Dubai Golden Visa کی لاگت: مکمل 2026 کی تفصیل۔

2 ملین dirham: حد کا کام کرنا

جائیداد کے ذریعے Golden Visa کے لیے بنیادی رقم 2 ملین dirham ہے۔ اس کے مقابل جو شمار ہوتا ہے وہ آپ کے Dubai Land Department کی title deed میں درج شدہ value ہے، نہ کہ جو آپ نے equity میں ادا کیا اور نہ ہی بینک کی loan-to-value figure۔ اس سے کچھ عملی اصول نکلتے ہیں:

• ایک جائیداد یا متعدد: ایک واحد اثاثہ حد کو پورا کر سکتا ہے، لیکن دو یا زیادہ جائیدادیں بھی جن کی مشترکہ DLD value 2 ملین dirham تک پہنچے۔
• زیر تعمیر اور تیار دونوں قابل قبول ہیں: Oqood کے ذریعے رجسٹرڈ زیر تعمیر جائیداد بالکل اسی طرح شمار ہوتی ہے جیسے رجسٹرڈ تیار جائیداد، بشرطیکہ ڈویلپر ویزا درخواست کے حوالے سے کوئی اعتراض نہ کرنے والا خط جاری کرے۔
• مالکانہ حق درخواست دہندہ کے نام میں ہونا لازمی ہے: کمپنی، ٹرسٹ یا دوسرے خاندانی رکن کے نام پر رکھی گئی جائیدادیں اس خاندانی رکن کی ذاتی ویزا درخواست کے لیے قابل قبول نہیں۔
• UAE کے کسی بھی مقام میں کام کرتا ہے: Dubai سب سے عام راستہ ہے کیونکہ یہاں جائیدادوں کی دستیابی اور DLD کی رفتار بہتر ہے، لیکن کسی بھی امارت میں جائیداد قابل قبول ہے بشرطیکہ مالکانہ حق اور تشخیص 2 ملین dirham تک پہنچے۔

گروی جائیداد: فروری 2026 کی تازہ کاری

2026 کے ابتدائی حصے تک اصول یہ تھا کہ درخواست دہندہ کو ویزا جاری ہونے سے پہلے جائیداد میں AED 2 million کی رقم ادا کرنی ہوگی۔ یہ ضرورت فروری 2026 میں ختم کر دی گئی۔ موجودہ حالت زیادہ سادہ ہے:

• جائیداد کی DLD درج شدہ قیمت کم از کم AED 2 million ہونی چاہیے۔
• اگر جائیداد رہن رکھی ہے تو بینک کو ایک عدم اعتراض خط جاری کرنا چاہیے جس میں یہ بتایا جائے کہ وہ جائیداد پر Golden Visa جاری کرنے میں اعتراض نہیں کرتا اور ادا شدہ رقم اور معلقہ بقایا کی تصدیق کرتا ہے۔
• DLD تشخیص کی سرٹیفیکیٹ (AED 4,020 سے جاری، اور تقریباً ہمیشہ اپارٹمنٹس اور ولاز کے لیے ایک ہی دن میں) وہ ہے جس پر امیگریشن اتھارٹی انحصار کرتی ہے، نہ کہ ڈیڈ پر درج شدہ خریداری کی قیمت۔

عملی اثر یہ ہے کہ بندھن کی تمویل استعمال کرنے والے خریداروں کو اب 50% ڈاؤن پیمنٹ کی حد سے گرد کر کے ویزا کی درخواست کا وقت مقرر کرنے کی ضرورت نہیں۔ JRE اب Golden Visa کی درخواستوں میں خاطر خواہ حصہ 50% سے 75% لون ٹو ویلیو بندھن استعمال کرنے والے خریداروں سے دیکھ رہے ہیں۔

