دبئی میں پراپرٹی کیسے خریدیں۔

کون کیا خریداری کر سکتا ہے

دبئی میں ملکیت کا ایک واضح دو سطحی نظام موجود ہے۔ مقررہ فری ہولڈ علاقے (اہم مارکیٹ کا بڑا حصہ: Dubai Marina، Downtown Dubai، Palm Jumeirah، Emirates Hills، Dubai Hills، MBR City، Business Bay، JLT، Jumeirah Bay، Bluewaters، La Mer، اور نئے الٹراپریم آئی لینڈ لاچز) تمام ملکیتوں کے لیے فری ہولڈ کی بنیاد پر کھلے ہیں۔ غیر فری ہولڈ علاقے UAE اور GCC کے شہری وں کے لیے محفوظ ہیں۔ تقریباً تمام پرائمری مارکیٹ لاچز جو آپ JRE پر دیکھیں گے وہ فری ہولڈ ہیں۔

آپ کو خریداری کرنے کے لیے UAE کا رہائش پذیر ہونے کی ضرورت نہیں ہے، اور نہ ہی آپ کو مقامی سپانسر کی ضرورت ہے۔ کمپنیاں (UAE یا غیر ملکی) اپنے نام پر زیادہ تر فری ہولڈ علاقوں میں عنوان رکھ سکتی ہیں، شرط یہ ہے کہ DLD کا جائزہ لیا جائے۔

زیر تعمیر بمقابلہ تیار

یہ دونوں راستے عملی طور پر بہت مختلف نظر آتے ہیں۔

• زیر تعمیر: براہ راست ڈیولپر سے خریدا گیا، تعمیر کے دوران قسطوں میں ادائیگی کی گئی۔ آپ آج کی قیمت کو 18 سے 60 ماہ میں تسلیم کے لیے محفوظ کرتے ہیں۔ کم ابتدائی رقم، ادائیگی کے منصوبے میں لچک، اور کوئی دوبارہ فروخت بروکر فیس نہیں، لیکن تعمیر کے خطرات اور carry cost کے ساتھ۔
• تیار(دوبارہ فروخت یا ابھی مکمل شدہ پرائمری): آج خریدا گیا، آج آپ کے نام میں، پہلے دن سے کرائے پر دیا جا سکتا ہے۔ زیادہ نقد رقم کی ضرورت ہے، لیکن تعمیر کا کوئی خطرہ نہیں اور فوری منافع۔

زیادہ تر JRE کلائنٹس دونوں کرتے ہیں۔ زیر تعمیر ان خریداروں کے لیے موزوں ہے جو وقت کے ساتھ سرمایہ داری کر رہے ہیں یا نئی عمارتوں کی تلاش میں ہیں؛ تیار ان خریداروں کے لیے موزوں ہے جو آمدنی کے لیے اب سرمایہ داری کر رہے ہیں۔

1. ایک مشیر کا انتخاب کریں

دبئی میں ہزاروں رجسٹرڈ بروکر اور بہت سے دوسرے ایجنٹ ہیں۔ معیار کی رینج بہت وسیع ہے۔ RERA کے رجسٹرڈ بروکریج منتخب کریں جس کا آپ کی قیمت میں ریکارڈ ہو، تحریری شرائط ہوں، اور ایک نام شدہ مشیر ہو جو ذاتی طور پر آپ کی فائل کو سنبھالے۔ ایک ہی انکوائری کو پانچ بروکروں تک چلانے سے بچیں؛ یہ آپ کو آف مارکیٹ اور لانچ الاکیشن انوینٹری سے محروم کر دیتا ہے۔

2. Brief کی تعریف کریں

ایک صحیح brief سب سے بڑا تیز کنندہ ہے۔ یہ مقرر کریں: امارات اور علاقہ، یونٹ کی قسم اور بیڈ رومز، بجٹ (رہن یا مکمل نقد بتایا گیا)، مقصود استعمال، طرز زندگی کی ترجیحات (اسکول کی حد، ساحل کی قربت، منظر)، اور آپ کے وقت کا افق۔ اپنے مشیر کو بتائیں کہ آپ کیا نہیں چاہتے؛ مسترد کرنے کے معیار مثبت باتوں سے زیادہ تیزی سے میدان کو سکیڑتے ہیں۔

