پر لگانا، مختصر مدتی کرایہ، قدر میں اضافہ، یا منفعل سرمایہ کاری۔ ہر ایک کا اپنا منافع کا ریکارڈ، وقت کا دورانیہ اور فعال انتظام کی ضرورت ہے۔
4. علاقہ اور جائیداد کی قسم منتخب کریں. حکمت عملی کو جغرافیہ کے ساتھ ملائیں۔ مختصر مدتی کرایہ کو سیاحوں کے مرکز کے قریب ہونا ضروری ہے۔ کرائے پر لگانے کے لیے قابل اعتماد کاروباری یا خاندانی طلب درکار ہے۔ قدر میں اضافہ کے لیے مشکل میں پڑی ہوئی جائیدادیں درکار ہیں۔
5. رجسٹرڈ براکر کے ذریعے خریدیں. AML / KYC میں تبدیلی کریں، MOU یا ڈیولپر کا محفوظ کریں، جمع ادا کریں، تھرسٹی آفس میں منتقل کریں۔ JRE ہر مرحلے میں مدد کرتا ہے۔
6. انتظام قائم کریں. پہلے دن فیصلہ کریں کہ انتظام کون کرے: آپ خود، JRE جائیداد کا انتظام، یا ایک خصوصی مختصر مدتی کرایہ آپریٹر۔ ہر ایک کی اپنی فیس کی ساخت اور ٹیکس کی تشریح ہے۔
7. چلائیں اور رپورٹ کریں. کل منافع، خالص منافع (سروس چارج، ایجنسی فیس، خالی جگہ کے بعد)، اور کل واپسی شامل قیمت کی تبدیلی کو ریکارڈ کریں۔ سہ ماہی رپورٹنگ کم از کم مفید رفتار ہے۔
8. باہر نکلنے کی منصوبہ بندی اور عمل کریں. دوبارہ فروخت، تمویل نو، یا طویل مدتی حفاظت۔ JRE ہر راستہ سنبھالتا ہے، موجودہ کلائنٹ فہرستوں میں نجی فروخت سمیت جہاں رازداری اہم ہے۔

سرمایہ کاروں کے لیے ٹیکس کی کفایت

UAE کی ٹیکس پوزیشن ایک واحد خصوصیت ہے جو دبئی کی جائیداد کو دوسری عالمی داخلی شہروں سے علیحدہ کرتی ہے۔ خاص طور پر:

• کوئی ذاتی آمدنی ٹیکس نہیں کرائے کی آمدنی پر۔
• کوئی سرمائے میں اضافہ ٹیکس نہیں دوبارہ فروخت پر، افراد کے لیے۔
• کوئی سالانہ جائیداد ٹیکس نہیں؛ سروس چارج انہیں بدل دیتے ہیں، عمارت کے مالکوں کی تنظیم کو دیے جاتے ہیں۔
• کوئی وراثت ٹیکس نہیں UAE کی جائیدادوں پر، اگرچہ سرحد پار وراثت کی تشریح رہائش اور ملک کے قانون پر منحصر ہے۔
• 9% UAE کمپنی ٹیکس اگر آپ AED 375,000 سے زیادہ منافع کی حد سے اوپر کمپنی کی جائیداد میں رکھتے ہیں تو لاگو ہوتا ہے۔ زیادہ تر انفرادی سرمایہ کار ذاتی نام میں رکھتے ہیں اور صفر UAE ٹیکس ادا کرتے ہیں۔

آپ کے رہائش کے ملک میں ٹیکس الگ معاملہ ہے؛ UK، US اور بھارتی ٹیکس میں رہائش رکھنے والے سرمایہ کاروں کو گھر کے ملک کے مشورے سے ڈھانچہ بنانا چاہیے۔

خطرات، سچائی سے

• چکری نوعیت۔ دبئی کی پراپرٹی میں واضح سائیکل رہے ہیں: 2008 سے 2010، 2014 سے 2016، 2020 میں مختصر صدمہ، 2022 سے 2026 مضبوط دوری۔ اپنی ہولڈنگ کے دوران ایک کے لیے منصوبہ بندی کریں۔
• سپلائی پائپ لائن۔ دبئی ہر سال نیا انوینٹری فراہم کرتا ہے؛ کچھ علاقوں میں زیادتی ہے۔ ایسے علاقے منتخب کریں جہاں زمین محدود ہو یا مضبوط طلب کے ڈرائیور ہوں۔
• کرنسی نمائش۔ AED کو USD سے منسلک کیا گیا ہے، جس کا مطلب ہے کہ آپ کی دبئی کی پراپرٹی بنیادی طور پر ایک USD اثاثہ ہے۔ غیر USD سرمائہ کاروں کے لیے، زر مبادلہ کی تبدیلیاں اہم ہیں۔
• سروس چارج میں مہنگائی۔ پرانی عمارتیں نرم بازاروں میں کرائے کے مقابلے میں سروس چارج میں تیزی سے اضافہ دیکھتی ہیں۔
• ریگولیٹری تبدیلی۔ ویزا، فری ہولڈ اور شارٹ لیٹ کے قوانین بدلتے ہیں۔ JRE ہر قابلِ غور تبدیلی کو ٹریک کرتا ہے اور کلائنٹس کو اسی ہفتے میں مطلع کرتا ہے۔

باہر نکلنے کی حکمت عملیاں

تین ایماندارانہ نکلنے کی حکمتیں یہ ہیں:

• دوبارہ فروخت۔ ڈیفالٹ۔ مارکیٹ شدہ فروخت کے لیے چھ سے بارہ ہفتے کی اجازت دیں؛ الٹراپریم نجی اور تیز ہو سکتا ہے۔
• دوبارہ فنانس اور رکھیں۔ ایک مکمل معاوضہ شدہ پراپرٹی پر رہن کے ذریعے کمائی نکالیں، نقد رقم کو دوبارہ استعمال کریں، یلڈ کرنے والی اثاثے کو رکھیں۔ درمیانی سے طویل مدتی سرمایہ کاروں کے لیے عام۔
• بین النسل رکھیں۔ کوئی UAE وراثت ٹیکس نہیں؛ بہت سارے JRE کلائنٹس DIFC گاڑیوں کے ذریعے بچوں یا خاندانی ٹرسٹوں کو پراپرٹی دیتے ہیں۔

اکثر پوچھے جانے والے سوالات