مکمل لاگت کا ڈھانچہ

Golden Visa کی لاگت کو تین سطحوں میں سوچنا مفید ہے۔ پہلی سطح (جائیداد کی خریداری) سب سے بڑی ہے۔ دوسری سطح (ویزا کی درخواست) وہ ہے جس کا حوالہ زیادہ تر لوگ "Golden Visa کی لاگت" پوچھتے وقت دیتے ہیں۔ تیسری سطح (خاندان) صرف اس صورت میں لاگو ہوتی ہے اگر آپ منحصرین کو لے کر آ رہے ہوں۔

1. جائیداد خریداری فیسزایک بار ادا کیا جاتا ہے، اہم قیمت کے علاوہ۔
2. ویزا درخواست فیسزFederal Authority for Identity, Citizenship, Customs and Port Security (ICP) یا General Directorate of Residency and Foreigners Affairs (GDRFA) کو ادا کی جاتی ہے، اور طبی و حیاتیاتی خرچ بھی شامل ہیں۔
3. خاندان کی سرپرستی کی فیسیں، فی منحصر، اختیاری۔

جائیداد خریداری کی فیسیں (DLD، trustee، broker)

یہ اخراجات Golden Visa درخواست دہندگان کے لیے منفرد نہیں ہیں؛ ہر Dubai جائیداد کا خریدار ان کی ادائیگی کرتا ہے۔ یہاں اہم ہیں کیونکہ یہ عام طور پر "AED 2 million" بات چیت میں نظر انداز ہوتے ہیں اور وہ کل رقم کو سرخی والی قیمت سے نمایاں طور پر اوپر لے جاتے ہیں۔

AED 2 million اپارٹمنٹ کی صاف نقد خریداری کے لیے، منصوبہ بنائیں تقریباً AED 130,000 سے AED 165,000 تک قیمت کے علاوہ ٹرانزیکشن اخراجات میں، کسی بھی سازو سامان، مرمت یا سروس چارج سے پہلے۔ رہن کی صورت میں، رجسٹریشن اور بینک کی تشخیص کے لیے مزید AED 5,000 سے AED 12,000 شامل کریں۔

ویزا فیسیں (ICP / GDRFA)

Visa کی لاگت درخواست کے ذریعے مختلف ہوتی ہے (براہ راست سروس سنٹر، ٹائپنگ سنٹر، آن لائن یا پریمیم کنسیرج سروس)، اور اس بات پر منحصر ہے کہ آپ ICP کے ذریعے وفاقی طور پر درخواست دیں یا Dubai کے GDRFA کے ذریعے۔ نیچے دی گئی تعداد 2026 میں property route کے ذریعے بنیادی درخواست دہندہ کے لیے عام رینج ہے۔

دو عملی نکات۔ اول، "ICP درخواست" کی لائن entry permit اور residence-permit stamp دونوں کو شامل کرتی ہے، جس کی وجہ سے رینج وسیع ہے۔ دوم، AED 4,020 کی DLD valuation certificate ویزا فائل کی ضرورت ہے، property خریداری کی نہیں، لہذا یہ Golden-Visa سے متعلقہ لاگت ہے نہ کہ property کی لاگت۔

طبی امتحان، بایومیٹرکس اور Emirates ID

ہر Golden Visa درخواست دہندہ، بنیادی یا منحصر، کو لازمی طور پر:

• حکومت کے منظور شدہ صحت کے مرکز میں طبی فٹنیس ٹیسٹ مکمل کریں (خون کا ٹیسٹ، سینے کی x-ray، اور فٹنیس کا جائزہ)،
• Emirates ID کے لیے بائیومیٹکس ضبط کریں، اور
• حالیہ ICP-موافق تصویر فراہم کریں۔

طبی اور بائیومیٹک مقررات عام طور پر ایک ہفتے میں ہوتی ہیں، اگر آپ پریمیم لین سروس بک کریں تو اکثر ایک ہی دن میں۔ نتائج ایک سے تین کاروباری دن میں آتے ہیں؛ پھر Emirates ID کارڈ پرنٹ اور کوریئر کیا جاتا ہے۔