3. مختصر فہرست اور نظارہ

ہم تین سے سات جائیدادوں کی مختصر فہرست کا مقصد رکھتے ہیں۔ جہاں ممکن ہو براہ راست دیکھیں؛ دور سے خریداری پر، مکمل ویڈیو walkthrough اور JRE انسپیکشن رپورٹ کی توقع کریں۔ زیر تعمیر کے لیے، سب سے مفید معیار یہ ہے کہ ڈیولپر کی موجودہ مکمل شدہ عمارتوں کو دیکھیں اور براہ راست ختم کرنے کے معیار کو سمجھیں۔

۴۔ پیش کش پیش کریں

پرائمری مارکیٹ لانچز ڈیولپر کی سرکاری فہرست میں فروخت ہوتے ہیں؛ آپ بیان شدہ ادائیگی کے منصوبے کے ساتھ لسٹ میں ریزرو کرتے ہیں۔ دوبارہ فروخت کی پیشکشیں قابل تبدیل ہیں۔ JRE اسی طرح کے لین دین (Property Finder Insights، DLD ریکارڈز) کے ساتھ پیشکش تیار کرتا ہے تاکہ یہ نمبر دفاعی حد میں بیٹھے۔

5. ریزرویشن یا MOU

زیر تعمیر ریزرویشن ڈیولپر کی معیاری فارم ہے، جمع کے ساتھ دستخط شدہ۔ دوبارہ فروخت Form F استعمال کرتا ہے، معیاری DLD memorandum of understanding خریدار، فروخت کنندہ اور بروکروں کے ذریعے دستخط شدہ۔ دونوں قیمت، جمع، ہدف ٹرانسفر تاریخ، کون سی سہولیات رہتی ہیں، اور کوئی بھی شرط مقرر کرتے ہیں۔ دستخط کرنے سے پہلے فارم پڑھیں؛ ایک بار دستخط ہونے کے بعد، جمع خطرے میں ہے۔

۶۔ AML اور KYC

UAE کے قانون میں JRE کو کسی بھی ٹرانزیکشن سے پہلے شناخت اور فنڈز کے ذریعہ کی تصدیق کرنی لازمی ہے۔ پاسپورٹ، رہائشی پتے کا ثبوت، دولت کے ذریعہ کا ثبوت (روزگار، کاروباری ملکیت، اثاثے کی فروخت)، اور funding chain فراہم کرنے کی توقع کریں جو خریداری کی رقم کہاں سے آ رہی ہے۔ JRE فائل کو سنبھالتا ہے؛ جو کلائنٹ یہ دستاویزات پہلے سے تیار کرتے ہیں وہ timeline کو بہت کم کر دیتے ہیں۔

۷۔ ڈپازٹ ادا کریں

زیر تعمیر جمع براہ راست ڈیولپر کو ریزرویشن فارم کے مطابق جاتی ہے۔ دوبارہ فروخت کی جمع عام طور پر قیمت کا 10% ہے، منیجر کے چیک سے فروخت کنندہ کو (یا ٹرسٹی دفتر میں escrow میں رکھی گئی) ادا کی جاتی ہے۔

۸۔ رہن (اگر فنانسنگ)

UAE میں رہائشی بینکوں کے لیے، بینک پہلی جائیداد پر 80% تک loan-to-value اور دوسری پر 65% تک قرض دیتے ہیں؛ غیر رہائشی عام طور پر 50% سے 60% تک محدود ہیں۔ Pre-approval ایک سے دو ہفتے لیتا ہے اور 60 سے 90 دن کے لیے درست ہے؛ پیشکش کے بعد مکمل منظوری ایک اور دو سے تین ہفتے لیتی ہے جبکہ بینک کے panel valuer جائیداد کا سروے کرتے ہیں۔