خاندان کی سرپرستی

جائیداد کے راستے کے بہتر سے خفیہ راز میں سے ایک یہ ہے کہ خاندانی سپانسرشپ معیاری رہائش کی ویزا کے مقابلے میں کتنی سخی ہے۔ خاص طور پر:

• بچوں پر کوئی عمر کی پابندی نہیں: بالغ بچوں کو والد کے طریقے سے دس سال کی مدت کے لیے سپانسر کیا جا سکتا ہے
• والدین اہل ہیں دس سال کی منطبق اجازت کے لیے، ماں اور باپ دونوں
• کوئی کم از کم تنخواہ نہیں: بنیادی درخواست دہندہ کو تنخواہ کی حد کا مظاہرہ کرنے کی ضرورت نہیں ہے، صرف یہ کہ جائیداد کی اہلیت برقرار رہے
• گھریلو کارکن معیاری MOHRE شرح پر سپانسر کیے جا سکتے ہیں

عملی مثالیں

درج ذیل اعداد و شمار Dubai میں جائیداد کی خریداری، trustee office کے ذریعے رجسٹرڈ DLD منتقلی، تیار اپارٹمنٹ (لہذا کوئی service-charge کی صفائی کے مسائل نہیں)، اور JRE کی طرف سے حاصل کیے گئے خریداری کا مان لیتے ہیں۔

اکیلا خریدار، AED 2 ملین نقد خریداری

• جائیداد: AED 2,000,000
• DLD منتقلی (4%): AED 80,000
• DLD انتظامیہ + ملکیت کا دستاویز: AED 1,160
• ٹرسٹی آفس (VAT سمیت): AED 4,410
• ایجنٹ کمیشن (2% + VAT): AED 42,000
• DLD تشخیص کی سرٹیفکیٹ (Golden Visa): AED 4,020
• ICP درخواست + Emirates ID + طبی: AED 12,500 (درمیانی سطح)
• صحت کی بیمہ (بنیادی، سالانہ): AED 1,000

کل: تقریباً AED 2,145,000 پہلے سال میں۔ جائیداد کی لاگت AED 127,570 ہے (تقریباً 6.4%)۔ ویزا سے متعلق لاگت AED 17,520 ہے۔

چار افراد کا خاندان، AED 4 ملین دوبارہ فروخت، 50% رہن

• جائیداد: AED 4,000,000
• DLD منتقلی (4%): AED 160,000
• DLD انتظامیہ + ملکیت کا دستاویز: AED 1,160
• ٹرسٹی آفس (VAT سمیت): AED 4,410
• ایجنٹ کمیشن (2% + VAT): AED 84,000
• رہن کی رجسٹریشن (AED 2M قرض کا 0.25% + AED 290): AED 5,290
• بینک کی تشخیص: AED 3,000
• ڈویلپر NOC (دوبارہ فروخت): AED 1,500 (فروخت کنندہ کی طرف سے ادا کیے جائیں، لیکن اس کا اندازہ کریں)
• DLD تشخیص کی سرٹیفکیٹ: AED 4,020
• پرنسپل Golden Visa: AED 18,000 (VIP طبی امداد کے ساتھ)
• اہل خانہ Golden Visa: AED 6,500
• دو بچے: AED 13,000
• چاروں کے لیے صحت کی بیمہ (درمیانی سطح): AED 12,000

کل: تقریباً AED 4,313,000 پہلے سال میں۔ جائیداد کی لاگت AED 257,860 ہے (تقریباً 6.4%)۔ ویزا سے متعلق لاگت AED 53,520 ہے۔

وہ دستاویزات جن کی ضرورت ہے

جائیداد کی راہ کے لیے بنیادی فائل ایک پرنسپل درخواست دہندہ کے لیے:

• کم از کم چھ ماہ کی درستگی کے ساتھ پاسپورٹ۔
• موجودہ UAE رہائش ویزا (اگر کوئی ہو) اور Emirates ID۔
• اہل جائیداد (یا متعدد) کے لیے DLD عنوان ڈیڈ۔
• DLD جائیداد تشخیص سرٹیفیکیٹ، موجودہ۔
• بینک کی عدم اعتراض خط (اگر رہن ہو)، یا ڈیولپر کا عدم اعتراض خط (اگر زیر تعمیر ہو)۔
• متحدہ عرب امارات کی صحت کی بیمہ کی سرٹیفکیٹ۔
• ICP کے مطابق ڈیجیٹل تصویر۔
• دبئی پولیس سے حسن سلوک کی سرٹیفکیٹ، DLD کے نام سے۔
• شادی اور پیدائش کی سرٹیفکیٹ، MOFA کی تصدیق شدہ، اگر خاندان کی سرپرستی کریں۔

عمل، قدم بہ قدم

1. متحدہ جائیداد کی نشاندہی اور حصول کریں۔ JRE مختصر فہرست اور قیمت دونوں میں رہنمائی کر سکتا ہے؛ جو خریدار پہلے سے مالک ہیں ان کے لیے ہم مشورہ دے سکتے ہیں کہ موجودہ پورٹ فولیو حد کو پورا کرتا ہے یا نہیں۔
2. منتقلی کو DLD منظور شدہ امین دفتر میں رجسٹر کریں۔ عنوان کی ڈیڈ ایک ہی دن میں جاری کی جاتی ہے۔
3. DLD جائیداد کی تشخیص سرٹیفیکیٹ کا حکم دیں۔
4. ICP / GDRFA کو درخواست جمع کریں، براہ راست یا ٹائپنگ سینٹر کے ذریعے۔ JRE اس مرحلے کے لیے قائم امیگریشن شراکت داروں کے ساتھ کام کرتا ہے۔
5. طبی فٹنس ٹیسٹ اور بائیومیٹکس مکمل کریں۔
6. داخلے کی اجازت / رہائش کی اجازت کا فیصلہ موصول کریں (عام طور پر فائل جمع کرنے کے بعد پانچ سے پندرہ کاروباری دن میں)۔
7. Emirates ID پرنٹ اور بھیجی جاتی ہے۔
8. منحصر اہل خانہ کی تصدیق شدہ خاندانی دستاویزات کے ذریعے متوازی طریقے سے سپانسر کریں؛ ان کی فائلیں بنیادی درخواست دہندہ کے ساتھ ساتھ چلتی ہیں۔

عام غلطیاں

• سرخی والی قیمت کو لاگت سمجھنا۔ منظوری کی لاگتوں کے علاوہ قیمت پر 6.5% سے 8% پریمیم کا منصوبہ بنائیں۔
• چھوٹی یا غیر معمولی یونٹوں پر تشخیص کے وقت کو کم سمجھنا۔ Studios، ہوٹل لائسنس والی یونٹیں اور کچھ leasehold ڈھانچے تشخیص میں زیادہ وقت لیتے ہیں اور ویزا فائل کو پیچیدہ کر سکتے ہیں۔
• بینک NOC کو بھول جانا۔ رہن کی گئی جائیداد پر بینک کا خط واضح طور پر ویزا کے مقصد کی وضاحت کرے؛ عام توازن کا خط کافی نہیں ہے۔
• خاندانی تصدیقات کو جلد نظر انداز کرنا۔ غیر ملکی شادی اور پیدائش کے سرٹیفکیٹوں کو MOFA تصدیق کی ضرورت ہے؛ ممکن ہو تو مختار ملک منتقل ہونے سے پہلے ان کو اپنے وطن میں جمع کریں۔
• بغیر متبادل کے متحدہ جائیداد کو بیچنا۔ ویزا جائیداد سے منسلک ہے؛ غیر منصوبہ بند فروخت تجدید کو متاثر کر سکتی ہے۔

اکثر پوچھے جانے والے سوالات