۹۔ ڈویلپر کا NOC (دوبارہ فروخت)

ڈیولپر No Objection Certificate جاری کرتا ہے جو تصدیق کرتا ہے کہ سروس چارج، ڈسٹرکٹ کولنگ اور کوئی بھی کمیونٹی فیس مکمل طور پر ادا کیے گئے ہیں اور ڈیولپر کو ٹرانسفر میں کوئی اعتراض نہیں ہے۔ ٹرانسفر اس کے بغیر آگے نہیں بڑھ سکتا؛ درخواست سے 5 سے 15 کام کے دن دیں۔

10. DLD ٹرانسفر

خریدار، فروخت کنندہ اور بروکر DLD کے منظور شدہ ٹرسٹی دفتر میں ملتے ہیں۔ خریدار قیمت (منیجر کا چیک)، 4% DLD ٹرانسفر فیس، اور ٹرسٹی فیس ادا کرتا ہے۔ ملکیت کا دستاویز اسی دن خریدار کے نام میں جاری کیا جاتا ہے، عام طور پر دو گھنٹے میں۔

11. ہینڈ اوور اور snagging

تیار جائیداد پر، آپ ٹرانسفر کے وقت چابیاں موصول کرتے ہیں۔ زیر تعمیر ہینڈ اوور پر، JRE ڈیولپر کے ہینڈ اوور کے معائنے میں شرکت کرتا ہے، ہر عیب کو دستاویز کرتا ہے (عام اپارٹمنٹ 30 سے 80 اشیاء پیدا کرتا ہے)، اور ڈیولپر کے ساتھ درستگی کو ٹریک کرتا ہے جب تک ہر چیز بند نہ ہو جائے۔ ہم تب تک منتقل ہونے کا مشورہ نہیں دیتے جب تک snagging مکمل نہ ہو اور دستخط نہ ہو جائے۔

12. ملکیت کا دستاویز اور بعد میں

ملکیت کا دستاویز جاری ہونے کے بعد، DEWA، ٹیلی کمیونیکیشنز اور ڈسٹرکٹ کولنگ ترتیب دیں۔ فیصلہ کریں کہ آپ قبضے میں لیں، دیرینہ کرائے پر دیں، یا مختصر مدتی کرائے پر دیں۔ اگر جائیداد کی قیمت AED 2 ملین سے زیادہ ہے تو Golden Visa درخواست دائر کریں؛ رہن موجود ہونے کے ساتھ، ویزا کے لیے بینک کا no-objection letter محفوظ کریں۔

تمام فیسز

غلطیوں سے بچیں

• ایک جیسی تحقیق کو متعدد بروکرز کے ذریعے چلانا۔ اس سے آپ لانچ الاکیشن پر ترجیحی رسائی کھو دیتے ہیں اور کمیشن میں تنازعات پیدا ہوتے ہیں۔
• سرخی والی قیمت کو لاگت سمجھنا۔ نقد خریداروں کے لیے 6.5% سے 8% کا اضافی خرچ رکھیں، فنانسنگ کے ساتھ مزید۔
• نئی handover پر snagging مرحلہ چھوڑنا۔ منتقلی کے بعد خرابیوں کو ٹھیک کرنے کی لاگت ڈیولپر سے قبضہ سے پہلے انہیں ٹھیک کرانے سے نمایاں طور پر زیادہ ہے۔
• دوبارہ فروخت پر سروس چارجز نظر انداز کرنا۔ عمارت کے سروس چارجز درہم 8 / مربع فٹ (بنیادی) سے درہم 35 / مربع فٹ (انتہائی عمدہ) تک ہوتے ہیں۔ دستخط کرنے سے پہلے دو سال کی ادائیگی شدہ انوائسز مانگیں۔
• زیر تعمیر خریداری کرنا بغیر ڈیولپر کے پچھلے منصوبوں کو دیکھے۔ Renderings فن ہیں؛ تکمیل کا معیار ثبوت ہے۔

اکثر پوچھے جانے والے سوالات